나이스옥션 법원경매 성남 2024타경1844 [1] 경기도 광주시 회덕동 156-160 휴먼파크빌 102동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서광감정 · 평가일 2024.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 회덕동 소재 "벽산블루밍아파트" 북측 근거리에 위치하고 주위는 다세대주택, 연립주택, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 및 주정차 가능하고 서측 인근에 통과하는 도로(회덕로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 철근콘크리트스라브지붕 4층 다세대주택중 2층 201호로서
외벽 : 치장벽돌 붙임 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
샤시 : 햐이샤시 창호로서
현상 및 관리상태는 보통임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 화장실2 등)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 공동자동현관설비, 도시가스 난장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사의 장방형 토지로서 다세대주택 부지로 사용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 로폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 계획관리지역(계획관리)으로 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))이고 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2024타경1844 (1)

소재지: 경기도 광주시 회덕동 156-160 휴먼파크빌 102동 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 200,000,000원

토지면적: 60.35㎡ (약 18.26평)

건물면적: 51.02㎡ (약 15.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신길2동새마을금고

2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 회덕동에 위치하며, "벽산블루밍아파트" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 연립주택, 근린상가 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

제반 차량의 출입 및 주정차가 가능하며, 서측 인근에 통과하는 도로(회덕로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통 여건은 보통입니다.

주변 지역을 지도 서비스로 확인한 결과, 대규모 산업단지나 혐오시설이 인접해 있지는 않으며, 주거 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 지역입니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 한국자산관리공사 근저당 (2021-11-03, 157,300,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본상 기재된 모든 권리(신탁등기말소, 소유권이전, 근저당, 가압류, 압류, 임의경매)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (물건명세서상 지상권 개요가 있으나, 관련 내용이 비고란에 없어 특별한 사항은 없을 것으로 판단됩니다.)

* 등기부채권 총액: 172,216,153원 (말소기준권리 외 채권 합계)

4. 상권분석

본건이 속한 지역은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 밀집 지역입니다.

대규모 상업 시설보다는 소규모 상점 및 편의시설을 중심으로 기본적인 생활 상권이 형성되어 있어, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용은 가능합니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조, 4층 다세대주택 중 2층 201호로서, 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 샤시는 하이샤시 창호로 마감되었습니다.

* 현상 및 관리상태: 보통 수준입니다.

* 이용 상태: 방 3개, 거실, 주방, 화장실 2개 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 급배수 및 위생 설비, 공동자동현관 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 완경사의 장방형 토지로서, 다세대주택 부지로 사용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한 상태: 본건은 계획관리지역(계획관리)으로, 성장관리계획구역(성장관리구역(주거형))에 해당하며, 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인의 보증금 및 차임에 대한 정보가 확인되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 제한 사항: 본건은 계획관리지역 외에도 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역 등 다수의 개발 제한 관련 규제가 적용되어 향후 토지 이용이나 재건축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 감정가와 시세 괴리: 감정가(200,000,000원) 대비 최근 실거래가(145,000,000원 ~ 175,000,000원)가 현저히 낮아, 감정가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 회덕동에 위치한 다세대주택으로, 일반적인 주거 환경 및 교통 여건을 갖추고 있어 실거주 또는 임대 목적 모두 고려해 볼 수 있습니다.

등기부상의 권리 관계는 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰 후 권리상의 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 임대차 관계가 미상이고 복잡한 토지이용계획상의 제한 사항은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

최근 실거래가 추이를 볼 때 감정가가 높게 책정된 경향이 있어, 시세 조사를 기반으로 한 신중한 입찰 전략 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 인수 없음: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 안전하고 깨끗한 권리 상태로 인수가 가능합니다.

* 주거 적합성: 기본적인 주거 환경과 생활 편의 시설 접근성이 양호하여 실거주 및 임대 수익 창출에 유리합니다.

* 가격 메리트: 주변 유사 물건의 최근 실거래가와 비교 시, 본건을 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 주변 다세대주택의 최근 매매 사례 (2026년 5월 기준)를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 회덕파크빌(102동), 59.36㎡ (약 17.96평) 매매가: 145,000,000원 (평당 약 807만원)

* 럭키타운(112동), 56.45㎡ (약 17.08평) 매매가: 150,000,000원 (평당 약 878만원)

* 주원타운(105동), 59.81㎡ (약 18.09평) 매매가: 175,000,000원 (평당 약 967만원)

* 본건(휴먼파크빌 102동 201호)은 건물면적 51.02㎡ (약 15.43평)입니다. 동일 단지(102동)의 최근 거래 사례(14,500만원)와 유사 면적을 고려할 때, 평당 단가 약 800만원 수준을 적용하면 약 123,440,000원 내외의 시세로 추정됩니다. 다른 단지의 시세는 평당 878만원 ~ 967만원 수준입니다.

* 예상 입찰가:

* 감정가 200,000,000원 대비 최근 실거래가 범위(145,000,000원 ~ 175,000,000원)를 고려할 때, 본건의 잠재적 리스크(임대 관계 미상, 토지이용계획상 제한)와 동일 단지 시세를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 따라서, 150,000,000원 ~ 170,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 인수할 보증금이 없으므로, 예상 입찰가 산정 시 별도의 공제는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.