나이스옥션 법원경매 수원 2025타경53412 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 206 한라시그마팰리스 4(102)층405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔빛감정 · 평가일 2025.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동 소재 ""성빈센트병원"" 남측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설 및 공공기관, 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 등
제반주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통의
여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조(철근)콘크리트지붕 26층 건내 제4(102)층 제405호로서,
(사용승인일자 : 2006.10.19)

외벽 : 석재 및 금속패널붙임 마감 등.
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

주거용 오피스텔(방2, 거실, 욕실, 주방 및 식당, 보일러실, 현관 등)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 28미터 내외, 남서측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시
교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경53412 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 206 한라시그마팰리스 4(102)층 405호

용도: 오피스텔 (주거용으로 이용 중)

건축물 정보

- 건물명: 한라시그마팰리스

- 건축년도: 2006년

- 사용승인일자: 2006년 10월 19일

- 총 층수: 26층 중 4층

- 건물 구조: 철근콘크리트조

- 공급면적: 57.94㎡ (약 17.53평)

- 건물 제시외 면적: 0.00㎡

- 토지 지분 면적: 8.47㎡ (약 2.56평)

- 토지 제시외 면적: 0.00㎡

- 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

- 경매구분: 부동산강제경매

- 감정가: 192,000,000원

1.1. 입지조건

- 위치: 경기도 수원시 팔달구 인계동 206 한라시그마팰리스 405호

- 주변 환경: 본건은 경기도 수원시 팔달구 지동 소재 "성빈센트병원" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공공기관, 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

- 교통 상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

- 도로 상황: 본건 북서측으로 폭 약 28미터, 남서측으로 폭 약 12미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

- 채권자: 송OO (강제경매)

- 임차인 현황

- 임차인: 송

- 보증금: 240,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022년 05월 06일

- 확정일자: 2022년 05월 06일

- 배당신고일자: 2025년 01월 21일

- 대항력: 있음

- 주의: 상기 임차인은 대항력이 있으므로, 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. 제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 최종 낙찰 시 인수될 보증금이 없다고 단정하기 어려우므로, 법원 공고 및 현장 조사를 통해 정확한 권리관계를 확인해야 합니다.

- 말소기준권리:

- 갑7 압류 (수원시, 2023-03-28 접수) - 매각으로 소멸 예상

- 갑9 강제경매 (송민호, 2025-01-22 접수) - 말소될 예정

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

1.3. 상권분석

- 본건이 위치한 수원시 팔달구 인계동 일대는 다양한 근린생활시설, 주거시설, 공공기관 등이 혼재된 복합 상권입니다.

- 인근에 오피스텔, 아파트 단지 등이 밀집해 있어 배후 주거 수요가 존재합니다.

- 건축물대장상 본건은 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 이용 가능한 복합 건물입니다.

1.4. 생활정보

- 건물 내부: 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 방 2개, 거실, 욕실, 주방 및 식당, 보일러실, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

- 설비: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

- 인근 편의시설: "성빈센트병원"이 인근에 위치하며, 주변의 다양한 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

- 대항력 있는 임차인: 송 임차인은 2022년 05월 06일 전입 및 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금 240,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수할 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원' 정보는 법원 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 최신 정보를 확인해야 합니다.

- 토지 이용 제한: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 비행안전구역 등은 향후 건축 또는 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

- 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

- 본건은 수원시 팔달구 인계동에 위치한 오피스텔로, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다.

- 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리분석에 신중을 기해야 하며, 임차인의 보증금 인수 여부가 중요한 변수가 될 수 있습니다.

- 최근 거래 사례와 감정가를 비교하여 시세 대비 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

- 수원시 중심부 인근의 입지로서, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

- 주거용 오피스텔로서 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

- 현재 감정가 및 시세 분석을 통해 저평가된 물건일 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

- 최근 3개월 간 (2026년 4월) 인근 한라시그마팰리스 오피스텔 거래 사례를 분석한 결과, 전용면적 91.437㎡ 기준 23,500만원 ~ 29,400만원, 전용면적 112.315㎡ 기준 30,200만원에 거래되었습니다.

- 본건의 공급면적은 57.94㎡ (약 17.53평)입니다.

- 면적별 시세 환산 시, 57.94㎡ 기준 대략 1억 4천 9백만원 ~ 1억 8천 6백만원 수준으로 추정됩니다.

- 감정가는 1억 9천 2백만원입니다.

- 대항력 있는 임차인(송 ), 보증금 2억 4천만원이 존재하나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없을 것으로 보입니다. 단, 이는 법원의 최종 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

- 시세 하단부와 감정가를 종합적으로 고려하고, 임차인 관련 불확실성을 감안할 때, 보수적인 접근으로 1억 6천만원 ~ 1억 8천만원 사이의 입찰가가 적정할 것으로 판단됩니다.

- 최종 입찰가 제안: 1억 7천만원 내외

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.