나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53072 [2] 경기도 성남시 분당구 금곡동 133-1 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이음감정 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 성남시 분당구 금곡동 소재 "지하철 미금역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지로서 미금로변 일부에 근린생활시설이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 대중교통편은 돌마로 및 성남대로에 버스정류장이 소재 하고 있으며, 본건으로부터 직선거리 약450미터 이내의 지점에 지하철 미금역(신분당선 및 수인분당선)이 소재함.

건물의 구조

1997년 05월 06일 사용승인된 철근콘크리트 평스라브지붕 4층 건물 내 201호 및 301호로서, 외벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등 창호 : 페어글라스 2중창 등 임.

이용상태

기호(1) 2025년 06월 30일에 공부상 유치원에서 제2종근린생활시설(사무소)로 용도 변경. 기호(2) 2023년 10월 11일에 공부상 유치원에서 제2종근린생활시설(학원)으로 용도 변경. 유치원 등으로 운영중이었던 것으로 추정되나, 현재 실제 이용상황은 폐문 부재로 확인 하지 못하였음.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 화재설비, 지하층을 운행하는 차량용 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접지 및 접면 도로와 등고 평탄한 사각형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 차인도 분리된 왕복 6차선의 미금로와 접하며, 북서측으로 보행자 전용 도로와 2면이 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역(분당), 대로2류(보조간선 도로) 접함, 중로2류(특수도로) 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 임. 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법에 의한 분당신도시 특별정비예정구역 총괄도 상에 45블럭으로 조사되고 있으나, 필요시 별도의 조사를 요함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

도로명 주소가 '금곡로 232'로 등재되어 있으나, 현황은 '미금로 232'임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건 기본 정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경53072 (2)

* 소재지: 경기도 성남시 분당구 금곡동 133-1 3층301호 (도로명 주소: 경기도 성남시 분당구 미금로 232 (금곡동))

* 용도: 공부상 용도 교육연구시설/노유자시설/제1종근린생활시설. 실제 변경/활용 가능 용도: 제2종근린생활시설(사무소)

* 건물 구조: 철근콘크리트 평스라브지붕 4층 건물 (1997년 05월 06일 사용승인)

* 건물면적: 144.76㎡ (약 43.79평)

* 토지면적: 53.92㎡ (약 16.31평)

* 토지지분: 53.92㎡ (약 16.31평)

* 감정가: 746,000,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 성남시 분당구 금곡동, 지하철 미금역 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주위는 대규모 아파트 단지로 형성되어 있으며, 미금로변을 따라 근린생활시설이 소재하고 있습니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 돌마로 및 성남대로에 버스정류장이 위치합니다. 지하철 미금역(신분당선, 수인분당선)이 직선거리 약 450미터 이내에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 접면 도로: 남서측으로 왕복 6차선의 미금로와 접하고, 북서측으로는 보행자 전용 도로와 접하고 있어 2면이 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 02월 28일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

* 총 채권액: 등기부등본상 채권 총액은 약 3,415,879,644원입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후에 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계액은 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않아 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 입지: 지하철 미금역을 중심으로 형성된 상권에 인접해 있으며, 배후에는 대규모 아파트 단지가 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 업종: 공부상 용도는 교육연구시설, 노유자시설, 제1종근린생활시설이나, 최근 유치원에서 제2종근린생활시설(사무소)로 용도 변경된 이력이 있습니다. 사무실, 학원, 기타 근린생활시설 등으로 활용 가능합니다.

* 잠재력: 본건은 분당신도시 특별정비예정구역(45블럭)으로 지정되어 있어, 향후 노후계획도시 정비 사업에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 미금역 역세권의 상업 및 편의시설, 대규모 아파트 단지 내 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육 시설: 본건은 상대보호구역으로 지정되어 있어, 인근에 학교가 존재하거나 교육 시설 설립에 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 개발행위허가제한구역: 본건 토지는 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어, 건축 및 개발 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

* 주소 혼동 가능성: 도로명 주소('금곡로 232')와 현황 주소('미금로 232') 간 차이가 있어, 현장 확인 시 혼동이 없도록 주의해야 합니다.

* 건물 상태: 1997년 사용승인된 건물로, 노후도에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 현재 정확한 이용 상태는 폐문 부재로 확인하지 못했습니다.

* 높은 채권 총액: 34억원 이상의 높은 채권 총액은 경매 과정에서의 변수 또는 낙찰 후에도 부담이 될 수 있는 요소입니다.

* 비행안전구역: 비행안전제3구역에 포함되어 있어 건축물 높이 제한 등의 규제를 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 미금역 역세권의 상업용 건물로, 대규모 아파트 단지를 배후로 하고 있어 안정적인 수요가 예상됩니다. 최근 제2종근린생활시설(사무소)로 용도 변경 이력이 있어 활용도가 높을 것으로 보입니다. 다만, 개발행위허가제한구역 지정, 높은 채권 총액, 주소 오류 등의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 장기적으로는 노후계획도시 특별정비예정구역 지정으로 인한 개발 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 미금역 역세권의 최중심 입지

* 노후계획도시 특별정비예정구역 지정으로 인한 미래 개발 잠재력

* 대규모 아파트 단지 밀집 지역으로 풍부한 잠재 수요

* 업종 변경 용이성 (사무소, 근린생활시설 등)

1.8. 예상 입찰가

감정가 746,000,000원을 기준으로, 본 건의 입지 조건, 건물 상태, 권리 관계, 개발 가능성, 주변 시세, 제반 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 예상 입찰가 산정 시에는 인수 보증금은 제외하며, 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인 및 추가적인 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.