나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52405 [2] 경기도 하남시 풍산동 595-1 유-테크밸리비타워 10층 비-1002호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정감정 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 ""풍산고등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 지식산업센터, 상가, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 대형판매시설(코스트코) 등이 소재하고 있는 지역으로서, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 하남풍산역 등이 소재하여 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 건물 중 10층 비-1001, 비-1002, 비-1003, 비-1004, 비-1010, 비-1011 이상 6개호로서,
사용승인일 : 2021.06.02.
외벽 : 강화유리 및 석재붙임 등 마감,
창호 : PVC샷시 등임.

이용상태

기호(1) ~ 기호(6) 공히, 공장(지식산업센터)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소방설비, 냉난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공장(지식산업센터) 건물 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

동측, 서측, 남측으로 노폭 약 15m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

풍산동 595-1, 595-2 공히,
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[예솔유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임.
나. 본건 건축물대장상 지하층이 등재되어 있지 않으나, 현황 지하주차장(건축물대장 별도 존재) 등이 존재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경52405 (2)

소재지: 경기도 하남시 풍산동 595-1 유-테크밸리비타워 10층 비-1002호

용도: 지식산업센터

감정가: 308,000,000원

채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOO

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

3. 토지 정보

토지면적: 16.50㎡ (약 4.99평)

토지지분: 16.5006㎡ (약 4.99평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

4. 건물 정보

건물명: U-테크밸리 비타워

전유부 호수: 10층 비-1002호

건물면적: 66.50㎡ (약 20.11평)

건물지분: 66.5㎡ (약 20.11평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

사용승인일: 2021.06.02.

2. 입지조건

1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 하남시 풍산동 소재 풍산고등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 대규모 지식산업센터, 상가, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 대형 판매시설(코스트코) 등이 소재하고 있어 다양한 시설과의 접근성이 좋습니다.

제반 주위 환경은 양호한 편입니다.

U-테크밸리 비타워 인근 지역은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있으며, 이는 체계적인 도시 개발 및 관리가 이루어지고 있음을 시사합니다.

인근에 예솔유치원이 위치하여 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

해당 물건지 주변에서 혐오시설이나 환경오염을 유발할 수 있는 시설은 발견되지 않았습니다.

2. 교통 상황

본 건까지 차량의 진출입이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 위치하고 있으며, 지하철 5호선 하남풍산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

동측, 서측, 남측으로 노폭 약 15m 내외의 도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

1. 말소기준 권리

등기부등본 상 말소기준 권리는 2021년 8월 9일에 접수된 하나은행의 근저당권 (을1)입니다.

2. 소멸 및 인수 권리

매각으로 인해 을1 (하나은행 근저당), 갑3 (기술보증기금 가압류), 갑4 (농협은행 가압류), 갑6 (주식회사제넨셀 가압류), 갑7 (하남시 압류), 갑9 (이에이에스제삼차유동화전문 임의경매) 등의 권리가 모두 소멸될 예정입니다.

등기부상 매각으로 인해 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. (총 채권액: 2,804,371,947원)

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 지상권으로, 해당 물건에는 해당 사항이 없습니다.

3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

현재 임대관계는 미상으로, 해당 물건에 대한 임차인 현황은 별도로 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 지식산업센터 용도로 활용되고 있으며, 주변에 대규모 지식산업센터, 상가, 업무시설, 대형 판매시설(코스트코) 등이 밀집해 있어 활발한 경제 활동이 이루어지는 지역입니다.

이는 잠재적 임차인 확보 및 사업 운영에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

개발 계획 구역 내 위치하고 있어 향후 지역 발전 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

코스트코 하남점과 같은 대형 판매시설이 인근에 있어 쇼핑 편의성이 높습니다.

지하철 5호선 하남풍산역이 가까워 서울 도심 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 풍산고등학교, 유치원 등 교육 시설이 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 현황을 파악하기 어렵기 때문에, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 유동화 물건 및 공동담보: 물건의 특성상 복잡한 권리 관계가 있었음을 시사하며, 추가적인 권리 변동 사항 발생 가능성을 항상 염두에 두어야 합니다.

* 건축물대장상 지하층 미등재: 현황 지하주차장이 존재하나 건축물대장에 미등재된 부분은 추후 건축물 관련 문제 발생 시 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 건물(2021년 사용승인)로 건물 상태가 양호하며, 역세권에 위치하고 코스트코 등 생활 편의 시설과 다양한 업무 및 상업 시설이 집객되는 지역에 소재하고 있습니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 권리 분석상 특별한 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 임대 관계가 미상이고 유동화 물건이라는 특수성이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사를 통해 임대차 현황 및 명도 가능성을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 새 건물: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 하남풍산역 인근으로 교통 편리성이 뛰어납니다.

* 주변 인프라: 코스트코, 다수의 지식산업센터, 상가 등 풍부한 상업 및 업무 인프라를 갖추고 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계가 명확합니다.

* 개발 가능성: 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 308,000,000원을 기준으로, 인수 보증금(0원)을 제외한 금액을 고려하여 산정해야 합니다.

다만, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가, 주변 유사 물건 시세, 향후 임대수익률, 명도 및 세금 관련 비용 등을 종합적으로 분석하는 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

따라서 현재 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.