나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경51050 [2] 강원특별자치도 양구군 동면 팔랑리 964 잡종지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.12.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 양구군 동면 팔랑리 소재 '팔랑리보건진료소' 북동측 원거리에 소재하는 토지로서, 주위는 농가주택, 군부대, 농경지 및 임야 등으로 이루어진 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 불가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1~3): 부정형 완-급경사지로서, 현황 토지임야임.

인접 도로상태

기호(1~3): 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2025-09-19)(닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025- 09-19)(소(2,700m2이상), 젖소, 닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한지역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(21사단) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임. 기호(2,3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2025-09-19)(닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방 지역:25km)(21사단)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공장설립승인지역 (수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

기호(1~3): 없음.

공부와의 차이

기호(1~3): 공부상 지목 '잡종지'이나, 현황 토지임야임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-지적도상 맹지임
-공부상 '잡종지'이나 현황 '토지임야'임
-분묘 소재 여부는 별도 확인 바람(분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경51050 (2)

소재지: 강원특별자치도 양구군 동면 팔랑리 964

토지 용도 (공부상): 잡종지

토지 용도 (현황): 토지임야

감정가: 23,328,000 원

토지면적: 2,916.00 ㎡ (약 882.1 평)

건물면적: 0 ㎡

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 지에이자산관리대부

2. 입지조건

본건은 강원특별자치도 양구군 동면 팔랑리 소재 '팔랑리보건진료소'에서 북동측 원거리에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 농가주택, 군부대, 농경지 및 임야 등으로 구성되어 있으며, 전반적인 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근은 불가능하며, 교통상황 또한 보통으로 평가됩니다. 토지는 부정형의 완-급경사지로 현재 임야 상태이며, 지적도상 맹지입니다. 인근에 팔랑폭포와 양구지게마을 등 자연 및 문화 관광지가 위치해 있어 관광 잠재력이 있습니다. 또한, 양구군은 '국토의 정중앙'이라는 상징성을 가지고 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본상 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권이전 (1978-02-02): 국방부

* 소유권이전 (2017-09-11): 박봉서 (매매)

* 근저당권 (2017-09-11): 농협은행주식회사, 79,080,000원 (말소) - 말소기준권리

* 지상권설정 (2017-09-11): 농협은행주식회사 (말소)

* 강제경매 (2025-12-09): 지에이자산관리대부, 198,231,579원 (말소) - 춘천지방법원 2025타경51050

매각으로 인해 근저당권, 지상권 등 기존 권리들은 말소될 것으로 예상됩니다. 현재 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 등기부등본상 해당 권리는 말소된 것으로 확인되어 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 농경지와 임야가 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 군부대가 있고, 팔랑리보건진료소가 소재하는 등 생활 편의 시설이 제한적입니다. 상업 활동보다는 자연 환경을 중심으로 한 개발 가능성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

가장 가까운 편의시설로는 '팔랑리보건진료소'가 있습니다. 차량 접근이 어려워 대중교통 이용에 불편함이 예상됩니다. 주변의 팔랑폭포, 양구지게마을 등은 지역의 특색 있는 관광 자원으로 활용될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 본건은 지적도상 맹지로, 도로에 직접 접하지 않아 건축 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '잡종지'이나, 현황은 '토지임야'로 확인되어 활용 계획 수립 시 확인이 필요합니다.

* 차량 접근 불가: 차량 접근이 불가능하여 물품 운송 및 접근성에 큰 불편이 예상됩니다.

* 분묘기지권: 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다. 분묘 소재 여부는 별도 확인이 필요합니다.

* 군사시설 보호구역: 제한보호구역(전방지역: 25km)(21사단)으로 지정되어 있어 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 넓은 토지 면적을 가진 강원도 양구군의 임야 토지입니다. 맹지이며 차량 접근이 어렵다는 점, 공부상 지목과 현황의 차이, 그리고 분묘기지권의 잠재적 위험 등 여러 리스크 요인을 안고 있습니다. 하지만 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 고려해 볼 수 있으며, 주변의 자연 경관과 관광 자원은 긍정적인 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 광활한 토지 면적: 2,916.00 ㎡ (약 882.1 평)의 넓은 면적은 잠재적 가치를 지닙니다.

* 계획관리지역: 향후 개발 행위 허가 가능성을 열어두고 있습니다.

* 자연 환경 및 관광 자원: 팔랑폭포, 양구지게마을 등 주변의 관광 자원과 연계한 활용 가능성을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 23,328,000원을 기준으로 하되, 위에 명시된 맹지, 차량 접근 불가, 분묘기지권 등의 리스크 요인을 충분히 고려하여 산정해야 합니다. 인수해야 할 보증금은 없으나, 현장 조사 및 권리 분석을 통해 잠재적 위험 요소를 철저히 검토한 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 토지 시세 및 지역 개발 계획 등을 추가적으로 조사해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.