나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20865 [3] 강원특별자치도 원주시 문막읍 비두리 378 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.10.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상은 강원특별자치도 원주시 문막읍 비두리 소재 '비두2리 마을회관' 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야 등이 주로 소재하는 지방도 주변 농경지대임.

교통상황

기호1,5)토지 : 대상토지까지 차량 출입 불가능함. 기호2,3,4,6,7,8,9,10)토지 : 대상토지까지 차량 접근 가능함. 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이 소재하며 버스정류장까지의 거리 및 운행횟수 등 을 고려할 때 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호1,6)토지 : 대상토지는 부정형 완경사지로서 잡목 등이 주로 소재하는 묵답임. 기호2)토지 : 대상토지는 부정형 완경사지로서 전임. 기호3,7,8,10)토지 : 대상토지는 부정형 완경사지로서 도로 및 법면 등임. 기호4)토지 : 대상토지는 부정형 완경사지로서 전 및 일부 도로임. 기호5)토지 : 대상토지는 부정형 완경사지로서 잡목 등이 주로 소재하는 묵전임.

인접 도로상태

기호1,5)토지 : 대상토지는 맹지임. 기호2)토지 : 대상토지 북서측으로 왕복 2차로의 아스팔트포장도로와 접함. 기호3,7,8,10)토지 : 대상토지가 도로임. 기호4)토지 : 대상토지 북서측으로 대상토지 일부를 포함한 왕복 2차로의 아스팔트포장도로 와 접함. 기호6)토지 : 대상토지 동측으로 왕복 2차로의 아스팔트포장도로와 접함. 기호9)토자 : 대상토지 서측으로 왕복 2차로의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)토지 : 대상토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-06), 가축사육제한구역 (2022-06-24)(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설 치제한지역<물환경보전법>, 영농여건불리농지임. 기호2)토지 : 대상토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-06), 가축사육제한구역 (2022-06-24)(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설 치제한지역<물환경보전법>임. 기호3,4)토지 : 대상토지는 계획관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역 (2022-06-24)(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역 <도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임. 기호5)토지 : 대상토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역(2022-06-24)(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 영농 여건불리농지임. 기호6)토지 : 대상토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역(2022-06-24)(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>암. 기호7,10)토지 : 대상토지는 보전관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역 (2022-06-24)(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역 <도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임. 기호8)토지 : 대상토지는 보전관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(2022 -06-24)(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법> , 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천구역(2018-06-15)<소하천정비법>임. 기호9)토지 : 대상토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-06-24)(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 영농 여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

기호1)토지 : 대상토지 북측 일부 지상에 타인 소유로 조사되는 대추나무가 식재되어 있음. (별첨 : 사진용지 참조.)

공부와의 차이

기호1,5,6,9)토지 : 대상토지는 공부상 지목이 '전, 답' 이나 현황 ''묵전, 묵답'임. 기호4)토지 : 대상토지는 공부상 지목이 '전' 이나 현황 일부 '도로'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 입찰기일 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 관서에 미리 발급 문의)
- 공유자우선매수권 행사 1회로 제한
- 공부상 전이나 현황은 묵전

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 문막읍 비두리 소재 '비두2리 마을회관'에서 북동측 원거리에 위치하고 있습니다. 주변으로는 주로 농경지와 임야가 소재하는 지방도변 농경지대입니다.

2.2. 교통상황

* 일부 토지(기호1, 5)는 차량 출입이 불가능한 맹지 상태입니다.

* 나머지 토지(기호2, 3, 4, 6, 7, 8, 9, 10)는 차량 접근이 가능하며, 인근 지방도를 이용합니다.

* 대중교통 이용은 인근 시내버스 정류장을 이용할 수 있으나, 정류장까지의 거리 및 버스 운행 횟수를 고려할 때 전반적인 대중교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로상태

* 기호1, 5)토지는 맹지로서 별도의 도로와 접하지 않습니다.

* 기호2)토지는 북서측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로와 접합니다.

* 기호3, 7, 8, 10)토지는 해당 토지 자체가 도로로 이용되고 있습니다.

* 기호4)토지는 북서측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로와 접하며, 해당 토지 일부가 도로로 이용되고 있습니다.

* 기호6)토지는 동측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로와 접합니다.

* 기호9)토지는 서측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로와 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (물건 명세서상 기재되어 있으나, 일반적으로 경매 매각으로 소멸됩니다.)

3.2. 말소기준권리

* 갑구 3번: 삼성생명보험주식회사의 가압류 (2021.05.26.)

3.3. 등기부 요약

* 소유권 변동: 신춘식 → 신영원(상속) → 김정숙 외 3명(심판분할) → 김정숙(지분 이전).

* 가압류: 삼성생명보험주식회사 (2건), 말소 기준 권리.

* 근저당: 박승 (말소).

* 강제경매: 삼성카드주식회사 (말소), 삼성생명보험주식회사 (본 경매 개시 결정, 말소).

* 등기부 채권 총액: 252,062,218원.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 별도의 임차인 정보는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 농경지 및 임야가 주를 이루는 농촌 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업적 상권 형성은 기대하기 어렵습니다. 주변 지역은 농업 활동이 중심인 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 해당 지역은 농촌 지역으로, 도심 지역에 비해 편의시설이 부족할 수 있습니다. 원주시내 또는 문막읍 중심지 등 인근 지역의 편의시설 이용이 필요할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본 물건은 농지이므로 매수인은 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. (입찰 기일 전 해당 관서에 미리 발급 가능 여부를 문의하시기 바랍니다.)

* 지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자들과의 관계 및 향후 토지 이용에 있어 협의가 필요하며 제약이 발생할 수 있습니다.

* 맹지 및 접근성: 일부 토지(기호1, 5)는 맹지로 차량 접근이 불가능하여 향후 이용 및 개발에 어려움이 따를 수 있습니다.

* 이용 현황 불일치: 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 잡목 등이 우거진 '묵전(묵답)'으로 확인되어 실제 경작이 이루어지지 않고 방치된 상태입니다.

* 토지이용계획 및 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 소로2류 저촉, 도로구역, 소하천구역 등 여러 법적 제한 사항이 존재하므로, 향후 이용 계획 수립 시 반드시 확인이 필요합니다.

* 제시 외 물건: 토지 북측 일부 지상에 타인 소유로 추정되는 대추나무가 식재되어 있어, 향후 소유권 분쟁의 소지가 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자 우선매수권 행사 1회로 제한되어 있으므로, 입찰 전 관련 내용을 확인하고 대비해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 원주시 문막읍 비두리에 위치한 농지 지분 매각 건으로, 농지법에 따른 취득 자격 증명 제출이 필수적이며, 지분 매각이라는 특성상 신중한 접근이 요구됩니다. 공부상 전이나 현황 묵전, 일부 맹지 등으로 활용에 제약이 많으며, 다양한 토지이용계획 및 제한 사항을 고려해야 합니다. 이러한 점들을 감안할 때, 투자 가치 판단 및 입찰 시 유의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 현황 묵전 상태로 향후 경작 또는 타 용도로 개발 시 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다. (단, 농지법 및 지분 관계 해소 전제)

* 인근 지역 개발 또는 토지 이용 규제 완화 시 가격 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 감정가 대비 합리적인 금액으로 취득 시, 장기적인 관점에서 투자 가치를 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 지분 매각, 묵전, 맹지 가능성 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있어, 입찰 시에는 신중한 가격 산정이 필요합니다. 임차인의 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 감정가(14,930,520원)를 기준으로, 상기 언급된 리스크들을 고려하여 보수적인 접근이 권장됩니다. 일반적으로 이러한 물건은 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰이 진행될 가능성이 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 물건의 정확한 활용 가능성 평가 등에 따라 달라질 수 있습니다. 제시된 정보를 바탕으로 한 예상 입찰가 범위는 감정가와 유사한 수준으로, 1,500만원 ~ 2,000만원 선에서 신중하게 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.