나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52413 [2] 경기도 성남시 분당구 정자동 166-1 정자역엠코헤리츠2단지 8층202-801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세정감정 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 정자동 소재 ""분당경찰서"" 남측 인근에 위치하는 정자역엠코
헤리츠2단지 제10층 제201-1008호, 제8층 제202-801호로 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 업
무시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통사정은 버스정류장 및 지하철역(정자역:분당선,신분당
선)까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하4층/지상12층 건물 내 제10층 제201-1008호, 제8층 제
202-801호로서
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

기호(1) : 오피스텔로 이용 중임.
기호(2) : 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 주차설비, 승강기설비 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로 건부지(오피스텔, 근린생활시설)로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 및 서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상
수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52413 (2)

* 소재지: 경기도 성남시 분당구 정자동 166-1 정자역엠코헤리츠2단지 8층202-801호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 242,000,000원

* 토지면적: 9.85㎡ (약 2.98평)

* 토지지분: 9.85㎡ (약 2.98평)

* 건물면적: 29.73㎡ (약 9.00평)

* 건물지분: 29.73㎡ (약 9.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 건축물 정보:

* 건물명: 정자역 엠코헤리츠 2단지

* 주요 용도: 업무시설(오피스텔), 제1,2종근린생활시설

* 층수: 지하4층/지상12층

* 사용승인일: 2014년 10월 28일

* 총 세대수: 333호

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 경기도 성남시 분당구 정자동 소재 "분당경찰서" 남측 인근에 위치하며, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설, 아파트 등이 혼재한 지역으로 주위 환경은 양호합니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 단지 인근에 버스정류장이 있고, 지하철 분당선 및 신분당선 환승역인 정자역까지 도보로 이용 가능합니다.

* 도로 상태: 동측 및 서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로 1류 도로에 접합니다. 다만, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 일부 공법상 제한이 존재합니다.

3. 권리분석

* 채권자: 김OO

* 경매 신청: 부동산강제경매 (성남지원 2025타경52413)

* 말소기준권리: 2022년 10월 13일자 서울남부지방법원의 가압류 (권리자: 김대식, 금액: 231,027,000원)

* 등기부 채권 총액: 231,027,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

* 주요 권리 내역:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2014-12-09)

* 갑3: 소유권이전 (2017-04-11)

* 갑4: 가압류 (2022-10-13, 말소기준권리)

* 갑5: 강제경매 (2025-06-26, 본건 경매)

* 갑6: 압류 (2026-02-09, 기흥세무서장, 말소)

* 갑7: 압류 (2026-05-13, 용인시, 말소)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2022-06-30

* 확정일자: 2022-06-30

* 배당신고일자: 2025-08-04

* 대항력: 있음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리 분석 요약: 말소기준권리인 가압류보다 후순위의 강제경매가 신청되어 진행되는 물건입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인 이 씨의 존재가 주요 쟁점입니다. 이 씨는 190,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 2022년 6월 30일 전입 및 확정일자를 받아 대항력을 갖춘 상태입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 이는 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 수 있거나, 배당 순위가 낮아 보증금을 전액 회수하지 못하고 낙찰자가 인수해야 하는 상황일 수 있습니다. 따라서 보증금 190,000,000원의 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 중심상업지역 위치: 경기도 성남시 분당구 정자동의 핵심 지역에 위치하여 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

* 역세권 프리미엄: 분당선과 신분당선 환승역인 정자역을 도보로 이용할 수 있어 유동인구가 풍부하며, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 배후 수요: 주변에 다수의 오피스텔, 아파트, 업무시설이 밀집해 있어 직장인 및 거주자를 대상으로 한 배후 수요가 탄탄합니다.

* 최근 시세 동향:

* 29.73㎡ 면적 기준 최근 실거래가는 2025년 1월 180,000,000원, 2025년 2월 240,000,000원입니다.

* 2026년 4월 거래된 25.36㎡ 면적은 210,000,000원에 거래되었습니다.

* 이를 종합할 때, 본건(29.73㎡)의 현재 시세는 210,000,000원 ~ 240,000,000원 범위로 추정됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 정자역(분당선, 신분당선) 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 단지 주변에 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설, 아파트 등이 혼재하여 은행, 병원, 식당 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 공공시설: 분당경찰서가 인근에 위치하여 치안 및 행정 서비스 접근성이 좋습니다.

* 교육환경: 주변에 다수의 학교가 위치하고 있으나, 오피스텔의 특성상 주거용으로 활용될 경우 자녀의 통학 등은 고려해야 할 사항입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이 씨는 190,000,000원의 보증금을 갖고 있으며 대항력이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 해당 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수할 가능성이 높습니다. 이는 입찰가 산정에 있어 가장 중요한 고려사항입니다.

* 시장 변동성: 최근 매매가 상승세가 있었으나, 향후 부동산 시장 상황에 따라 시세 변동 가능성이 있습니다.

* 공법상 제한: 비행안전제3구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 일부 공법상 제한은 향후 건물 이용이나 재건축 등에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 성남시 분당구 정자동의 정자역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통망을 자랑합니다. 주변으로 업무 시설 및 상업 시설이 발달해 있어 임대 수요가 풍부하며, 미래 가치 또한 높은 지역입니다.

다만, 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 이 씨의 존재입니다. 190,000,000원의 보증금이 제시되었으나, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기는 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 된다는 의미로 해석하기 어렵습니다. 오히려 배당 절차상 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못했을 경우, 그 차액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 본 물건에 입찰하고자 하는 투자자는 해당 보증금 인수 여부를 명확히 파악한 후 신중하게 접근해야 합니다. 권리 분석상 매각으로 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 보이나, 임차인과의 명도 협상 및 보증금 인수 여부에 따른 실질적인 취득 비용을 면밀히 계산해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 정자역(분당선, 신분당선) 도보 이용 가능한 최고 입지입니다.

* 풍부한 임대 수요: 인근 업무 단지 및 주거 단지 배후 수요로 안정적인 임대 수익 기대 가능합니다.

* 미래 가치 상승 잠재력: 분당구 핵심 상업지구로서 지속적인 시세 상승 기대됩니다.

* 명도 협상 가능성: 대항력 있는 임차인과의 협상을 통해 유리한 조건으로 명도를 진행할 여지가 있습니다. (단, 협상 난이도 높음)

9. 예상 입찰가

* 산정 근거:

* 현재 시세: 29.73㎡ 면적 기준 210,000,000원 ~ 240,000,000원 수준으로 파악됩니다.

* 인수 보증금: 대항력 있는 임차인 이 씨의 보증금 190,000,000원은 낙찰 시 인수될 가능성이 매우 높습니다. (명시적 '인수 보증금 합계: 0원' 표기와 상충되므로, 인수 가능성에 무게를 두고 판단)

* 보수적 접근: 인수 보증금 190,000,000원을 낙찰가에 더해야 하는 상황을 가정하여, 시세 하한선인 210,000,000원보다 약간 높은 금액에서 경쟁을 고려합니다.

* 예상 입찰가 범위: 215,000,000원 ~ 230,000,000원

* 주의사항: 본 예상 입찰가는 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보를 일단 반영한 수치입니다. 만약 임차인 보증금 190,000,000원을 실제 인수해야 한다면, 총 취득 비용은 입찰가 + 190,000,000원이 되므로, 이에 대한 철저한 분석과 계산이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.