나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20865 [4] 강원특별자치도 원주시 문막읍 비두리 382-4 도로 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.10.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상은 강원특별자치도 원주시 문막읍 비두리 소재 '비두2리 마을회관' 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야 등이 주로 소재하는 지방도 주변 농경지대임.

교통상황

기호1,5)토지 : 대상토지까지 차량 출입 불가능함. 기호2,3,4,6,7,8,9,10)토지 : 대상토지까지 차량 접근 가능함. 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이 소재하며 버스정류장까지의 거리 및 운행횟수 등 을 고려할 때 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호1,6)토지 : 대상토지는 부정형 완경사지로서 잡목 등이 주로 소재하는 묵답임. 기호2)토지 : 대상토지는 부정형 완경사지로서 전임. 기호3,7,8,10)토지 : 대상토지는 부정형 완경사지로서 도로 및 법면 등임. 기호4)토지 : 대상토지는 부정형 완경사지로서 전 및 일부 도로임. 기호5)토지 : 대상토지는 부정형 완경사지로서 잡목 등이 주로 소재하는 묵전임.

인접 도로상태

기호1,5)토지 : 대상토지는 맹지임. 기호2)토지 : 대상토지 북서측으로 왕복 2차로의 아스팔트포장도로와 접함. 기호3,7,8,10)토지 : 대상토지가 도로임. 기호4)토지 : 대상토지 북서측으로 대상토지 일부를 포함한 왕복 2차로의 아스팔트포장도로 와 접함. 기호6)토지 : 대상토지 동측으로 왕복 2차로의 아스팔트포장도로와 접함. 기호9)토자 : 대상토지 서측으로 왕복 2차로의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)토지 : 대상토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-06), 가축사육제한구역 (2022-06-24)(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설 치제한지역<물환경보전법>, 영농여건불리농지임. 기호2)토지 : 대상토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-06), 가축사육제한구역 (2022-06-24)(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설 치제한지역<물환경보전법>임. 기호3,4)토지 : 대상토지는 계획관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역 (2022-06-24)(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역 <도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임. 기호5)토지 : 대상토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역(2022-06-24)(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 영농 여건불리농지임. 기호6)토지 : 대상토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역(2022-06-24)(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>암. 기호7,10)토지 : 대상토지는 보전관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역 (2022-06-24)(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역 <도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임. 기호8)토지 : 대상토지는 보전관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(2022 -06-24)(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법> , 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천구역(2018-06-15)<소하천정비법>임. 기호9)토지 : 대상토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-06-24)(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 영농 여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

기호1)토지 : 대상토지 북측 일부 지상에 타인 소유로 조사되는 대추나무가 식재되어 있음. (별첨 : 사진용지 참조.)

공부와의 차이

기호1,5,6,9)토지 : 대상토지는 공부상 지목이 '전, 답' 이나 현황 ''묵전, 묵답'임. 기호4)토지 : 대상토지는 공부상 지목이 '전' 이나 현황 일부 '도로'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록6,9. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 입찰기일 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 관서에 미리 발급 문의)
- 목록6,9. 공유자우선매수권 행사 1회로 제한
- 목록6. 서측 일부 토지는 포락가능성이 있으며 정확한 확인은 측량을 필요로 함
- 목록6,9. 공부상 전 및 답이나 현황은 묵전 및 묵답

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 원주지원 2025타경20865 (4)

* 소재지: 강원특별자치도 원주시 문막읍 비두리 382-4

* 용도: 도로 (현황 농경지, 임야 등 혼재)

* 감정가: 109,207,480원

* 토지면적: 3762.00㎡ (약 1,137.92평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 일부 지분 매각

* 경매구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 삼성생명보험주식회사 (추정)

* 특이사항: 농지취득자격증명, 공유자우선매수신고, 지분매각

* 주의사항: 일괄매각, 농지취득자격증명 필요, 공유자우선매수권 1회 제한, 서측 일부 토지 포락 가능성, 공부상 전/답이나 현황 묵전/묵답

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

* 대상 토지는 강원특별자치도 원주시 문막읍 비두리 소재 '비두2리 마을회관' 북동측 원거리에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경은 농경지 및 임야 등이 주로 소재하는 지방도 주변의 농경지대로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근: 일부 토지(기호1,5)는 차량 출입이 불가능한 맹지이며, 나머지 토지(기호2,3,4,6,7,8,9,10)는 차량 접근이 가능합니다.

* 대중교통: 인근에 시내버스 정류장이 소재하나, 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 제반 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

* 기호1,5)토지는 맹지입니다.

* 기호2)토지는 북서측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로와 접합니다.

* 기호3,7,8,10)토지는 도로 자체입니다.

* 기호4)토지는 북서측으로 대상 토지 일부를 포함한 왕복 2차로 아스팔트 포장도로와 접합니다.

* 기호6)토지는 동측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로와 접합니다.

* 기호9)토지는 서측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로와 접합니다.

2.4. 토지이용계획및제한상태

* 기호1)토지: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 영농여건불리농지.

* 기호2)토지: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역.

* 기호3,4)토지: 계획관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역, 도로구역, 배출시설설치제한지역.

* 기호5)토지: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 영농여건불리농지.

* 기호6)토지: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역.

* 기호7,10)토지: 보전관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역, 도로구역, 배출시설설치제한지역.

* 기호8)토지: 보전관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역, 도로구역, 배출시설설치제한지역, 소하천구역.

* 기호9)토지: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 영농여건불리농지.

2.5. 이용상태및형태

* 대상 토지는 전반적으로 부정형 완경사지로, 현황 묵답, 묵전, 도로 및 법면 등으로 이용되고 있습니다.

* 공부상 지목은 '전' 및 '답'이나, 현황은 '묵전' 및 '묵답'으로 이용되고 있는 부분이 많습니다.

* 기호4)토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황 일부가 '도로'로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

* 본건은 강원특별자치도 원주시 문막읍 비두리 382-4 소재 토지에 대한 부동산 강제 경매 사건입니다.

* 채무자는 삼성생명보험주식회사로 추정되며, 등기부등본상 기재된 채권 총액은 156,062,218원입니다.

* 말소기준권리는 2021년 5월 26일 접수된 삼성생명보험주식회사 지분 가압류(갑3)입니다.

* 매각으로 인해 대부분의 등기된 권리는 소멸될 예정이나, 지상권 등 일부 권리는 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다. (본건의 경우, 등기부상 명시된 지상권은 확인되지 않았습니다.)

* 본건은 토지 일부 지분 매각으로 진행되며, 공유자 우선매수권이 행사될 수 있습니다. 공유자 우선매수권은 1회로 제한됩니다.

* 기호6,9)토지에 대한 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다. 입찰기일 전에 해당 관서에 문의하여 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 본건이 소재한 원주시 문막읍 비두리 지역은 주로 농경지 및 임야로 이루어진 농촌 지역입니다.

* 비두2리 마을회관이 인근에 위치해 있어 지역 생활권의 일부를 형성하고 있습니다.

* 상업 시설이나 중심 상권과는 거리가 있어, 상권 형성보다는 농업 및 임업 등 1차 산업 관련 용도에 적합한 환경입니다.

5. 생활정보

* 인근에 '비두2리 마을회관'이 있어 지역 공동체 시설 접근이 가능합니다.

* 대중교통 이용 시 인근 버스정류장을 이용할 수 있으나, 배차 간격 등을 고려했을 때 교통 편리성은 보통 수준입니다.

* 차량을 이용한 접근성은 일부 토지(기호1,5)를 제외하고는 도로망을 통해 가능하나, 맹지 부분에 대한 접근 대책이 필요합니다.

6. 잠재적리스크

* 지분 매각으로 인한 공유자 간의 권리 분쟁 또는 협의 과정에서의 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 목록6,9)토지는 농지취득자격증명이 필수이며, 미제출 시 보증금 몰수 등 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 목록6)토지는 서측 일부가 포락(물이 잠기는 현상)될 가능성이 있어, 정확한 확인을 위한 측량이 필요합니다.

* 공부상 지목은 전, 답이나 현황은 묵전, 묵답으로 이용 중이며, 일부 토지는 현황상 도로로 이용되고 있어 공부와의 차이에 대한 검토가 필요합니다.

* 목록1,5)토지는 맹지로서 접근 및 이용에 제약이 따릅니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 도로구역 등 각종 제한 사항이 존재하여 토지 이용 계획 수립 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

* 제시외 물건으로 타인 소유로 추정되는 대추나무가 식재되어 있어, 해당 부분에 대한 추가 확인 및 분쟁 가능성을 검토해야 합니다.

7. 종합의견

* 본건은 강원도 원주시 문막읍의 농경지 및 임야 지역 내 토지 일부 지분 매각 물건입니다.

* 지분 매각, 농지취득자격증명 필요, 맹지 등 여러 제약 사항이 존재하나, 도로 접면 및 주변 환경 등을 고려하여 향후 가치 상승 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권 행사 가능성과 공부상 지목과 현황의 차이, 포락 가능성 등의 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자포인트

* 지역 내 개발 계획 등 호재 발생 시 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 지분 매각 건으로 타 물건 대비 초기 투자 비용 부담이 낮을 수 있습니다.

* 농업, 임업 등 특정 용도로 토지 활용 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

9. 예상입찰가

* 본 보고서에는 시세, 유사 물건 거래 사례, 지역 내 개발 현황 등에 대한 정보가 포함되어 있지 않아, 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사, 주변 시세 조사, 법원 경매 정보 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.