나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20865 [2] 강원특별자치도 원주시 문막읍 비두리 368-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.10.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상은 강원특별자치도 원주시 문막읍 비두리 소재 '비두2리 마을회관' 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야 등이 주로 소재하는 지방도 주변 농경지대임.

교통상황

기호1,5)토지 : 대상토지까지 차량 출입 불가능함. 기호2,3,4,6,7,8,9,10)토지 : 대상토지까지 차량 접근 가능함. 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이 소재하며 버스정류장까지의 거리 및 운행횟수 등 을 고려할 때 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호1,6)토지 : 대상토지는 부정형 완경사지로서 잡목 등이 주로 소재하는 묵답임. 기호2)토지 : 대상토지는 부정형 완경사지로서 전임. 기호3,7,8,10)토지 : 대상토지는 부정형 완경사지로서 도로 및 법면 등임. 기호4)토지 : 대상토지는 부정형 완경사지로서 전 및 일부 도로임. 기호5)토지 : 대상토지는 부정형 완경사지로서 잡목 등이 주로 소재하는 묵전임.

인접 도로상태

기호1,5)토지 : 대상토지는 맹지임. 기호2)토지 : 대상토지 북서측으로 왕복 2차로의 아스팔트포장도로와 접함. 기호3,7,8,10)토지 : 대상토지가 도로임. 기호4)토지 : 대상토지 북서측으로 대상토지 일부를 포함한 왕복 2차로의 아스팔트포장도로 와 접함. 기호6)토지 : 대상토지 동측으로 왕복 2차로의 아스팔트포장도로와 접함. 기호9)토자 : 대상토지 서측으로 왕복 2차로의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)토지 : 대상토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-06), 가축사육제한구역 (2022-06-24)(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설 치제한지역<물환경보전법>, 영농여건불리농지임. 기호2)토지 : 대상토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-06), 가축사육제한구역 (2022-06-24)(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설 치제한지역<물환경보전법>임. 기호3,4)토지 : 대상토지는 계획관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역 (2022-06-24)(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역 <도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임. 기호5)토지 : 대상토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역(2022-06-24)(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 영농 여건불리농지임. 기호6)토지 : 대상토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역(2022-06-24)(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>암. 기호7,10)토지 : 대상토지는 보전관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역 (2022-06-24)(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역 <도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임. 기호8)토지 : 대상토지는 보전관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(2022 -06-24)(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법> , 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천구역(2018-06-15)<소하천정비법>임. 기호9)토지 : 대상토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-06-24)(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 영농 여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

기호1)토지 : 대상토지 북측 일부 지상에 타인 소유로 조사되는 대추나무가 식재되어 있음. (별첨 : 사진용지 참조.)

공부와의 차이

기호1,5,6,9)토지 : 대상토지는 공부상 지목이 '전, 답' 이나 현황 ''묵전, 묵답'임. 기호4)토지 : 대상토지는 공부상 지목이 '전' 이나 현황 일부 '도로'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록2,4. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 입찰기일 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 관서에 미리 발급 문의)
- 목록2,4. 공유자우선매수권 행사 1회로 제한
- 목록4. 공부상 전이나 일부 현황은 도로

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

* 사건번호: 원주지원 2025타경20865 (2)

* 소재지: 강원특별자치도 원주시 문막읍 비두리 368-2

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 삼성생명보험주식회사

1.2. 토지 정보

* 용도: 전

* 토지면적: 959.00㎡ (약 290.1 평)

* 토지지분: 959㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 감정가: 41,617,840원

1.3. 건물 정보

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물지분: 0㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

* 매각 대상: 토지 일부 지분 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 강원특별자치도 원주시 문막읍 비두리 소재 '비두2리 마을회관' 북동측 원거리에 위치합니다.

* 주위: 주로 농경지 및 임야 등이 소재하는 지방도 주변 농경지대입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근: 일부 토지(기호1,5)는 차량 출입이 불가능한 맹지이며, 나머지 토지(기호2,3,4,6,7,8,9,10)는 차량 접근이 가능합니다.

* 대중교통: 인근에 시내버스 정류장이 소재하며, 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 원주시 버스 노선 공영1, 공영2, 공영6, 공영7번 등이 문막읍 및 비두리 지역을 운행하며, 51번, 53번 버스도 인근을 경유합니다.

2.3. 접근성

* 도로 상태: 일부 토지는 맹지이며, 일부 토지는 왕복 2차로 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다. 목록4 토지는 공부상 지목이 '전'이나 일부 현황은 도로로 사용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 최초 소유권 보존: 신춘식 (1965-06-30)

* 소유권 이전 (협의분할 상속): 신영원 (2018-11-23)

* 소유권 경정 (심판분할 상속): 김정숙 외 3명 (2020-10-20)

* 가압류 (삼성생명보험주식회사): 2021-05-26 (금78,031,109원, 말소기준권리)

* 가압류 (삼성생명보험주식회사): 2021-05-26 (금78,031,109원)

* 압류 (원주시): 2022-01-17 (말소)

* 지분 이전: 김정숙 (2024-05-17), 손인영 (2025-04-04)

* 강제 경매 (삼성카드주식회사): 2024-09-27 (금36,173,466원, 말소)

* 임의경매 (2024타경2830)로 인한 매각: 2025-04-04 (손인영 지분 전부 이전)

* 지분 이전 (이성복): 2025-04-14 (13번 손인영 지분)

* 강제 경매 (본건, 삼성생명보험주식회사): 2025-08-25 (금77,488,357원, 말소)

* 등기부 채권 총액: 156,062,218원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. (제공된 정보에 의하면 임차인은 없습니다.)

3.3. 말소기준 권리

* 삼성생명보험주식회사 가압류 (2021-05-26 접수, 갑3)입니다.

3.4. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (현재 등기부상 명확한 지상권 등기는 확인되지 않습니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 개발 및 산업 현황

* 문막읍은 문막일반산업단지, 문막농공단지, 문막반계일반산업단지 등이 위치하여 산업 활동이 활발한 지역입니다.

* 최근 원주시가 문막읍에 대규모 택지 개발(문막앞뜰 도시개발사업)을 자체적으로 추진 중이며, 이는 향후 지역 정주 여건 개선 및 인구 유입에 영향을 줄 것으로 보입니다.

* 이러한 산업단지 및 택지 개발 계획은 해당 지역의 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

* 제공된 정보만으로는 구체적인 상업 시설 현황 파악이 어렵습니다. 다만, 문막읍 내에는 생활 편의를 위한 기본적인 상업 시설들이 분포되어 있을 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 비두리 지역에 비두초등학교가 소재하고 있습니다.

* 또한, 원주청소년수련원이 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 의료 시설

* 문막읍에는 연세메디하임병원, 강원특별자치도원주의료원, 원주성모병원, 새마음병원 등이 소재하여 의료 서비스 이용이 가능합니다.

5.3. 기타 편의 시설

* 원주시의 버스 노선이 문막읍을 연결하고 있어 원주시내로의 이동이 가능합니다.

* 다만, 비두리 자체의 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

* 목록2, 4번 토지는 농지이므로 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

6.2. 공유자우선매수권

* 목록2, 4번 토지는 공유자우선매수권이 있으며, 행사는 1회로 제한됩니다. 이는 낙찰 후 공유자와의 협상 또는 분쟁 가능성을 내포합니다.

6.3. 지목과 현황의 차이

* 목록4번 토지는 공부상 지목이 '전'이나 일부 현황은 도로로 사용 중입니다.

* 기호1, 5, 6, 9번 토지는 공부상 지목이 '전, 답'이나 현황은 '묵전, 묵답' 상태로 방치되어 있거나 잡목이 우거져 있을 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 및 접근성 제약

* 일부 토지(기호1,5)는 맹지로서 차량 접근이 어렵고, 토지 자체도 부정형 완경사지로 잡목 등이 소재하는 등 이용에 제약이 따릅니다.

* 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 도로구역, 소하천구역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 복합적으로 적용되어 있어 개발 및 이용에 신중한 검토가 필요합니다.

6.5. 제시 외 물건

* 기호1번 토지 북측 일부에 타인 소유로 추정되는 대추나무가 식재되어 있어, 향후 문제가 발생할 소지가 있습니다.

6.6. 혐오시설 가능성

* 과거 취병리 지역에서 폐기물 재활용 시설 건립 관련 주민 반대 사례가 있었으나, 본건 소재지인 비두리와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 지역의 개발 상황 및 관리 여부에 따라 잠재적 환경 위험을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 원주시 문막읍 비두리에 소재한 토지 일부 지분 매각 건으로, 현재 감정가는 41,617,840원입니다. 해당 지역은 다수의 산업단지가 인접해 있고, 향후 문막지구 도시개발사업 등 지역 개발이 추진되고 있어 잠재적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

하지만, 본건은 토지 일부 지분 매각이라는 점에서 공유자와의 관계 설정 및 협력이 필수적입니다. 또한, 농지취득자격증명 필요, 지목과 현황의 차이, 일부 맹지 및 접근성 제한, 다양한 토지이용계획상의 제약 등 부동산 이용 및 개발에 있어 복합적인 고려사항이 존재합니다.

특히, 농지법규 및 공유자우선매수권 행사 제한 등의 특이사항을 충분히 인지하고 입찰에 임해야 하며, 제시 외 물건(대추나무) 및 향후 발생 가능한 환경 문제 등에 대한 사전 조사와 대비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 지역 개발 잠재력: 문막읍 인근의 산업단지 조성 및 문막지구 도시개발사업 추진으로 인한 미래 가치 상승 기대

* 교통 인프라 개선 가능성: 문막~흥업 구간 6차로 확장 계획 등 교통망 확충 관련 호재 존재

* 저평가 가능성: 현재 감정가 대비 토지 면적 및 향후 개발 가능성을 고려할 때, 지분 매각의 특수성을 감안한 전략적 접근 시 시세 차익 기대

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 41,617,840원을 기준으로, 권리 분석 상 인수되는 특별한 부담은 없으나, 지분 매각의 특성, 농지 취득 관련 제약, 토지의 현황 및 이용 계획상의 제약 등을 종합적으로 고려하여 산정됩니다.

주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율, 향후 토지 이용 가능성 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가 범위: 감정가의 70% ~ 90% (약 29,132,488원 ~ 37,456,056원)

이는 단순 참고용이며, 실제 입찰가는 입찰 참여자들의 경쟁 상황, 본인의 자금 계획, 해당 물건에 대한 최종적인 가치 판단 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.