나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20769 [2] 강원특별자치도 원주시 소초면 평장리 295 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.08.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 문박읍 반계리 소재 '반계초등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 공장 및 물류센터 등으로 형성된 국도주변 농경지대로서 제반 주위환경은 보통 정도임.

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 소초면 평장리 소재 '안골마을회관' 남동측 근거리에 위치하며, 부근은 농가주택, 과수원 및 전 등으로 형성된 마을주변 농경지대로서 제반 주위환경은 보통 정도임.

교통상황

본건까지 농업용 차량의 접근 가능하며, 버스노선 및 정류장과의 거리 등으로 볼 때 대중교통사정은 다소 불편한 정도임.

교통상황

본건까지 일반 차량의 접근 가능하며, 버스노선 및 운행빈도 등으로 볼 때 대중교통사정은 보통 정도임.

형태 및 이용상태

북향의 부정형 완경사지로서 전(대부분 휴경지)으로 이용 중임.

형태 및 이용상태

사다리 평지로서 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 3m 내외의 비포장도로에 열결됨.

인접 도로상태

북서측으로 왕복2차선과 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 콘크리트포장도로에 접하나 북서측 도로보다 약 2~3m 저지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-06), 가축사육제한구역(2022-06-24)(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역<수도법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 265㎡ 중 북쪽부분 송전선하부지 110㎡에 대하여 임차권이 설정되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 입찰기일 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 관서에 미리 발급 문의)
- 공부상 전이나 현황은 휴경지 및 일부 도로

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 원주지원 2025타경20769 (2)

소재지: 강원특별자치도 원주시 소초면 평장리 295

용도: 전

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엘OOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 6,161㎡ (약 1,863.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

감정가: 449,753,000원

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항: 농지취득자격증명 필요(미제출 시 보증금 몰수, 입찰기일 전 해당 관서에 미리 발급 문의 필요). 공부상 전이나 현황은 휴경지 및 일부 도로.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 강원특별자치도 원주시 소초면 평장리 '안골마을회관' 남동측 근거리에 위치하며, 부근은 농가주택, 과수원 및 전 등으로 형성된 마을주변 농경지대로서 제반 주위환경은 보통 정도입니다. 또한, 다른 감정평가 요약에는 '반계초등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 공장 및 물류센터 등으로 형성된 국도주변 농경지대로서 제반 주위환경은 보통 정도라는 내용도 있어, 물건지 내에서 또는 인근 지역의 개발 상태에 따라 환경이 다르게 인식될 수 있습니다.

2.2. 교통 상황

농업용 차량 및 일반 차량의 접근이 가능합니다. 대중교통 사정은 버스 노선 및 정류장과의 거리, 운행 빈도 등을 고려할 때 다소 불편하거나 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 일련번호(1)와 (2)로 구분되어 있으며, 각각 다른 토지 이용 계획 및 제한을 받고 있습니다.

일련번호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한), 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역.

일련번호(2): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한), 공장설립승인지역.

특히 '가축사육제한구역(전부제한)'으로 모든 축종의 사육이 제한되며, '역사문화환경보존지역', '배출시설설치제한지역' 등 다양한 법적 제한이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

등기부채권 총액은 854,746,801원입니다.

말소기준권리는 2015년 4월 13일 접수된 원주축산업협동조합의 근저당권(채권최고액 195,000,000원)입니다.

등기부상의 다른 권리들(소유권 이전, 근저당, 지상권, 가압류, 임의경매)은 말소기준권리보다 후순위이거나 법적 절차에 따라 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 말소 기준 권리

원주축산업협동조합 근저당권 (접수일자: 2015-04-13, 채권최고액: 195,000,000원)

3.3. 인수되는 권리

제시된 자료에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 등기부상 지상권설정(을27)은 말소된 것으로 확인됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, '기타참고사항(임대관례 및 기타)'에 등기사항전부증명서상 265㎡ 중 북쪽 부분 송전선 하부지 110㎡에 대하여 임차권이 설정되어 있다는 내용이 있습니다. 임차인의 성명 및 보증금, 차임 등 세부 정보가 명시되어 있지 않으며, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 임차권의 존재 가능성 및 관련 분쟁 발생 가능성에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건지는 농가주택, 과수원, 전 등 농경지 위주의 마을 주변 환경과 함께 국도변에 위치하여 농경지, 공장, 물류센터 등이 혼재된 지역입니다. 계획관리지역 및 자연녹지지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있으나, 다양한 토지이용계획상의 제한이 존재합니다. 인근에 공장 및 물류센터가 위치해 있어 산업 활동과 관련된 수요가 있을 수 있으나, 일반적인 상업이나 주거 상권과는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

본 물건지 주변에는 '안골마을회관', '반계초등학교' 등이 언급되어 있습니다. 그 외 상세한 생활 편의시설(병원, 마트, 학교 등)에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 주로 농업 및 산업 활동이 이루어지는 지역의 특성을 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

본 물건은 농지(전)이므로 농지취득자격증명 발급이 필수입니다. 이를 제출하지 않을 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. 입찰 기일 전에 관할 관청에 미리 발급 가능 여부를 문의하고 신청 절차를 진행해야 합니다.

6.2. 현황과 공부상 차이

공부상 지목은 '전'이나, 현황은 휴경지 및 일부가 도로로 이용되고 있어 실제 이용 상태와 공부상의 내용이 일치하지 않는 부분이 있습니다. 이로 인해 경계 문제 또는 이용상 제약이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 권리 및 제한

* 중복사건: 본 건은 중복 사건이므로, 다른 경매 사건과의 관계 및 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

* 공동담보: 본 건물이 공동담보로 제공되었으므로, 담보물 전체의 가치 변동이나 다른 경매 절차에 영향을 받을 수 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등 다수의 법적 규제가 적용되어 개발 및 이용에 상당한 제약이 따릅니다.

* 미상 임차권: 임차권이 설정되어 있으나 보증금 및 차임 등 상세 내용이 불분명하여 인수 여부 및 잠재적 분쟁 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 원주시 소초면 평장리의 넓은 면적(6,161㎡)의 농지(전)로, 현재는 휴경지 및 일부 도로로 이용되고 있습니다. 감정가는 4억 4975만 3천원입니다. 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 말소될 예정이나, 농지취득자격증명 제출 의무, 현황과 공부상 차이, 복합적인 토지이용계획상의 제한, 불분명한 임차권 등 여러 요소를 신중하게 검토해야 합니다. 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점도 고려하여 접근해야 할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 6,161㎡의 넓은 농지로서, 향후 개발 가능성이나 대규모 농업 경영 등 다양한 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

* 성장 가능성 지역: 계획관리지역 및 자연녹지지역에 속해 있어, 지역 개발 계획에 따라 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

* 인근 산업 시설: 주변의 공장 및 물류센터 등은 지역 경제 활동과 연관된 수요를 시사합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제시된 감정가(449,753,000원)를 기준으로 하되, 물건의 정확한 현황, 향후 개발 가능성, 관련 법규 적용 여부, 그리고 입찰 참여자들의 경쟁 정도 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본건은 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되나, 잠재적 리스크 요인들을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 입찰가 산출을 위해서는 현장 방문을 통한 상세 확인 및 주변 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.