나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경51038 [2] 강원특별자치도 홍천군 남면 시동리 45 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은하감정 · 평가일 2025.12.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 2 및 기호 3 토지는 강원특별자치도 홍천군 남면 유치리 소재 '매산초등학교' 북서측 근거리(기호1) 및 원거리(기호2)에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 마을주변의 농촌지대임.

위치 및 주위환경

기호 1 토지는 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 하오안리 소재 '삼호2차 아파트' 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 자연림, 단독주택 등이 혼재하는 국도주변의 농촌지대임.

교통상황

인접지 통하여 차량 접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 보통 정도임.

교통상황

기호 2 토지는 도보로 접근가능하며, 기호 3 토지는 차량 접근가능한 토지로서, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 보통 정도임.

형태 및 이용상태

북측 하향 완경사지대의 부정형 토지로서 전으로 이용 중임.

형태 및 이용상태

기호 2 토지는 서측 하향 완경사지대의 부정형 토지로서 나지 상태이며, 기호 3 토지는 대체로 등고 평탄한 지대의 부정형 토지로서 '전'으로 이용 중임.

인접 도로상태

지적도상 '맹지'임.

인접 도로상태

기호 2 토지는 서측으로 로폭 약 1.5미터 내외의 비포장 접근로를 통하여 접근가능하며, 기호 3 토지는 서측으로 로폭 약 3미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 2 토지 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만)), 가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상)), 가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소), 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m니내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상)). 기호 3 토지 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만)), 가축사육제한구역(단독주택 경계(30m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만)), 가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상)), 가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소), 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상)), 가축사육제한구역(단독주택 경계(50m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상)), 가축사육제한구역(단독주택 경계(70m이내) - 젖소), 군사격장(소형) 소음대책구역 제3종구역(투호사격장), 소하천구역(점말천)임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 토지 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(홍천023), 가축사육제한구역(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만)), 가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상)), 가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소), 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m니내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))임.

제시목록 외의 물건

없 음.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 '미상'임. 2) 기호 3 토지의 일부는 현황 도로 등으로 이용 중인것으로 목측되며, 적확한 도로편입 면적 등은 측량을 요함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경51038 (2)

소재지: 강원특별자치도 홍천군 남면 시동리 45

용도: 대지

감정가: 22,116,000원

토지면적: 291.00㎡ (약 88.03평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 용OO

2. 입지조건

주위환경: 해당 물건지는 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 마을 주변의 농촌지대임.

교통: 인접지를 통해 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 상태 등으로 보아 대중교통 사정은 보통 수준임.

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 12월 9일 접수된 용석열 채권자(용OO)의 강제경매개시결정 등기가 말소기준권리가 됨.

인수되는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'로 기재되어 있으나, 실제 지상권 등기 여부는 등기부등본을 통해 추가 확인이 필요함. 일반적인 경매 절차에서는 매각으로 소멸되는 권리임.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대차 관계는 미상임.

4. 상권분석

지역 특성: 본 물건지는 홍천군 남면 시동리의 농촌 지역에 위치하며, 주변은 농경지와 단독주택 등이 혼재되어 있음. 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 인접 지역에 위치하여 본 물건지 자체만으로는 상권 형성이 미미한 지역으로 판단됨.

토지 시세: 인근 남면 시동리의 유사 토지 거래 사례를 고려할 때, 감정가는 시장 가격 범위 내에 있거나 다소 높은 수준으로 추정됨. 인근 토지는 평당 약 10만원 ~ 30만원 수준에서 거래된 사례가 있음. 본 물건지의 감정가는 약 7.6만원/㎡ (약 25만원/평) 수준임.

5. 생활정보

편의시설: 대규모 편의 시설이나 문화 시설은 원거리에 위치할 것으로 예상되며, 본 물건지 자체는 기본적인 농촌 생활 인프라에 의존할 것으로 보임.

교통: 차량을 이용한 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

맹지: 지적도상 맹지이며, 서측으로 로폭 약 1.5미터 내외의 비포장 접근로를 통해 접근 가능함 [cite: provided text]. 이는 토지 이용 및 건축 허가에 상당한 제약을 초래할 수 있음.

토지 이용 제한:

* 계획관리지역에 해당함.

* 다수의 가축사육제한구역: 돼지, 개, 닭, 오리, 양, 사슴, 소, 말, 젖소 등에 대한 다양한 거리 제한(100m, 130m, 250m, 300m, 500m, 1000m, 2000m) 및 면적 제한이 설정되어 있어, 축산업 관련 시설 설치 및 운영에 제약이 따름 [cite: provided text].

* 군사격장 소음대책구역 제3종구역(투호사격장) 및 소하천구역(점말천)에 포함됨 (기호 3 토지 기준) [cite: provided text].

현황 도로 이용: 감정평가서상 기호 3 토지의 일부가 현황 도로 등으로 이용 중일 수 있으며, 정확한 도로 편입 면적은 측량이 필요함 [cite: provided text].

향후 개발 가능성: 맹지 및 여러 토지 이용 제한 사항으로 인해 건축 허가 취득 및 토지 활용에 어려움이 예상되므로, 사전에 관련 법규 및 지자체 확인이 필수적임.

7. 종합 의견

본 물건은 홍천군 남면 시동리의 농촌 지역에 위치한 대지(나대지)로, 토지 면적 대비 감정가가 비교적 저렴하게 책정되었습니다. 그러나 지적도상 맹지로서 건축을 위한 도로 확보에 어려움이 예상되며, 다수의 가축 사육 제한 구역 및 기타 법규상 제한 사항이 존재하여 토지 활용에 상당한 제약이 따릅니다. 주위 환경은 농경지와 단독주택이 혼재된 농촌 지역이며, 주변 편의 시설 접근성은 보통 수준입니다.

8. 투자 포인트

감정가 대비 저렴한 가격: 넓은 면적에도 불구하고 감정가가 비교적 낮게 평가되었습니다.

장기적인 관점에서의 투자: 맹지 및 각종 제한 사항으로 인해 단기적인 개발 또는 일반 주거용 건축에는 어려움이 따르나, 장기적인 토지 가치 상승이나 농림 관련 특정 목적의 활용 가능성을 고려한 투자 관점에서는 접근해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 22,116,000원

고려사항: 맹지, 다양한 가축사육제한구역, 소음대책구역, 소하천구역, 현황 도로 편입 가능성 등 토지 이용 및 개발에 제약이 되는 요인들이 많으므로, 감정가 이하에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

보수적 예상 입찰가: 감정가의 70% ~ 90% 수준 (약 15,481,200원 ~ 19,904,400원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.