나이스옥션 법원경매 원주 2025타경1438 [3] 강원특별자치도 원주시 판부면 서곡리 440-34 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영서감정 · 평가일 2025.07.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 원주시 단구동 소재 ‘남원주중학교’ 남서측 근거리에 위치하며 주위는 아파트지대로 환경은 보통.

교통상황

차량접근이 가능하며 대중교통은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1 : 세장형 평지로 주거나지
일련번호 2 : 사다리 평지로 주거나지
일련번호 3 : 사다리 평지로 현황 도로
일련번호 4 : 사다리 평지로 도로

인접 도로상태

일련번호 1 : 서측으로 왕복 2차선 도로에, 남측으로 노폭 약 5M 도로에 각각 접함.
일련번호 2 : 북측으로 노폭 약 5M 도로에 접함.
일련번호 3 : 현황 도로.
일련번호 4 : 서측으로 왕복 2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(2015-10-08)(접합), 가축사육제한구역(2022-06-24)(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>
일련번호 2 : 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2022-06-24)(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>
일련번호 3 : 제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(2015-10-08)(접합), 가축사육제한구역(2022-06-24)(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
일련번호 4 : 제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(2015-10-08)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역(2022-06-24)(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

해당사항없음.

공부와의 차이

일련번호1,2 : 공부상 임야이나 현황은 주거나지.
일련번호3,4 : 공부상 임야이나 현황은 도로.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 공부상 임야이나 현황은 도시계획 도로

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2 채권자: 농협은행주식회사

1.1. 사건 개요

사건번호: 원주지원 2025타경1438 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행주식회사

감정가: 327,680,000원

매각대상: 토지매각

1.2. 물건 상세

소재지: 강원특별자치도 원주시 판부면 서곡리 440-34

토지 용도: 공부상 임야, 현황 도시계획 도로 및 주거나지

총 토지 면적: 256.00㎡ (약 77.45평)

건물 면적: 해당 없음

특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 강원특별자치도 원주시 판부면 서곡리에 위치하며, 남원주중학교 남서측 근거리에 소재합니다. 주위는 아파트 단지가 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근은 가능하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 일련번호 1: 서측 왕복 2차선 도로, 남측 노폭 약 5M 도로에 각각 접함.

* 일련번호 2: 북측 노폭 약 5M 도로에 접함.

* 일련번호 3: 현황 도로.

* 일련번호 4: 서측 왕복 2차선 도로에 접함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 전반적으로 제2종일반주거지역에 해당하며, 다음의 제한 사항이 있습니다.

* 도로: 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접합. 일련번호 3은 건축법상 도로 일부를 포함합니다.

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 배출시설설치제한지역

* 준보전산지

3. 권리분석

3.1. 인수/소멸 권리

본 물건의 말소기준권리인 을구 7번 근저당(2019년 7월 9일, 농협은행주식회사)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 매수인에게 인수되는 부담되는 권리는 없습니다. 등기부등본상 지상권에 대한 내용은 확인되지 않았습니다.

3.2. 채권 총액

총 등기부채권 금액은 1,160,735,327원입니다. 이는 감정가 327,680,000원에 비해 상당히 높은 금액입니다.

3.3. 임차인 현황

인수할 보증금 합계가 0원이므로, 임차인과 관련된 권리 인수 문제는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 소재지인 원주시 판부면 서곡리는 주로 주거 지역으로 형성되어 있으며, 인근의 남원주중학교 주변으로 기본적인 상업 시설이 분포할 것으로 예상됩니다. 다만, 대규모 상업 지역보다는 지역 주민을 위한 생활 편의 시설 위주로 형성될 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육 시설: 남원주중학교가 인근에 위치합니다.

* 기타: 주변 지역은 아파트 단지가 형성되어 있어 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

5.2. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 검색 결과에 따르면, 본건 주변에 직접적으로 혐오시설(쓰레기 처리 시설, 유해 공장 등)이 위치한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 원주시 전반적으로는 갈등 유발 시설(소각장, 아스콘 공장, 태양광 발전 시설 등) 설치 관련 주민 갈등 사례가 보고되고 있으므로, 향후 지역 개발 과정에서 이러한 시설 도입 가능성에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 현황과 실제 현황 차이

본건 토지는 공부상 임야이나, 실제 이용 현황은 주거나지와 도시계획 도로로 이용되고 있습니다. 특히, 토지 일부가 도시계획 도로로 사용되는 점은 소유권 행사 및 개발에 있어 제한 요소가 될 수 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

* 공동담보 물건으로, 경매 신청 채권액 외에 다른 담보 설정 채권도 존재합니다.

* 총 채권액이 감정가를 크게 초과하고 있어, 낙찰 후 추가적인 채권 문제가 발생할 가능성은 낮으나, 경매 물건의 복잡성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 원주시 판부면 서곡리에 위치한 토지 경매 물건으로, 제2종일반주거지역 내에 있으며 주거와 도시계획 도로로 이용되는 복합적인 현황을 가지고 있습니다. 공부상 임야이나 현황이 다른 점, 특히 도로로 이용되는 부분은 투자 시 면밀한 검토가 필요합니다. 인근에 아파트 단지와 학교가 있어 주거 환경은 양호한 편이나, 주변 상업 시설은 제한적입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리는 없습니다.

8. 투자 포인트

* 제2종일반주거지역에 포함되어 있어 향후 주거 용지로서의 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 일부 토지가 도시계획 도로로 이용되고 있으나, 해당 도로의 향후 확장 또는 변경 계획에 따라 가치 변화 가능성이 있습니다.

* 인근의 학교 및 아파트 단지 등 주거 배후지에 대한 접근성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 다음 사항들을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 물건의 감정가: 327,680,000원

* 토지의 실제 이용 현황 (주거나지 및 도로 부분의 가치 평가)

* 향후 토지 이용 계획 및 도로 편입 관련 법규 검토

* 주변 토지 시세 (본건과 유사한 조건의 토지 거래 사례 확인 필요)

* 향후 개발 가능성 및 건축 규제 사항

* 경매 물건의 특수성(공동담보, 높은 채권 총액 등)을 감안한 위험 요인 평가

* 본 물건은 토지 일부가 도시계획 도로로 사용되는 점을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.