나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20771 [2] 강원특별자치도 원주시 지정면 가곡리 1344-4 팬더프라자 1층119호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 지정면 가곡리 소재 구분건물(상가)로서 주위는 집합상가 등이 밀집한 중심상업지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 자유로우며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건 중 1층 113호, 114호, 115호, 116호, 119호로서 외벽:강화유리 마감, 내벽:인테리어 마감, 창호:강화유리마감임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 소화설비, 급.배수 및 위생설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 완경사의 정방형의 토지로서 기준시점 현재 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

소로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(원주기업도시), 주차장(2016-02-24)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 기업도시개발구역(원주기업도시)<기업도시개발 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 원주지원 2025타경20771 (2)

* 물건 소재지: 강원특별자치도 원주시 지정면 가곡리 1344-4 팬더프라자 1층 119호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 1층 119호

* 토지 면적: 17.83㎡ (약 5.4평)

* 건물 면적: 51.09㎡ (약 15.45평)

* 총 면적 (토지+건물): 68.92㎡ (약 20.85평)

* 용도: 근린상가

* 감정가: 611,200,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

1.2. 감정가 요약

* 총 감정가: 611,200,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 강원특별자치도 원주시 지정면 가곡리에 소재하며, 주위는 집합상가 등이 밀집한 중심상업지역임.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 접면 도로: 소로각지로 차량 접근이 용이함.

2.3. 토지 현황

* 인접 토지 대비 완경사의 정방형 토지임.

* 기준시점 현재 근린생활시설 부지로 이용 중임.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 본건은 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(원주기업도시)에 속함.

* 토지이용 관련 사항으로는 주차장(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 등이 있음.

* 또한, 가축사육제한구역, 기업도시개발구역, 배출시설설치제한지역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2020년 12월 2일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권 최고액 570,440,000원)임.

* 본건 경매 신청 채권자는 농업협동조합자산관리회사이며, 2025년 7월 15일 임의경매개시결정 (2,539,334,752원)이 등기되었음.

* 등기부상 소유권보존은 주식회사무한 명의이며, 김여정 명의의 소유권이전청구권가등기(매매예약)가 존재함.

* 과거 원주세무서장, 국민건강보험공단, 원주시의 압류 등기가 있었으나 모두 말소된 것으로 확인됨.

* 일반적으로 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 가등기 등 권리관계는 매각으로 소멸되지 않는 권리 사항을 최종 확인해야 함.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 정보: 임대 관계가 미상으로 확인됨.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 주의사항: 임대 관계가 미상이나 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 하지만 실제 점유 관계 및 임대차 내역은 현장 조사와 별도 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건은 집합상가 등이 밀집한 중심상업지역에 위치하여 상업 활동이 활발한 지역에 속함.

* 팬더프라자 건물 내 다른 호실들도 다양한 근린생활시설로 운영되고 있을 것으로 예상됨.

4.2. 지역 특성

* 원주기업도시 개발구역 내에 위치하여 향후 지역 발전 및 상권 활성화 가능성이 높음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 중심상업지역 내 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 보임.

* 주변 상가 밀집 지역으로 다양한 상업 시설 이용이 가능함.

5.2. 주거 환경

* 본건은 상업지역 내 위치한 상가 건물로, 주거보다는 상업 활동 및 사업 운영에 더욱 적합한 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 소유권이전청구권가등기(매매예약)가 등기부상 존재하나, 본 경매 절차 진행 시 말소될 가능성이 높음. 다만, 최종 매각물건명세서 상 소멸 여부를 재확인해야 함.

* 임대차 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있음.

6.2. 토지이용 제한

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등에 해당하지만, 현재 근린생활시설 용도로 이용 중인 점을 고려할 때 직접적인 사용 제한으로 이어질 가능성은 낮아 보임.

* 주변 지역에 대한 별도 검색 결과, 특이한 혐오시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 원주시 지정면의 중심상업지역에 위치한 근린상가로서, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있음.

* 권리 관계는 비교적 명확하게 정리되고 있으나, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 관련 부분은 반드시 현장 확인이 필요함.

* 원주기업도시 개발구역 내에 위치한다는 점은 장기적인 관점에서 미래 가치 상승의 잠재력을 보유하고 있음.

* 주의할 점은, 본건 경매 신청 채권액이 감정가를 상당히 초과한다는 점이며, 이는 채무자의 재정 상황 또는 채권 확보 경쟁으로 인한 결과일 수 있으므로 입찰 시 신중한 검토가 요구됨.

8. 투자 포인트

* 중심상업지역 내, 팬더프라자 건물 1층 상가로 유동인구 및 접근성이 매우 우수함.

* 원주기업도시 개발과 연계된 지역으로, 향후 발전 가능성이 기대됨.

* 건물 내 승강기, 소화, 급배수 등 기본적인 설비가 갖추어져 있어 즉시 활용 가능성이 높음.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 감정가(611,200,000원)와 말소기준권리(570,440,000원)를 고려하되, 실제 경매 신청 채권액(2,539,334,752원)이 매우 높다는 점을 유의해야 함.

* 인수되는 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 감안해야 함.

* 주변 시세, 향후 상권 발전 가능성, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

* 초기 검토 제안가: 감정가 대비 80% ~ 95% 수준인 약 488,960,000원 ~ 580,640,000원 사이에서 입찰가격을 검토해 보길 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.