나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경51050 [3] 강원특별자치도 양구군 동면 팔랑리 976 잡종지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.12.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 양구군 동면 팔랑리 소재 '팔랑리보건진료소' 북동측 원거리에 소재하는 토지로서, 주위는 농가주택, 군부대, 농경지 및 임야 등으로 이루어진 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 불가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1~3): 부정형 완-급경사지로서, 현황 토지임야임.

인접 도로상태

기호(1~3): 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2025-09-19)(닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025- 09-19)(소(2,700m2이상), 젖소, 닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한지역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(21사단) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임. 기호(2,3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2025-09-19)(닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방 지역:25km)(21사단)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공장설립승인지역 (수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

기호(1~3): 없음.

공부와의 차이

기호(1~3): 공부상 지목 '잡종지'이나, 현황 토지임야임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-지적도상 맹지임
-공부상 '잡종지'이나 현황 '토지임야'임
-분묘 소재 여부는 별도 확인 바람(분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경51050 (3)

소재지: 강원특별자치도 양구군 동면 팔랑리 976

용도: 공부상 잡종지, 현황 토지임야

감정가: 23,456,000원

토지면적: 2932.00㎡ (약 887.18평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 지에이자산관리대부 (채권액 198,231,579원)

작성일: 2026년 06월 16일

등기부채권 총액: 79,080,000원 (근저당권)

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건 토지는 강원특별자치도 양구군 동면 팔랑리 소재 '팔랑리보건진료소' 북동측 원거리에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 농가주택, 군부대, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있어, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 불가능한 상태이며, 전반적인 교통 상황 역시 보통으로 평가됩니다.

인접 도로상태

지적도상 본건은 맹지로서, 인접 도로에 대한 직접적인 접근성이 부족합니다.

3. 권리분석

권리분석 요약

본건은 강제경매로 진행 중이며, 채권자는 지에이자산관리대부입니다. 등기부상 말소기준권리인 농협은행의 근저당권(2017.09.11. 접수) 이하 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인 현황은 인수할 보증금 합계액이 0원으로, 별도의 임차인 부담은 없을 것으로 보입니다.

등기부현황

* 소유권: 국방부 (1978.02.02.) → 박봉서 (2017.09.11. 매매)

* 근저당권: 농협은행주식회사 (2017.09.11. 설정, 79,080,000원) - 말소기준권리

* 지상권: 농협은행주식회사 (2017.09.11. 설정) - 말소

* 강제경매: 지에이자산관리대부 (2025.12.09. 개시결정, 198,231,579원) - 말소 (본건 경매)

매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '지상권개요'가 기재되어 있으나, 등기부상 지상권은 말소된 것으로 확인됩니다. 이에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

지역 특성

본 물건이 소재한 지역은 농가주택, 군부대, 농경지 및 임야가 혼재된 농촌 지역으로, 상업 활동보다는 전원적인 생활 환경이 주를 이룹니다. 인근에 대규모 상권이나 편의시설은 발달하지 않은 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주변 시설

'팔랑리보건진료소'가 북동측 원거리에 위치하고 있으나, 일상생활에 필요한 편의시설이나 문화 시설은 부족할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

맹지 및 접근성

지적도상 맹지이며 차량 접근이 불가능하여 토지 이용 및 활용에 제약이 따릅니다.

토지 이용 현황 불일치

공부상 지목은 '잡종지'이나, 현황은 '토지임야' 상태로 사용되고 있어 공부와의 차이가 있습니다. 이는 추후 토지 이용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

분묘 및 분묘기지권

특이사항 및 주의사항에 분묘기지권이 명시되어 있습니다. 분묘 존재 시 분묘기지권 성립 가능성이 있어, 이는 본건의 가장 중요한 리스크 요인입니다. 분묘 소재 여부는 반드시 별도 확인이 필요합니다.

군사시설 관련 규제

본건은 계획관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km, 21사단), 공장설립승인지역 등 각종 토지이용계획 및 제한상태가 적용됩니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 영향을 미칠 수 있습니다. 양구군 동면 팔랑리 일대는 군 사격장 등 군사시설이 인접해 있어 소음 및 안전 관련 문제, 관련 규제 등이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 강원특별자치도 양구군 동면 팔랑리에 위치한 토지입니다. 지적도상 맹지이며 차량 접근이 불가하다는 점, 공부상 지목과 현황의 차이가 있다는 점이 주요 특징입니다. 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 분묘 및 분묘기지권의 존재 가능성입니다. 또한, 군사시설과의 인접성 및 관련 규제 사항도 토지 이용에 영향을 줄 수 있습니다. 이러한 제약 조건들을 종합적으로 고려할 때, 본건은 접근성 및 이용 편의성이 낮으며, 분묘 관련 리스크가 높은 물건입니다.

8. 투자 포인트

저가 매수 기회

낮은 감정가 대비 넓은 면적의 토지라는 점에서 잠재적인 가치를 고려해볼 수 있습니다.

계획관리지역의 잠재력

계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 규제 완화 또는 개발 계획 수립 시 용도 변경 등을 통한 가치 상승 가능성을 예상해볼 수 있습니다. (단, 현황 임야 상태 및 맹지, 군사시설 규제 등 고려 필요)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 23,456,000원입니다. 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 입찰가는 이 금액을 기준으로 산정할 수 있습니다. 다만, 맹지, 차량 접근 불가, 공부상 지목과 현황 불일치, 분묘기지권의 가능성, 군사시설 관련 규제 등 여러 위험 요인을 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 예상 입찰가 산정은 전문가의 정밀 감정 평가 및 현장 조사를 통해 이루어져야 하며, 제시된 감정가 이하 또는 상향된 가격으로 입찰이 이루어질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.