나이스옥션 법원경매 수원 2024타경14113 [1] 경기도 화성시 장안면 수촌리 741-10 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요감정 · 평가일 2025.01.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 장안면 수촌리 소재 "수촌1리 마을회관" 북서측에 위치하고 부근은 공장 및 창고, 단독주택, 농경지, 임야, 골프장, 산업단지 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 사다리형 토지로서 공업용 건부지로 이용중임.
기호(2) : 사다리형 토지로서 공업용 건부지로 이용중임.
기호(3) : 도로임.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.
기호(2) : 본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.
기호(3) : 본건이 노폭 약 6미터 내외의 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역.
기호(2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역.
기호(3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) : 철골조 박공지붕 1-2층 건물로서,
외 벽 : 판넬마감,
내 벽 : 판넬 및 페인트마감,
창 호 : 샷시창임.
기호(나) : 일반철골구조 기타지붕 1-2층 건물로서,
외 벽 : 판넬마감,
내 벽 : 판넬 및 페인트마감,
창 호 : 샷시창임.

이용상태

기호(가) 1-2층 : 공장(공실상태)임.
기호(나) 1-2층 : 공장으로 임차중인 회사(부광도제)가 이용중임.

설비내역

기호(가) : 위생 및 급배수설비, 화재경보설비 등이 되어있음.
기호(가) : 위생 및 급배수설비, 화재경보설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 목록2 공장은 '공실'상태이고, 목록4 공장은 임차중인 회사(부광도제)가 이용중임.
3. 목로4 공장 건물 외부 소재 '흡착탑, 집진기' 및 내부 소재 '도색작업실'은 임차인 부광도제에서 설치하여 평가 및 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 화성시 장안면 수촌리 소재 "수촌1리 마을회관" 북서측에 위치합니다.

부근은 공장, 창고, 단독주택, 농경지, 임야, 골프장, 산업단지 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본 건 주위로 도로가 인접해 있고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

* 기호(1), (2) 토지는 사다리형 토지로서 공업용 건부지로 이용 중입니다.

* 기호(3) 토지는 도로입니다.

2.4. 인접 도로상태

* 기호(1), (2) 토지는 본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.

* 기호(3) 토지는 본건이 노폭 약 6미터 내외의 포장도로입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1), (2), (3) 토지 모두 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역에 해당합니다.

2.6. 외부 시설 검색 결과

주변 시설 검색 결과, 특정 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

해당 지역은 공업 및 농업, 주거 시설이 혼재된 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (개요 없음)

3.2. 말소기준권리

* 2023년 8월 10일 안양농업협동조합의 근저당권 (을26, 을4)이 말소기준권리입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 백승권 (백 )

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 4,500,000원

* 전입(사업자)일자: 2023-05-11

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 있음

* 비고:

* 임차인: 정하갑 (정 )

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 6,090,000원

* 전입(사업자)일자: 2023-02-10

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 있음

* 비고:

* 임차인: 주식회사부광도제(정하갑) (부광도제(정 ))

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 6,090,000원

* 전입(사업자)일자: 2023-07-11

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 있음

* 비고:

3.4. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원. (제시된 정보에 따름)

* 상기 임차인 현황에 따르면 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 경매 절차상 보증금 변제가 예상되거나, 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 조건일 수 있으나, 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 화성시 장안면 수촌리 일대는 공업 단지와 농경지, 임야, 주거 지역이 혼재된 복합적인 지역 특성을 보입니다.

주변에는 다양한 규모의 공장 및 창고 시설이 분포하고 있어 산업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 산업 환경

성장관리계획구역(산업관리)으로 지정된 점을 고려할 때, 지역 내 산업 활동 및 개발 가능성이 존재합니다.

인근에 골프장 등 여가 시설도 소재하여 지역 내 입체적인 환경을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 접근성

대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 인근에 소재하여 기본적인 교통 편의성은 갖추고 있습니다.

차량 이용 시에는 주변 도로망을 통해 접근이 가능합니다.

5.2. 편의시설

현재 제공된 정보만으로는 주변의 상업 시설, 의료 시설, 교육 시설 등에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다.

주로 공업 지역 및 농경지가 혼재된 입지 특성상, 대규모 편의 시설보다는 지역 내 기반 시설에 의존할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 존재

* 총 3명의 임차인이 대항력 있음을 신고하였습니다.

* 이들의 보증금 총액은 210,000,000원 (30,000,000 + 90,000,000 + 90,000,000) 이나, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.

* 명확한 권리 분석 및 임차인과의 협의 없이는 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 공실 발생 (목록2 공장)

* 목록2 공장이 현재 공실 상태로, 즉각적인 임대 수익을 기대하기 어렵습니다.

* 공실 해소를 위한 추가적인 노력과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.3. 매각 제외 물건

* 목록4 공장 외부 및 내부의 특정 설비(흡착탑, 집진기, 도색작업실)가 매각 대상에서 제외됩니다.

* 이는 향후 해당 설비들을 활용하고자 하는 경우 별도의 추가 비용이나 절차가 필요함을 의미합니다.

6.4. 공동담보 물건

* 공동담보 물건이라는 점은 채무 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

* 등기부 등본상 다른 공동담보 물건의 진행 상황 및 권리 관계를 추가로 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 장안면에 위치한 공장용 부동산입니다. 넓은 토지 면적과 건물을 일괄 매각하며, 감정가는 약 58.7억원입니다.

주변은 공업, 농업, 주거 시설이 혼재된 지역으로 교통은 보통 수준입니다.

권리 분석상으로는 대항력 있는 임차인 3명이 존재하며, 이들의 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 명도 과정에서 주의가 필요함을 시사합니다.

목록2 공장의 공실 상태와 일부 설비의 매각 제외는 고려해야 할 사항입니다.

따라서, 본 물건은 해당 지역의 산업적 잠재력과 더불어 명도, 공실 관리, 설비 부분에 대한 면밀한 사전 조사 및 전략 수립이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

* 산업단지가 밀집한 화성시 장안면에 위치하여 향후 산업 확장 시 유리한 입지를 가질 수 있습니다.

* 계획관리지역으로, 향후 용도 변경이나 증축 등에 대한 잠재력이 있습니다.

8.2. 규모의 경제

* 7,347.00㎡의 넓은 토지와 1,598.00㎡의 건물 면적을 확보하고 있어, 운영 규모가 큰 사업체나 여러 사업체를 유치할 수 있는 잠재력이 있습니다.

8.3. 명도 및 인수 절차 명확화 시 수익성 확보 가능

* 대항력 있는 임차인의 인수 보증금이 0원으로 명시된 점을 바탕으로, 명확한 명도 절차 진행 후 임대 수익 또는 자가 사용을 통해 투자 가치를 실현할 수 있습니다.

* 공실인 목록2 공장을 신규 임차하거나 활용하여 추가 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 고려사항

* 본 건의 감정가는 5,873,209,000원입니다.

* 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정하며, 본 건의 경우 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 이를 고려하여 산정합니다.

* 권리 분석상 대항력 있는 임차인의 존재, 일부 공실, 매각 제외 설비 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 주변 시세, 향후 예상 임대 수익률, 명도 비용 및 기간 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

9.2. 권장 입찰가 범위 (예시)

* 일반적인 경매 시장 상황과 물건의 잠재적 가치를 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 시작하여 경쟁 상황 및 추가 분석 결과에 따라 조정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

* 구체적인 입찰가는 추가적인 현장 조사, 임차인과의 소통, 주변 부동산 시세 조사 등을 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.