나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52405 [6] 경기도 하남시 풍산동 595-1 유-테크밸리비타워 10층 비-1011호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정감정 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 ""풍산고등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 지식산업센터, 상가, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 대형판매시설(코스트코) 등이 소재하고 있는 지역으로서, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 하남풍산역 등이 소재하여 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 건물 중 10층 비-1001, 비-1002, 비-1003, 비-1004, 비-1010, 비-1011 이상 6개호로서,
사용승인일 : 2021.06.02.
외벽 : 강화유리 및 석재붙임 등 마감,
창호 : PVC샷시 등임.

이용상태

기호(1) ~ 기호(6) 공히, 공장(지식산업센터)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소방설비, 냉난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공장(지식산업센터) 건물 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

동측, 서측, 남측으로 노폭 약 15m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

풍산동 595-1, 595-2 공히,
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[예솔유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임.
나. 본건 건축물대장상 지하층이 등재되어 있지 않으나, 현황 지하주차장(건축물대장 별도 존재) 등이 존재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 성남지원 2025타경52405 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 하남시 풍산동 595-1 유-테크밸리비타워 10층 비-1011호

용도: 지식산업센터

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2021.06.02

1.3. 면적 정보

토지면적: 15.84㎡ (약 4.79평)

건물면적: 63.55㎡ (약 19.23평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 294,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항

물건 정보: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "풍산고등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 대규모 지식산업센터, 상가, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 대형 판매시설(코스트코) 등이 소재하고 있는 지역으로서, 제반 주위환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 용이합니다.

인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 하남풍산역 등이 소재하여 교통사정은 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구)입니다.

또한 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[예솔유치원])에 해당합니다.

배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

본 물건의 말소기준권리는 하나은행의 근저당(2021-08-09, 1,501,200,000원)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부요약상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 별도 확인이 필요합니다.

3.2. 채권 총액

등기부채권 총액은 2,804,371,947원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

제공된 정보에 따르면 임차인의 별도 보증금 인수 부담은 없습니다.

다만, 임대관계는 미상으로 명시되어 있어 실제 점유 및 사용 현황에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 소재한 지역은 대규모 지식산업센터, 상가, 업무시설, 오피스텔 등이 밀집해 있어 활발한 상업 및 업무 활동이 이루어지는 지역입니다.

특히 대형 판매시설인 코스트코가 인근에 위치하여 상권 활성화에 기여하고 있습니다.

4.2. 업종 현황 (지식산업센터 용도 기반)

본 물건은 지식산업센터로 이용 중이며, 주변의 다양한 업무 및 지원시설과 연계하여 시너지를 창출할 수 있는 환경입니다. IT, 제조, 서비스 등 다양한 업종의 기업들이 입주할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

대형 판매시설인 코스트코가 인근에 있어 쇼핑 편의성이 매우 높습니다.

5.2. 교육시설

풍산고등학교가 인근에 소재하며, 상대보호구역으로 지정된 예솔유치원 또한 소재하여 교육 환경과 관련된 입지 조건을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련 불확실성

임대관계가 미상으로 표기되어 있어, 실제 임차인의 존재 여부 및 권리 관계 확인이 필요합니다. 인수 보증금이 0원이더라도 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 유동화 물건 및 공동담보의 복잡성

유동화 물건 및 공동담보로 묶여 있어 권리 분석이 복잡할 수 있습니다. 경매 절차 진행 중 추가적인 법적 이슈가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 건물 사용승인일 및 연식

2021년 6월 2일 사용 승인된 비교적 신축 건물이나, 10층 규모의 건물로 유지보수 및 관리비 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 토지이용계획상 제약

가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역 등 다양한 도시계획상의 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건물의 증축, 용도 변경 등 토지 이용에 있어 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.5. 기타 (공부와의 차이)

건축물대장상 지하층이 등재되어 있지 않으나, 현황 지하주차장이 존재하는 점은 공부와의 차이입니다. 이는 추후 건축물 관련 행정 처리 시 문제가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 풍산동에 위치한 지식산업센터로, 우수한 교통 여건과 주변의 상업 및 업무시설과의 연계성이 강점입니다. 비교적 신축 건물이라는 점도 긍정적입니다. 그러나 유동화 물건 및 공동담보로 인한 권리 관계의 복잡성, 다양한 도시계획상의 제약, 그리고 건축물대장과의 차이가 있는 지하 주차장 존재 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 임대관계가 미상이고 인수 보증금이 0원이어서 명도 부담은 적을 수 있으나, 실제 점유 상황에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 5호선 하남풍산역 인근의 탁월한 교통 접근성.

* 대규모 지식산업센터, 상가, 코스트코 등 편의시설 인접으로 인한 우수한 입지 조건.

* 2021년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로 상품성 양호.

* 주변 개발 및 산업단지 수요 증가에 따른 임대 수익 및 시세 차익 기대.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 취득 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 294,000,000원을 기준으로 하되, 물건의 특성, 권리 관계, 잠재적 리스크, 그리고 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 임차인 인수 보증금이 0원인 점은 명도 관련 부담을 완화시키지만, 예상치 못한 명도 비용 및 리스크 해소를 위한 여유 자금을 고려하는 것이 좋습니다.

보수적으로 감정가의 90%에서 110% 범위를 검토하는 것을 제안합니다.

따라서 예상 입찰가는 약 264,600,000원에서 323,400,000원 사이에서 산정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 추가적인 법률 및 세무 자문을 거쳐 확정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.