나이스옥션 법원경매 충주 2025타경2169 [2] 충청북도 음성군 음성읍 신천리 214-8 더반클래스2차 106동 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청주감정 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 음성읍 신천리 소재 ""음성경찰서"" 남서쪽 인근에 위치하며, 본건 인근은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 중 제2층 제201호 및 제3층 제301호로서
외벽: 석재 및 치장벽돌 마감 등.
내벽: 벽지 및 타일 마감 등.
창호: 플라스틱 프레임의 창임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 남동쪽으로 왕복2차선 포장도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소(집)2-83)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경2169 (2)

소재지: 충청북도 음성군 음성읍 신천리 214-8 더반클래스2차 106동 3층301호

용도: 도시형생활주택

감정가: 158,000,000원 (약 2,224,177원/㎡)

토지면적: 59.17㎡ (약 17.92평)

건물면적: 71.04㎡ (약 21.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

본건은 충청북도 음성군 음성읍 신천리 소재 음성경찰서 남서쪽 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준임.

건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 중 제3층 제301호이며, 외벽은 석재 및 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 플라스틱 프레임으로 구성되어 있음.

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 개별난방, 승강기 설비가 구비되어 있음.

토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

단지 내 도로가 남동쪽으로 왕복 2차선 포장도로와 연결됨.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역임.

3. 권리분석

채권자: 음성축산업협동조합 (말소기준권리)

말소기준권리: 을1 근저당권 (음성축산업협동조합, 채권액 120,000,000원)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 조사되지 않아 미상임.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임차인 현황 조사 시 임대 관계가 미상으로 확인되었으므로, 실제 점유 관계 및 보증금/차임 등에 대한 추가 확인이 필요함.

등기부 요약:

* 소유권 보존: 이재형 (2017-12-22)

* 근저당: 음성축산업협동조합 (2018-01-02, 120,000,000원, 말소기준권리)

* 소유권 이전: 박희숙 (2020-08-04, 매매)

* 임의경매: 음성축산업협동조합 (2025-09-01, 191,922,129원)

등기부채권 총액: 120,000,000원 (말소기준권리 기준)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 없음.

4. 상권분석

주변 상업시설: 본건 인근에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 음성경찰서가 인근에 위치함.

인근 부동산 시장 동향:

* 2025년 2월, 시티빌 103동 21.705㎡(구분) 45,000,000원에 매매.

* 2026년 3월, 251-6번지 59.92㎡(구분) 70,000,000원에 매매.

* 2025년 10월, 더반클래스 103동/104동 71.04㎡(구분) 130,000,000원에 매매.

5. 생활정보

교통: 간선도로 및 노선버스정류장이 인근에 있어 교통 상황은 보통 수준임. 단지 내 도로가 왕복 2차선 포장도로와 연결됨.

편의시설: 음성경찰서가 인근에 있으며, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 설성공원, 음성생활문화센터 등이 차량으로 접근 가능한 거리에 위치함.

교육시설: 인근에 음성고등학교가 있으며, 도보 약 10분 거리에 '충북교육청 음성온마을배움터'가 있음. (검색 결과, 인근에 학원가가 밀집된 지역은 아니라는 정보가 있음).

6. 잠재적 리스크

미상 임대차 관계: 임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 조사되어, 실제 점유 및 계약 관계에 대한 확인이 필요함.

토지이용계획상 제한사항: 가축사육제한구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

혐오시설 유무: 주변 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음. 다만, 모든 시설에 대한 면밀한 현장 확인은 필수적임.

7. 종합 의견

본건은 음성군 음성읍 신천리에 소재한 도시형생활주택으로, 인근에 경찰서와 주거 밀집 지역이 형성되어 있어 기본적인 생활 환경은 갖추고 있습니다. 건물 상태 및 설비는 양호한 것으로 판단됩니다. 최근 동일 단지(더반클래스) 내 유사 면적(71.04㎡)의 거래 사례가 1억 3천만원에 있었으나, 감정가는 1억 5천 8백만원으로 책정되어 있어 시세와의 차이를 고려해야 합니다. 임대 관계 미상 건은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 음성읍 중심지 인근의 주거지 내 위치.

* 동일 단지 내 유사 면적의 거래 사례 존재 (더반클래스 103동/104동 71.04㎡, 2025년 10월, 1억 3천만원).

* 일부 확인된 편의시설 및 교통 접근성.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

감정가는 158,000,000원 (약 2,224,177원/㎡)이며, 이는 최근 동일 단지(더반클래스 103동/104동)에서 2025년 10월에 거래된 71.04㎡ 면적의 130,000,000원 (약 1,830,032원/㎡)보다 높은 수준입니다. 감정가와 실거래가 간의 차이를 고려할 때, 최근 실거래가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 135,000,000원 ~ 145,000,000원

상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 최근 거래 사례를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석의 정확성, 경매 물건의 특성, 경쟁자 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 임차인 현황, 특이사항, 주의사항 등을 반드시 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.