나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52405 [4] 경기도 하남시 풍산동 595-1 유-테크밸리비타워 10층 비-1004호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정감정 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 ""풍산고등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 지식산업센터, 상가, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 대형판매시설(코스트코) 등이 소재하고 있는 지역으로서, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 하남풍산역 등이 소재하여 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 건물 중 10층 비-1001, 비-1002, 비-1003, 비-1004, 비-1010, 비-1011 이상 6개호로서,
사용승인일 : 2021.06.02.
외벽 : 강화유리 및 석재붙임 등 마감,
창호 : PVC샷시 등임.

이용상태

기호(1) ~ 기호(6) 공히, 공장(지식산업센터)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소방설비, 냉난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공장(지식산업센터) 건물 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

동측, 서측, 남측으로 노폭 약 15m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

풍산동 595-1, 595-2 공히,
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[예솔유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임.
나. 본건 건축물대장상 지하층이 등재되어 있지 않으나, 현황 지하주차장(건축물대장 별도 존재) 등이 존재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경52405 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 하남시 풍산동 595-1 유-테크밸리비타워 10층 비-1004호

건물명: U-테크밸리

동/호수: B Tower, B-1004호

주용도: 지식산업센터

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2021년 06월 02일

건물 면적: 55.86㎡ (약 16.90평)

토지 면적: 13.86㎡ (약 4.19평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 259,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.4. 건물 상세 정보 (JSON 분석 결과)

건축물대장상 지하층은 등재되어 있지 않으나, 현황 지하주차장이 존재함.

총 주차대수: 668대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 ""풍산고등학교"" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 대규모 지식산업센터, 상가, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 대형판매시설(코스트코) 등이 소재하고 있어 생활 및 업무 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 진출입이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 5호선 하남풍산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형으로 지식산업센터 건물 부지로 이용 중입니다.

동측, 서측, 남측으로 노폭 약 15m 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설 정보

주변에 코스트코와 같은 대형 판매시설이 인접해 있습니다.

본건 주변에 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 검색 결과에서 확인되지는 않았습니다. 다만, 하남 유니온파크(자원회수시설, 소각장 등)가 위치해 있으나, 이는 복합 문화 및 체육 시설로 조성되어 지역 랜드마크 역할을 하고 있으며, 인근 주민들이 이용하는 시설입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당 (하나은행, 2021-08-09 접수, 1,501,200,000원)

3.2. 주요 권리 내역 (말소기준권리 이후)

* 갑3: 기술보증기금 가압류 (2023-07-27 접수, 565,500,000원)

* 갑4: 농협은행주식회사 가압류 (2023-10-16 접수, 437,671,947원)

* 갑6: 주식회사제넨셀 가압류 (2023-12-18 접수, 300,000,000원)

* 갑7: 하남시 압류 (2024-05-22 접수)

* 갑9: 이에이에스제삼차유동화전문 임의경매 (2025-06-18 접수, 1,422,376,223원)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 총 권리 합계

등기부채권 총액: 2,804,371,947원

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

주의사항: 임대관계가 미상이므로, 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 보증금 인수 또는 명도 관련 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무 시설

본건이 소재한 지역은 대규모 지식산업센터, 상가, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 복합 상업/업무 지구입니다.

대형 판매시설인 코스트코와 인접하여 유동인구 및 소비자 접근성이 높습니다.

4.2. 잠재적 수요

인근 지식산업센터의 입주 기업체 및 직원, 상주 인구, 그리고 코스트코 등 대형 시설 이용객을 대상으로 한 잠재적 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

지하철 5호선 하남풍산역 및 다수의 버스 노선이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 우수합니다.

5.2. 편의 및 쇼핑 시설

대형 판매시설인 코스트코가 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한 다양한 상가 및 근린생활시설 이용이 용이합니다.

5.3. 교육 시설

풍산고등학교가 인근에 위치하고 있으며, 예솔유치원에 대한 상대보호구역 설정이 확인됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대관계 미확인

임차인 현황에서 보증금 합계가 0원이나 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 대항력 있는 임차인의 존재 여부 및 실제 보증금, 차임 등에 대한 추가 확인이 필요합니다. 이는 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구)

* 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

* 가축사육제한구역, 공공주택지구

* 상대보호구역(예솔유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>

* 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역

* 공장설립승인지역 <수도법>

6.3. 건축물대장과의 차이

건축물대장상 지하층이 등재되어 있지 않으나, 현황 지하주차장이 존재하는 점은 공부와의 차이로, 추후 활용이나 재건축 시 고려사항이 될 수 있습니다.

6.4. 유동화물건 및 공동담보

본 물건은 유동화 물건이자 공동담보 물건으로, 채권 구조가 복잡할 수 있어 경매 절차 진행 시 추가적인 이슈가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 하남시 풍산동에 위치한 신축급(2021년 사용승인) 지식산업센터로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 자랑합니다. 코스트코 등 대형 편의시설과 풍산고등학교가 인접해 있으며, 지하철 5호선 하남풍산역 이용이 가능합니다.

권리 분석상 말소기준권리인 하나은행 근저당보다 후순위의 권리들은 모두 말소될 예정으로, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 임대 관계가 미상이라는 점은 낙찰 후 명도 과정에서 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

주변에 대규모 지식산업센터, 상가, 업무시설 등이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있으며, 미사지구 개발과 함께 지역 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 지식산업센터: 비교적 짧은 준공 연혁으로 상품성이 양호합니다.

* 최고의 입지: 지하철역 인근, 코스트코 등 대형 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 풍부한 배후수요: 인근 지식산업센터 및 상업 시설의 배후 수요가 예상됩니다.

* 미사지구 개발 호재: 하남 미사지구 개발과 연계한 지속적인 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 259,000,000원입니다.

예상 입찰가는 상기 명시된 감정가, 물건의 면적(건물 약 16.9평, 토지 약 4.2평), 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 명도 비용, 임대 수익률, 향후 지역 개발 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

현재 제시된 정보로는 구체적인 입찰가격을 산정하기 어려우며, 현장 조사 및 추가적인 시장 분석이 필수적입니다.

명도 대상 임차인의 보증금 인수 여부가 없으므로, 이를 고려한 입찰가 산정이 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.