나이스옥션 법원경매 수원 2025타경50468 [1] 경기도 용인시 기흥구 중동 1126 동백광명샤인빌 4층410호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국자산감정 · 평가일 2025.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 기흥구 중동 소재 "어정초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까치 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장, 어정역(용인경전철)이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 내 4층 410호로서,(사용승인일:2014.02.27)
외 벽 : 몰탈위 페인트 등 마감,
창 호 : 샷시 창호 등.

이용상태

공부상 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용중임.(후면 내부구조도 참고)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

서측으로 경사진 토지를 대체로 등고평탄하게 조성한 부정형 토지로서 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

단지 내 도로상태 양호하며, 외곽공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 공부상 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용중임.
2. 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1번 금지사항등기) 있음
3. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경50468 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 중동 1126 동백광명샤인빌 4층410호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 84,000,000원

토지면적: 15.07㎡ (약 4.56평)

건물면적: 18.69㎡ (약 5.65평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 노OO

건축물 정보:

준공일: 2014년 2월 27일

총 층수: 10층

구조: 철근콘크리트구조

주용도: 공동주택 (아파트, 도시형생활주택-원룸형)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 "어정초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 용인경전철 어정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 서측으로 경사진 부정형의 토지이며, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

단지 내 도로 상태는 양호하며 외부 도로와 연결됩니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역 등에 속합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 2월 11일 접수된 서대전세무서장의 압류입니다.

본건에는 임차인 노 씨가 거주 중입니다.

임차인 노 씨는 2021년 9월 13일 전입, 2021년 8월 20일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있으며, 보증금은 105,000,000원입니다.

등기부등본 상 해당 임차인의 주택임차권(을11)은 말소되지 않고 인수될 것으로 기재되어 있습니다.

또한, 토지 자체에 별도등기(갑구1-1번 금지사항등기)가 존재합니다.

채권 총액은 105,000,000원입니다.

주의사항으로, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하며, 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건 소재지는 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로, 기본적인 상업 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

용인경전철 어정역 인근에 위치하여 교통을 통한 외부와의 접근성이 양호합니다.

인근 부동산 거래 사례 분석 결과 (2026년 5-6월 기준):

"성산마을카운티스"(연립, 2006년식, 150.107㎡) 65,000만원 (약 433만원/㎡)

"시크빌"(다세대, 2017년식, 49.02㎡) 25,000만원 (약 510만원/㎡)

"헤렌하우스"(다세대, 2020년식, 69㎡) 22,000만원 (약 319만원/㎡)

본건(18.69㎡, 2014년식 도시형생활주택)과 직접 비교하기는 어렵지만, 주변 시세는 약 319만원/㎡ ~ 510만원/㎡ 수준으로 파악됩니다.

감정가 84,000,000원(약 449만원/㎡)은 주변 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 어정초등학교가 인근에 위치합니다.

교통: 용인경전철 어정역 및 다수의 버스 노선 이용이 가능합니다.

주거 환경: 공동주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

편의시설: 단지 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

주변 혐오시설: 현재 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크로, 임차인의 보증금 중 변제되지 못한 금액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. (총 보증금 105,000,000원)

토지 별도등기: 토지 소유권에 영향을 줄 수 있는 금지사항 등기가 존재합니다.

건물 노후도: 2014년 준공 건물로 12년차 경과에 따른 유지보수 필요성이 있습니다.

권리관계 복잡성: 여러 건의 압류 및 강제경매 기록이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 어정역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 조건은 양호한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 전액이 배당받지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 하는 위험이 매우 큽니다. 또한, 토지에 별도 등기가 있다는 점도 유의해야 합니다.

감정가는 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 보이나, 상기 리스크 요인으로 인해 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 소형 주거 상품: 1인 가구 수요가 있는 어정역 인근의 소형 주택입니다.

합리적인 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 부담스럽지 않은 수준입니다.

잠재적 시세 상승 여력: 지역 개발 및 수요 증가에 따라 시세 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 84,000,000원입니다.

주변 시세 분석 및 권리관계 분석 결과, 특히 대항력 있는 임차인 인수 위험(최대 105,000,000원)과 토지 별도등기 위험을 고려할 때, 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

임차인 보증금 인수 가능액을 제외하고 순수 물건 가치만을 고려한 보수적인 예상 입찰가는 65,000,000원 정도로 제안합니다. (이는 임차인 보증금 인수액을 제외한 금액이며, 최종 인수 시 추가 비용 발생 가능성이 있음을 유념해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.