나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33708 [4] 충청북도 충주시 신니면 신청리 414-7 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2024.10.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 충주시 신니면 신청리 소재 '신의마을회관' 북동측 근거리에 위치하는 부동산(토지,건물)으로서, 인근은 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 주로 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형 완경사지로서, 주거용 건부지로 이용중임. 일련번호 4) 부정형 완경사지로서, 주거용 부속토지로 이용중임. 일련번호 5) 세장형 완경사지로서, 자연림으로 이용중임. 일련번호 6) 세장형 완경사지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1,4,6) 본건 북서측으로 폭4M 내외의 포장도로로 접근이 가능함. 일련번호 5) 본건 남서측으로 폭4M 내외의 포장도로로 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 4) 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 5) 보전관리지역, 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 6) 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

건물배치도, 건물개황도 및 사진용지 참조.

공부와의 차이

일련번호 6 토지는 공부상 지목이 전이나 현황 대지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2) 벽돌구조 기타지붕(판넬) 지상2층 건물로서, 외 벽: 조적 등 마감, 내 벽: 황토미장 등 마감, 바 닥: 장판지깔기 등 마감, 창 호: 샷시창호임. 일련번호 3) 벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물로서, 외 벽: 조적 등 마감, 내 벽: 황토미장 등 마감, 바 닥: 장판지깔기 등 마감, 창 호: 샷시창호임.

이용상태

일련번호 2) 단독주택으로 이용중임. 일련번호 3) 단독주택으로 이용중임.

설비내역

일련번호 2) 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음. 일련번호 3) 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

건물배치도, 건물개황도 및 사진용지 참조.

공부와의 차이

일련번호 3 건물은 공부 상 지붕이 (철근)콘크리트지붕으로 등재되어 있으나 경사지붕 위 아스팔트슁글 마감지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)-취득시 원상회복계획서 제출필요, 별지 사실조회회신 참조
-지분매각(공유자우선매수르르 1회로 제한하는 특별매각조건 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 충주지원 2024타경33708 (4)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 충주시 신니면 신청리 414-7

용도: 전 (밭)

감정가: 21,374,400원

토지 총 면적: 292.00㎡ (약 88.33 평)

매각 대상 토지 면적: 175.2㎡ (약 53.00 평) (토지지분매각)

건물 면적: 0.00㎡ (본 경매 물건은 토지지분만 매각 대상이며, 건물은 포함되지 않습니다.)

특이사항: 농지취득자격증명, 지분매각, 공유자우선매수신고

1.3. 주요 주의사항

농지취득자격증명 필수 제출 (미제출 시 보증금 몰수)

취득 시 원상회복계획서 제출 필요

지분매각으로 공유자우선매수권 행사 가능 (1회 제한)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 충청북도 충주시 신니면 신청리 소재 '신의마을회관' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준으로 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등에 해당하며, 일부 필지는 보전관리지역, 준보전산지이기도 합니다.

2.4. 인접 도로 상태

일련번호 1, 4, 6 토지는 본건 북서측 폭 4M 내외의 포장도로로 접근이 가능합니다.

일련번호 5 토지는 본건 남서측 폭 4M 내외의 포장도로로 접근이 가능합니다.

2.5. 이용상태 및 공부와의 차이

본건 토지들은 부정형 또는 세장형의 완경사지로서, 주거용 건부지, 주거용 부속토지, 또는 자연림으로 이용 중입니다.

특히, 일련번호 6 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황 '대지'로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본건 토지에는 소유권이전, 지분 이전, 상속 등기 이력이 있습니다.

말소기준권리: 2024년 7월 26일 접수된 신성종합건설주식회사의 강제경매개시결정 (사건번호 2024타경33708)으로, 해당 경매 절차에 따라 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

그 외 가압류, 압류 등기들이 존재하나 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '지상권개요'가 기재되어 있으나, 현재 등기부상 지상권 설정 내역은 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다. 해당 권리가 존재할 경우, 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 농경지 및 자연림 지역과 단독주택 지역이 혼재된 곳에 위치하여, 전원생활 또는 농업 관련 활동에 적합한 환경을 가지고 있습니다. 대규모 상업시설보다는 지역 기반 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스정류장이 소재하여 기본적인 대중교통 이용은 가능합니다. 상세한 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필요

본건은 '전(밭)'으로 매각 대상이며, 농지취득자격증명을 발급받지 못할 경우 입찰 및 취득이 불가하며, 낙찰되더라도 보증금이 몰수될 수 있습니다. 따라서 사전에 자격증명 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 지분매각 및 공유자 우선매수

본건은 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되는 '지분매각' 건입니다. 또한, 공유자 우선매수 신고가 있을 수 있으며, 이는 일반 경쟁 입찰과 달리 공유자가 본인이 원하는 가격에 우선적으로 매수할 수 있는 권리입니다. 이로 인해 경쟁 구도가 달라질 수 있습니다.

6.3. 원상회복 의무

취득 시 원상회복계획서를 제출해야 하는 의무가 있습니다. 이는 토지의 현황이나 이용 상태에 따라 추가적인 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.4. 지상권 등 인수 가능성

등기부상 말소되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 실제 설정 여부 및 그 내용에 따라 매수 후 부담이 발생할 수 있으므로 철저한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 충주시에 위치한 농지 지분 경매 물건으로, 감정가는 21,374,400원입니다. 매각 대상이 토지지분이며, 특히 농지이므로 농지취득자격증명 발급이 필수적이라는 점이 가장 큰 특징이자 리스크입니다. 또한, 지분매각이므로 공유자 우선매수 가능성을 염두에 두어야 합니다. 주변 환경은 농경지와 자연림이 있어 조용한 편이며, 차량 접근은 가능하나 대중교통은 다소 불편할 수 있습니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸되나, 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있을 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 충주 지역의 토지 지분을 시세보다 유리하게 취득할 기회

* 전원생활 또는 농업 목적의 토지 취득 고려 시 적합

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 21,374,400원입니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 지분 비율, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 공유자 우선매수 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 제시된 감정가 및 본건의 특수성을 바탕으로 입찰 전략을 수립하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.