나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1221 [10] 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만감정 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 ""괴정네거리"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임. 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(2021년 11월 17일 사용승인) 내 2층 202호 등으로서
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 공히 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,전기설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있으며 난방시설이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지의 토지이며, 연립주택(도시형생활주택-원룸형)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측의 8미터 미만의 도로변에 접하며 차량의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경1221 (10)

물건종별: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 3층301호

감정가: 120,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 17.41㎡ (약 5.27평)

토지 지분: 17.4134㎡ (약 5.27평)

건물면적: 24.35㎡ (약 7.37평)

건물 지분: 24.3469㎡ (약 7.37평)

1.3. 특이사항

중복사건, 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

남동측으로 8미터 미만의 도로변에 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

지역지구: 제2종일반주거지역

기타 제한: 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2021년 12월 02일 접수된 대전동부새마을금고의 근저당권(채권액 2,970,000,000원)입니다.

본건 경매 절차로 인해 근저당권, 주택임차권(정은혜), 임의경매, 가압류 등 등기된 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 정은혜 (301호)

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 02월 03일

확정일자: 2022년 01월 10일

배당신고일자: 2025년 02월 27일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 정은혜는 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

본건은 주상혼용지대에 위치하여 주거 기능과 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

인근 근린생활시설과의 접근성이 좋아 기본적인 상업 활동 및 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

본건은 2021년 11월 17일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 3층 301호에 해당합니다.

내부 구조는 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.

위생, 급배수, 전기, 난방 설비 및 엘리베이터 설비가 갖추어져 있습니다.

괴정네거리 인근에 위치하여 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보로 명시된 점은 해당 물건의 권리관계가 다소 복잡할 수 있음을 시사합니다. 경매 절차 진행 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 본건은 8미터 미만의 도로에 접해 있어, 대형 차량 통행이나 도로 확장 관련 이슈 발생 시 간접적인 영향을 받을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 주상혼용지대의 특성상 상업 활동으로 인한 소음이나 통행량 증가 등의 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2021년 사용승인)인 연립주택으로, 대전 서구 괴정동의 주상혼용지대에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

권리분석상 명확한 말소기준권리가 존재하며, 임차인의 대항력 또한 없어 인수할 권리 및 보증금이 없는 깔끔한 권리 관계를 기대할 수 있습니다.

감정가는 1억 2천만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가 정보(다른 건물, 면적 상이)를 고려할 때 시세 대비 감정가 수준에 대한 신중한 검토가 필요해 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 준공)이라는 점은 향후 유지보수 및 상품성 측면에서 강점입니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰자가 추가적인 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 괴정네거리 인근이라는 입지적 장점을 바탕으로 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 120,000,000원입니다.

주변 유사 물건(다세대주택)의 최근 매매가는 68,000,000원에서 85,000,000원 사이에 형성되어 있으나, 이는 건축 연도(1989년~1993년)가 오래되었고 전용 면적이 본건(24.35㎡)보다 넓은(44.85㎡~51.425㎡) 물건들입니다.

본건은 건축 연도가 2021년으로 최신이며, 감정가가 1억 2천만원으로 책정된 점을 고려할 때, 신축이라는 프리미엄이 반영되었을 가능성이 있습니다.

최근 실거래가와 감정가 간의 차이가 존재하는 만큼, 본건의 정확한 시세 파악이 중요합니다.

신축 건물이라는 점과 인수할 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가의 70% ~ 85% 수준을 잠재적 입찰가 범위로 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 85,000,000원 ~ 105,000,000원

(본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 투자 전략을 바탕으로 산정된 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 결정하시는 것이 좋습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.