나이스옥션 법원경매 충주 2024타경36264 [1] 충청북도 충주시 살미면 설운리 404 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무심

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 살미면 설운리 소재 ‘설운1리 마을회관’ 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 진출입이 가능하며, 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형의 평지로 임야기타(전 등) 상태임.
기호2 : 부정형의 평지로 건부지(단독주택 및 창고 등)로 이용중임.
기호3,4 : 부정형의 평지로 과수원으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1 : 남동측으로 노폭2m 내외의 현황도로에 접함.
기호2 : 기호1 토지상의 현황도로를 통하여 접근이 가능함.
기호3 : 지적상 맹지임.
기호4 : 동측으로 노폭2m 내외의 현황도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 보전관리지역(2021-01-15) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(2019-06-28)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.
기호2 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2019-06-28)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.
기호3 : 보전관리지역(2021-01-15) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2019-06-28)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.
기호4 : 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2019-06-28)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

가. 본건 기호2 지상에 후첨 "사진용지" 에서와 같이 소유자 미상의 제시외 건물(주택2동, 창고2동, 부속건물 1동)이 소재하고 있으나, 별도로 평가하지 아니하였으며, 해당 제시외 건물로 인해 소유권 행사에 제한받는 가액을 명세표상에 병기하였음.
나. 본건 기호3 및 4 지상에 소유자 미상의 제시외수목(복숭아나무)이 각각 80여주 및 30여주가 소재하는 바, 일괄하여 평가하였음.

공부와의 차이

기호1 지목은 "임야" 이나, 현황은 "전 등" 으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-목록 1 지목은 '임야'이나 현황 '전 등'으로 이용중
-목록 2 지상의 소유자 미상의 제시외 건물(주택 2동, 창고2동, 부속건물 1동)이 소재하고 있으나 평가 및 매각 제외(감정평가서상 사진용지 참조, 법정지상권 성립여지 있으며 소유권 행사에 제한받는 가액은 41,275,000으로 감정평가서 참고 할 것)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 충주지원 2024타경36264 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 강OOOOOOOOOOO

* 소재지: 충청북도 충주시 살미면 설운리 404

* 토지 면적: 1124.00㎡ (약 340평)

* 토지 지분: 1124㎡ (약 340평)

* 용도: 대지 (단, 현황 '전 등' 및 '임야'로 이용 중)

* 감정가: 93,285,000원

* 토지 면적: 1124.00㎡ (약 340평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 0.00㎡

* 건물 지분: 0㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지 매각 (토지만 매각)

2. 입지조건

* 주변 환경

* 본건은 충청북도 충주시 살미면 설운리 소재 ‘설운1리 마을회관’ 인근에 위치합니다.

* 주위는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 소재하는 등 제반 주위 환경은 보통입니다.

* 교통 접근성

* 본건 및 본건 인근까지 차량의 진출입이 가능하며, 교통 상황은 보통입니다.

* 도로 접근성

* 목록 1: 남동측으로 노폭 2m 내외의 현황도로에 접합니다.

* 목록 2: 목록 1 토지의 현황도로를 통하여 접근이 가능합니다.

* 목록 3: 지적상 맹지입니다.

* 목록 4: 동측으로 노폭 2m 내외의 현황도로에 접합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한

* 목록 1: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 공장설립승인지역.

* 목록 2: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역.

* 목록 3: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역.

* 목록 4: 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역.

* (자세한 법률 내용은 감정평가서 및 관련 법규를 참고해야 합니다.)

3. 권리분석

* 등기부 현황 (토지 등기부 요약)

* 소유권 이전: 이재선 (1972-02-04), 박종례 (2001-02-14), 이문호 (2008-05-14, 증여)

* 근저당권: 강남대부캐피탈주식회사 (2022-06-15, 130,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 강남대부캐피탈 (2024-12-30, 99,618,885원) - 본 경매 개시 결정

* 가압류: 서현택 (2026-05-06, 19,392,348원)

* 등기부채권 총액: 149,392,348원

* 인수되는 권리

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계 0원. 임차인 현황 없음.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (목록 2 지상 건물 관련, 법정지상권 성립 여지 있음).

* 말소 기준 권리

* 2022년 06월 15일 접수된 강남대부캐피탈주식회사 근저당권이 말소 기준 권리입니다.

* 임차인 현황

* 인수되는 임차보증금이 없으므로 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다. (단, 임대차 관계는 미상임)

4. 상권분석

* 지역 특성

* 본 물건은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 농촌 및 자연녹지 지역에 위치합니다.

* 인근에 마을회관이 소재하여 기본적인 지역 커뮤니티 시설이 있으나, 상업시설은 제한적일 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설 및 주변 시설

* 주변 편의시설은 차량 이동을 통해 충주시내 또는 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

* 농업 활동 및 전원생활에 적합한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권

* 목록 2 토지 지상에 소유자 미상의 제시외 건물(주택 2동, 창고 2동, 부속건물 1동)이 존재하며, 이와 관련하여 법정지상권 성립 여지가 있습니다.

* 해당 법정지상권으로 인해 소유권 행사에 제한받는 가액은 41,275,000원으로 평가되었으므로, 입찰 시 반드시 이를 고려해야 합니다. (해당 건물은 매각에서 제외되었습니다.)

* 공부와의 차이

* 목록 1 토지의 지목은 '임야'이나, 현황은 '전 등'으로 이용 중입니다. 이는 토지 이용 계획 및 향후 활용에 있어 차이가 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 수목

* 목록 2 지상의 제시외 건물은 매각 대상에서 제외되었으나, 법정지상권 문제와 연관될 수 있습니다.

* 목록 3, 4 지상에는 소유자 미상의 복숭아나무가 다수 식재되어 있으며, 이는 일괄 평가되었습니다.

* 맹지

* 목록 3 토지는 지적상 맹지이므로, 도로 접근성을 확보하기 위한 별도의 방안이 필요합니다.

* 토지 이용 제한

* 보전관리지역, 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 공장설립승인지역 등 다양한 토지 이용 제한이 존재하므로, 건축 및 개발 행위 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 감정가로 토지 취득 기회.

* 농업 또는 전원생활, 주말농장 등으로 활용 가능성.

* 다양한 토지 이용 계획 하에 개발 잠재력 (단, 엄격한 제한 검토 필요).

8. 종합 의견

* 본 물건은 충주시 살미면의 농촌 지역에 위치한 토지 경매 물건입니다.

* 토지 면적 대비 감정가가 낮게 책정된 점은 장점이나, 목록 2 지상의 법정지상권 가능성, 목록 3의 맹지, 공부와의 차이, 복잡한 토지 이용 제한 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

* 특히, 법정지상권 관련하여 소유권 행사 제한 가액이 명시되어 있으므로, 해당 부분에 대한 철저한 법률 및 현장 확인이 필수적입니다.

* 토지만 매각 대상이며, 제시외 건물은 매각에서 제외되었습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 감정가(93,285,000원)를 기준으로, 각종 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 정확한 입찰가 산출을 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필요합니다.

* 법정지상권 성립 여부 및 실제 영향 가액에 대한 심층 법률 검토.

* 목록 3 맹지에 대한 도로 편입 또는 인접 토지 매입 가능성 및 비용 분석.

* 각 필지의 현황 이용과 공부상 지목 간의 차이로 인한 잠재적 문제점 및 해결 방안 모색.

* 복잡한 토지 이용 계획에 따른 실제 건축 가능 여부 및 개발 행위 허가 조건 확인.

* 해당 지역의 유사 토지 시세 및 최근 거래 사례 조사.

* 실제 현장 방문을 통한 토지의 정확한 상태, 주변 환경, 접근성 재확인.

* 전문적인 경매 컨설턴트와의 상담을 통해 상세한 입찰가 산출 전략을 수립하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.