나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1221 [12] 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만감정 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 ""괴정네거리"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임. 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(2021년 11월 17일 사용승인) 내 2층 202호 등으로서
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 공히 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,전기설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있으며 난방시설이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지의 토지이며, 연립주택(도시형생활주택-원룸형)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측의 8미터 미만의 도로변에 접하며 차량의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경1221 (12)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 3층303호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 116,000,000원 (1억 1천 6백만원)

토지면적: 17.41㎡ (약 5.27평)

건물면적: 24.35㎡ (약 7.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대전동부새마을금고 (추정)

건축년도: 2021년 11월 17일 사용승인

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태: 남동측으로 8미터 미만의 도로에 접하며 차량 진출입이 가능합니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

소유권보존: 한아리

근저당: 대전동부새마을금고 (말소기준권리)

주택임차권: 김주현 (말소 예정)

강제경매: 김주현 (말소 예정)

임의경매: 대전동부새마을금고 (본건 경매)

모든 권리는 본 경매절차에서 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

임차인: 김주현 (303호)

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 01월 10일

확정일자: 2021년 12월 15일

배당신고일자: 2024년 01월 10일

대항력: 없음

참고사항: 임차인 김주현은 대항력이 없으며, 보증금 8천만원은 인수되지 않습니다. (말소 예정)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

주변 매매 사례 분석:

제공된 주변 매매 정보는 주로 1989년~1993년식의 다세대/연립주택으로, 본건(2021년식 도시형생활주택)과는 건축 연식 및 면적(44.85㎡ ~ 51.425㎡)에서 차이가 있습니다.

이들 사례의 거래가액은 6,800만원 ~ 8,500만원 수준이며, 면적당 가격은 약 133만원/㎡ ~ 172만원/㎡로 분석됩니다.

본건은 신축(2021년) 원룸형 도시형생활주택으로, 노후된 다세대/연립주택보다 단위 면적당 가격이 높을 수 있습니다.

시세 동향: 본건과 직접적으로 비교 가능한 최신 신축 원룸형 도시형생활주택의 매매 정보는 부족합니다. 따라서 감정평가액(116,000,000원, 약 476만원/㎡)을 기준으로 시장 가치를 판단하는 것이 합리적입니다.

5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 303호입니다. 2021년 11월에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

내부 마감: 내벽은 벽지 및 일부 타일, 외벽은 페인트 마감입니다. 창호는 샷시입니다.

이용 상태: 본건은 현재 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생, 급배수, 전기 설비 및 난방 시설이 갖추어져 있으며, 엘리베이터도 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건, 유동화물건, 공동담보: 본건은 복수의 경매 사건이 중복으로 진행되거나, 자산유동화 또는 공동 담보로 묶여 있을 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 후 처리 과정에 복잡성을 야기할 수 있습니다.

임대차 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않은 부분이 있어, 잔금 납부 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 소지가 있습니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.)

토지이용계획: 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 신축(2021년) 도시형생활주택 원룸입니다. 괴정네거리 인근 주상혼용지대에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정이며, 현재 파악된 임차인 또한 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 비교 대상 매물들의 건축 연식 및 면적이 본건과 상이하여 직접적인 시세 비교는 어렵습니다. 감정평가액 1억 1천 6백만원은 신축 원룸으로서 타당한 수준으로 판단됩니다. 중복 사건, 유동화 물건 등의 특이사항은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 준공된 깨끗하고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

소형 평형: 1인 가구 증가 추세에 맞는 원룸형으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

권리관계 단순: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

무보증금 인수: 대항력 없는 임차인으로 인해 추가 보증금 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 116,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다. 주변 시세 분석 결과, 유사 면적 및 신축 연도의 직접적인 비교 사례가 부족하나, 감정가 수준의 가치를 가질 것으로 예상됩니다. 중복사건, 유동화물건 등의 특이사항을 고려하여, 적정 입찰가 범위를 감정가의 90% ~ 105% 수준으로 설정할 수 있습니다.

현 시세 및 물건의 가치를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 105,000,000원 수준으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 90.5% 수준이며, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.