나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30979 [2] 충청북도 음성군 생극면 송곡리 144 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: PRA감정 · 평가일 2025.12.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 생극면 송곡리 소재 "총곡1리마을회관" 남서측 방향 일대에 소재하는 토지로서, 주변은 대체로 전답지로 이용되고 있으며 그외 공장, 농가주택이 일부 호재하고 있고 배후로는 넓게 임야가 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 일반차량에 의한 접근이 가능하며, 동측 방향으로 도보 5분 이내의 거리에 노선버스정류장(송곡2리)이 소재하는 등 제반교통편익성은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1~3 공히 부정형의 토지로서, 기호 1,2는 답, 기호 3은 전으로 이용중임.

인접 도로상태

1. 기호 1 본건 토지의 북측 방향으로 노폭 3~4m 의 포장도로에 접함. 2. 기호 2 본건에 직접 접하는 도로는 없으며 기호1 토지를 통해 북측 방향의 도로에 접할 수 있음. 3. 기호 3 본건의 남동측 방향으로 노폭 3~4m 의 포장도로에 접할 수 있음.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(2025-08-21)<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30979 (2)

소재지: 충청북도 음성군 생극면 송곡리 144

용도: 전 (밭)

감정가: 58,446,000원

토지면적: 1146.00㎡ (약 346.52평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 민OO

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필요

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수

2. 입지조건

주변 환경:

본건은 충청북도 음성군 생극면 송곡리 소재 "총곡1리마을회관" 남서측 일대에 위치하며, 주변은 주로 전답지로 이용되고 있고 일부 공장, 농가주택과 임야가 혼재되어 있습니다.

교통상황:

일반 차량의 접근이 가능하며, 동측으로 도보 5분 거리에 노선버스정류장(송곡2리)이 있어 제반 교통 편익성은 보통 수준입니다.

인접 도로상태:

기호 1 토지는 북측 노폭 3~4m 포장도로에 접하고 있습니다.

기호 2 토지는 본건에 직접 접하는 도로는 없으나, 기호 1 토지를 통해 북측 도로로 접근 가능합니다.

기호 3 토지는 남동측 노폭 3~4m 포장도로에 접할 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 생산관리지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

주변시설:

음성군 생극면 지역은 전원적인 농촌 경관과 함께 일부 산업 시설 및 생활 편의 시설이 분포하고 있습니다. 음성 큰바위얼굴 테마파크, 봉학골산림욕장, 응천공원 등 관광 자원이 있으며, 생극면 소재지에는 기본적인 생활 편의 시설이 있습니다. 다만, 과거 생극면 지역에서 동물 사체 처리 시설 설치 반대 민원이 있었던 기록이 있어, 관련 시설의 인접 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을5 근저당권 (주식회사 썬그린, 2024-04-03, 90,000,000원)입니다.

등기부요약:

* 소유권이전:

- 갑1: 1979-08-25 (최선규)

- 갑2: 2017-04-25 (최종한, 증여)

* 권리사항:

- 을5: 근저당권 (주식회사 썬그린, 2024-04-03, 90,000,000원) - 말소기준권리

- 을6: 지상권설정 (주식회사 썬그린, 2024-04-03) - 말소

- 갑5: 압류 (금천세무서장, 2025-10-01) - 말소

- 갑6: 강제경매 (민준홍, 2025-12-15, 78,000,000원) - 말소

- 갑7: 압류 (강동세무서장, 2026-01-21) - 말소

- 갑8: 압류 (국민건강보험공단, 2026-01-28) - 말소

등기부채권 총액: 90,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 기재되어 있습니다. 그러나 등기부요약상 을6 지상권은 말소 예정으로 기재되어 있어, 실제 매각으로 소멸되는 권리인지 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원. 인수할 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농업용지(전)로서, 주변 지역은 농업 활동이 주를 이루고 있으며 일부 소규모 공장 및 주거 시설이 산재해 있습니다. 따라서 일반적인 상업 활동이 활발한 지역으로 보기 어려우며, 투자 가치는 농업적 활용이나 향후 지역 개발 가능성에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건이 위치한 생극면은 음성군의 농촌 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설은 생극면 소재지에 있습니다. 더 넓은 범위의 상업 시설, 의료 시설, 교육 시설 등은 음성읍이나 인근 충주시 등에서 이용 가능합니다. 전원 생활에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미제출: 본 건은 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으니, 경매 진행 전 반드시 자격 요건을 확인하고 준비해야 합니다.

* 토지이용계획 제한: 생산관리지역이며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 도로 접합 여부: 기호 2 토지는 직접적인 도로 접면이 없어 기호 1 토지를 경유해야 하므로, 이 부분에 대한 소유 관계 및 이용상 제약 확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 '지상권개요'가 언급되어 있어, 실제 해당 권리가 낙찰자에게 인수되는지 여부에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충북 음성군 생극면 송곡리에 위치한 농지(전)로, 감정가는 58,446,000원입니다. 주변 환경은 전답지 및 농가주택 등이 주를 이루는 농촌 지역이며, 교통은 보통 수준입니다. 권리 분석상 특이사항은 없으나, 농지취득자격증명 제출 의무와 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 특히, 매각으로 소멸되지 않는 권리 부분에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 감정가: 넓은 면적의 토지를 비교적 낮은 감정가로 취득할 기회입니다.

* 농업 생산 활동: 농업 경영체 등록 등 관련 요건을 갖춘 경우 농지로서의 직접적인 활용이 가능합니다.

* 지역 개발 가능성: 음성군 지역은 꾸준히 산업 단지 조성 등 개발이 이루어지고 있어, 향후 지역 발전 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(58,446,000원)를 기준으로 산정하되, 농지취득자격증명 제출 의무, 도로 접근성, 매각되지 않는 권리 여부 등 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 사항은 없습니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 경쟁률 예측이 어려우므로, 현장 조사와 주변 시세 조사를 통해 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.