나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20886 [2] 강원특별자치도 원주시 일산동 247-55 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.09.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1) : 본건은 강원특별자치도 원주시 단계동 소재 ""북원초등학교"" 남동측 인근에 위치하고, 부근은 단독주택 및 다가구주택 등으로 형성된 기존 주택지대임.
일련번호(4,5) : 본건은 강원특별자치도 원주시 일산동 소재 ""학성중학교"" 북서측 인근에 위치하고, 부근은 단독주택 및 다가구주택, 일부 소규모 공동주택 등으로 형성된 기존 주택지대임.

교통상황

일련번호(1) : 본건까지 차량의 접근이 가능하고, 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등을 볼 때 대중교통사정은 보통임.
일련번호(4,5) : 본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하고, 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등을 볼 때 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(4) : 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(5) : 부정형 토지로서, 주거나지 상태임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 북서측으로 노폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로에 접함.
일련번호(4) : 남서측으로 노폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로(막다른 도로)에 접함.
일련번호(5) : 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한
모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(북원초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

일련번호(4,5) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층, 지상4층 건물로서,
외벽: 적벽돌 쌓기, 몰탈 위 페인팅, 석재 붙임 등
창호: 알미늄새시 단창 및 이중창 등

일련번호(3) : 조적조 판넬 위 아스팔트슁글지붕 지하1층, 지상2층 건물로서,
외벽: 드라이비트 마감 등
창호: 플라스틱 창호 단창 및 이중창 등

이용상태

일련번호(2,3) : 공히 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

일련번호(2,3) : 공히 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후면 지적 및 건물개황도와 같이 제시외건물 기호㉠~㉢이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건은 감정평가와 관련하여 수차례 현장방문하였으나, 폐문 및 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 건물의 내부구조 및 이용상황 등을 확인하지 못하였는바 경매 진행시 재확인하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

강원특별자치도 원주시 일산동 247-55

1.2. 물건종별

다가구주택

1.3. 감정가

510,646,920원

1.4. 면적 정보

* 토지면적: 598.00㎡ (약 180.99평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 201.58㎡ (약 60.98평)

* 건물 제시외면적: 3.60㎡ (약 1.09평)

1.5. 매각정보

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 손OO

1.6. 특이사항 및 주의사항

* 공동담보 물건임.

* 일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함됨.

* 감정평가 과정에서 폐문 및 이해관계인 부재로 내부확인이 곤란하여 건물 내부 구조 및 이용 상황을 확인하지 못하였으므로, 경매 진행 시 재확인 필요.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 일련번호(1): 강원특별자치도 원주시 단계동 소재 '북원초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 단독주택 및 다가구주택 등으로 형성된 기존 주택지대임.

* 일련번호(4,5): 강원특별자치도 원주시 일산동 소재 '학성중학교' 북서측 인근에 위치하며, 단독주택 및 다가구주택, 일부 소규모 공동주택 등으로 형성된 기존 주택지대임.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리 및 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통임.

2.3. 토지 이용현황 및 도로상태

* 일련번호(1): 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임. 북서측으로 노폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

* 일련번호(4): 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임. 남서측으로 노폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로(막다른 도로)에 접함.

* 일련번호(5): 부정형 토지로서 주거나지 상태임. 지적도상 맹지임.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 일련번호(1): 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(북원초등학교)임.

* 일련번호(4,5): 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 토지 등기부: 소유권 이전, 근저당권(우산새마을금고, 204,000,000원, 말소기준권리), 강제경매(손나라, 70,920,547원, 말소), 압류(원주시, 말소) 등이 등기되어 있으며, 말소 예정임.

* 건물 등기부: 소유권 보존, 소유권 이전, 근저당권(우산새마을금고, 204,000,000원, 말소기준권리), 주택임차권(김보라, 45,000,000원, 말소), 주택임차권(김기철, 50,000,000원, 말소), 주택임차권(백슬기, 35,500,000원, 말소), 강제경매(손나라, 70,920,547원, 말소), 압류(원주시, 말소), 압류(원주세무서장, 말소) 등이 등기되어 있으며, 말소 예정임.

3.2. 말소기준권리

2010년 6월 22일 접수된 우산새마을금고 근저당권 (채권액 204,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차를 통해 위 권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 임차인 현황

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-10-25, 대항력 없음.

* 김보라: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018-04-24, 확정일자 2025-10-31, 배당신고일자 2025-10-31, 대항력 없음. (인수 보증금 0원)

* 백슬기: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-12-10, 대항력 없음.

* 전상현: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-02-07, 대항력 없음.

* 황돈규: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-04-07, 대항력 없음.

총 인수 보증금: 0원

3.4. 인수 권리

제시된 정보 상으로 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 일산동 및 단계동 일대는 주택지대임을 감안할 때, 기본적인 생활 편의시설은 인근에서 이용 가능할 것으로 보입니다. (예: 마트, 소매점 등).

4.2. 지역 특성

* 본 물건은 주거지역에 위치하고 있으며, 초등학교(북원초등학교, 학성중학교)가 인접하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 북원초등학교, 학성중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의시설

* 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

* 원주시 생활문화센터가 일산동에 위치하여 지역 주민들을 위한 다양한 문화 활동 공간을 제공하고 있습니다.

5.3. 의료시설

* 원주 시내에 다수의 병원 및 의료 시설이 밀집해 있어 접근성이 좋습니다. (예: 연세소울의원 등)

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

* 감정평가 시 내부 확인이 어려웠던 점을 고려할 때, 건물 내외부 상태 및 구조에 대한 추가적인 면밀한 점검이 필수적입니다.

* 제시외 건물(면적 3.60㎡)이 포함 매각되므로, 해당 건물의 현황 및 법적 문제 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 법적 리스크

* 등기부상 모든 권리는 말소될 것으로 예상되나, 경매 진행 과정에서 변동 사항이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임대차 현황에서 대항력 있는 임차인은 없으나, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재하므로 이 부분에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 혐오시설

* 현재 검색된 정보만으로는 해당 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

* 다만, 원주 지역 전반적으로 태양광 발전시설, 쓰레기 처리 시설, 아스콘 공장 등 갈등 유발 시설 추진 관련 논란이 일부 보도된 바 있으므로, 장기적인 지역 개발 및 환경 변화 가능성을 염두에 두는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 원주시 일산동에 위치한 다가구주택으로, 일반적인 주거지대에 속하며 교육시설 접근성이 양호합니다. 토지 및 건물 일괄매각이며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 감정평가 시 건물 내부 확인이 불가했던 점과 제시외 건물의 포함 매각 등은 투자 전 반드시 재확인이 필요한 사항입니다. 현재까지 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없으나, 정확한 임차 현황 및 권리 관계는 추가 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 및 중학교 인접으로 교육 환경이 우수함.

* 차량 접근 및 대중교통 이용이 용이하여 생활 편의성이 높음.

* 일괄매각으로 토지와 건물을 일괄 취득 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 위에서 언급된 인수 보증금(0원)을 제외한 금액을 고려하여 산정해야 합니다. 감정가 510,646,920원을 기준으로 하되, 현장 방문을 통한 건물 상태, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 잠재적 리스크(내부 확인 불가, 제시외 건물 등) 및 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.