나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1221 [7] 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 2층207호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만감정 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 ""괴정네거리"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임. 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(2021년 11월 17일 사용승인) 내 2층 202호 등으로서
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 공히 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,전기설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있으며 난방시설이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지의 토지이며, 연립주택(도시형생활주택-원룸형)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측의 8미터 미만의 도로변에 접하며 차량의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경1221 (7)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 2층207호

용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 (2021년 11월 17일 사용승인)

본건 위치: 2층 207호

1.3. 면적 정보

토지면적: 17.41㎡ (약 5.26평)

토지지분: 17.4134㎡ (약 5.27평)

건물면적: 24.35㎡ (약 7.37평)

건물지분: 24.3469㎡ (약 7.37평)

1.4. 평가 정보

감정가: 120,000,000원

1.5. 매각 대상

토지/건물일괄매각

1.6. 특이사항

중복사건, 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대입니다. 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다.

2.4. 주변 환경 및 시설

괴정동 일대는 주거와 상업 시설이 혼합된 지역으로, 편의시설 이용이 용이합니다. 다만, 주변 지역에서는 쓰레기 자동집하시설(크린넷)의 관리 미흡으로 인한 악취 발생 가능성 및 폐기물 처리 시설 관련 민원이 제기된 바 있습니다. 또한, 해당 지역 인근으로 열분해 가스화 에너지 시설 추진에 대한 주민 반발 사례도 있었습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본건 207호에는 김혜림 임차인이 보증금 20,000,000원, 차임 550,000원으로 거주 중입니다. 전입일자 및 확정일자는 2022년 1월 14일입니다. 배당신고일자는 2025년 4월 21일입니다.

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리: 2021년 12월 2일자 대전동부새마을금고 근저당권)

소유권보존 (갑1): 한아리 (2021-12-02)

근저당권 (을1): 대전동부새마을금고 (2021-12-02, 채권액 2,970,000,000원) - 말소기준권리

근저당권 (을2): 대전동부새마을금고 (2021-12-02, 공동담보) - 말소예정

임의경매 (갑2): 대전동부새마을금고 (2025-02-20) - 말소예정

가압류 (갑3): 토스뱅크 (2025-02-28) - 말소예정

3.3. 말소되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

본건이 소재한 "행복한 가" 건물은 2021년 11월에 사용 승인된 신축 건물로, 총 36세대로 구성되어 있습니다. 해당 건물 내 10평(약 33㎡), 15평(약 49.5㎡), 17평(약 56.2㎡) 규모의 주택들이 거래된 기록이 있습니다.

제공된 주변 빌라 매매 정보는 1989년~1993년에 준공된 다세대 주택으로, 본건(2021년 준공)과는 건축 연도 및 건물 유형에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 해당 정보에 따르면 유사 면적(약 45~51㎡)의 오래된 다세대 주택 거래가는 68,000,000원에서 85,000,000원 사이입니다.

신축 건물이라는 점을 감안할 때, 본건의 가치는 제시된 오래된 건물들의 시세보다 높을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물의 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 2층 207호이며, 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

5.2. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 엘리베이터 설비, 난방 시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 환경 관련 리스크

주변 지역에서 쓰레기 자동집하시설(크린넷)의 관리 미흡으로 인한 악취 발생 가능성 및 폐기물 처리 시설 관련 민원이 있었던 점은 주거 환경의 쾌적성에 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 과거 열분해 가스화 에너지 시설 추진에 대한 주민 반발 사례가 있었습니다.

6.2. 권리 관련 리스크

임차인의 경우 대항력이 없으므로, 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다.

6.3. 특이사항

중복사건, 유동화물건, 공동담보 물건으로, 복잡한 권리 관계가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전 서구 괴정동에 위치한 2021년 준공된 신축 연립주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 신축 건물이라는 점에서 장점을 가집니다. 다만, 주변 지역의 쓰레기 집하시설 문제 및 과거 폐기물 처리 시설 관련 민원 이력은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 신축 건물임에도 불구하고 감정가는 120,000,000원으로 책정되어 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 입지: 괴정네거리 인근의 주상혼용지대로, 일상생활 및 교통이 편리한 편입니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합한 소형 면적입니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 120,000,000원입니다. 본건은 신축 건물임을 고려할 때, 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상일 가능성이 있습니다. 주변의 오래된 건물들의 거래가(약 130만~170만원/㎡)는 신축 건물의 가치를 반영하기 어렵습니다. "행복한 가" 건물 내 10평(약 33㎡) 규모 주택의 시세가 감정가(120,000,000원)를 기준으로 역산할 때, 약 490만원/㎡ 수준으로 추정됩니다. 본건의 면적(24.35㎡)을 감안하여, 보수적으로 감정가의 80% 수준을 입찰가의 하한선으로 설정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 96,000,000원 (감정가의 80%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.