나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1221 [3] 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만감정 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 ""괴정네거리"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임. 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(2021년 11월 17일 사용승인) 내 2층 202호 등으로서
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 공히 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,전기설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있으며 난방시설이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지의 토지이며, 연립주택(도시형생활주택-원룸형)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측의 8미터 미만의 도로변에 접하며 차량의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경1221 (3)

* 소재지: 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 2층203호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 116,000,000원

* 토지면적: 17.41㎡ (약 5.26평)

* 건물면적: 24.35㎡ (약 7.37평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 대OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 상하 혼용지대입니다. 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 대중교통 사정은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 보존: 한아리 (2021-12-02)

* 근저당 (말소기준권리): 대전동부새마을금고 (2,970,000,000원, 2021-12-02)

* 가압류: 안예현 (80,000,000원, 2024-02-29) - 매각으로 소멸

* 강제경매: 김주현 (85,680,874원, 2024-09-19) - 매각으로 소멸

* 임의경매 (본건): 대전동부새마을금고 (2,533,833,510원, 2025-02-20) - 매각으로 소멸

* 등기부채권 총액: 3,050,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이 (203호)

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-17

* 확정일자: 2021-12-27

* 배당신고일자: 2024-09-23

* 대항력: 없음

* 비고: 임대차 관계는 미상으로 기록되어 있으나, 전입일자(2022-01-17)가 말소기준권리인 근저당 설정일자(2021-12-02)보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

본 건의 경우, 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리는 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 법적 부담은 없는 것으로 분석됩니다. (단, 등기사항 외 현황은 별도 확인 필요)

4. 상권분석

"괴정네거리" 인근의 상하 혼용지대로, 주거 및 근린생활시설이 공존하는 지역입니다. 본건은 원룸형 도시형생활주택으로, 비교적 젊은층의 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 주변 상권은 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 건물명: 행복한 가

* 준공년월: 2021년 11월 17일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

* 해당 호수: 2층 203호

* 이용상태: 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중

* 설비: 위생 및 급배수, 전기, 승강기, 난방 설비 갖춤

5.2. 주변 편의시설

괴정네거리 인근으로 각종 편의시설 및 상업시설 이용이 용이합니다.

5.3. 잠재적 혐오시설

제공된 정보 및 주변 건물 현황에 대한 초기 검색 결과, 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 본 물건은 주거 및 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등으로 인한 경매 절차 진행 시 특이 사항이 발생할 수 있습니다.

* 제공된 주변 시세 자료의 건물들이 본건보다 연식이 오래되고 면적이 넓은 다세대/연립주택으로, 감정가 대비 시세 비교 시 신축 건물이라는 이점을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

* 임대차 관계가 미상으로 기록되어 있으나, 권리분석상 대항력이 없는 것으로 판단되지만, 실제 점유 여부 및 명도 관련 절차는 별도 확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 2021년 신축 건물로 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

* 도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 대전 서구 괴정동은 생활 편의 시설 및 교통 접근성이 양호한 지역입니다.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 및 보증금 인수 부담이 없습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 신축된 도시형생활주택으로, 권리상 인수 부담이 없는 상태입니다. 다만, 감정가가 주변의 연식 오래된 유사 물건 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있어, 입찰 시 주변 시세 및 건물 상태에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 중복사건, 유동화물건 등의 특이사항은 권리관계 자체에는 문제가 없으나, 경매 절차 진행상 특이점이 있을 수 있으므로 주의 깊게 관찰해야 합니다. 신축 건물이라는 장점과 소형 면적인 점을 고려하여 실거주 또는 소형 임대 수익 투자 목적으로 접근할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 116,000,000원입니다. 임차인 보증금 인수 부담은 없으며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. 제공된 주변 시세 자료(연식 오래된 다세대/연립주택)를 단순 비교하기에는 시기 및 물건 특성(신축, 소형)에 차이가 있습니다. 감정가가 신축 건물의 가치를 반영한 적정 수준이라 가정할 때, 일반적인 경매 낙찰가율 및 유동화물건, 중복사건 등의 특성을 고려하여, 감정가 대비 90% ~ 100% 수준에서 입찰가격을 고려해 볼 수 있습니다. 이에 따라, 100,000,000원 ~ 110,000,000원 사이의 입찰가를 예상합니다. 실제 입찰 시에는 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 답사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.