나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57261 [2] 경기도 수원시 팔달구 우만동 139-18 한일베라체에코플러스근린생활시설 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한얼감정 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 ""우만사거리"" 동측에 위치하는 한일베라체에코
플러스 근린생활시설 1층 108호 및 109호로서, 주위는 각종 근린생활시설ㆍ아파트ㆍ업무시설
등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 제반 차량 출입 자유로운 상태로, 인근 시도 내지 국도의 배치상태 등으로 보아 차량
의 이용편은 대체로 양호한 상태이며, 대중교통여건은 인근 버스정류장의 위치 및 버스노선
등으로 보아 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

본건은 2022.06.20. 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 1층건(한일베라체
에코플러스 근린생활시설 별도 등재)내 108호 및 109호로서,
외벽 : 외장석재붙임, 강화유리, 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감
내벽 : 내부벽체위 페인팅 마감

이용상태

본건 공히 제1종근린생활시설(현황 공실)임.

설비내역

본건은 급ㆍ배수 등 위생설비, 소방설비, 승강기설비 등 공용설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 소재하는 토지는 대체로 가장형의 인접지와 등고 평탄한 토지로서, 아파트ㆍ업무시설
(오피스텔)ㆍ근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재하는 토지는 남측으로 왕복8차선의 중부대로(국도42호선)ㆍ서측으로 우만고가차
도 하단 권광로ㆍ북측으로 권광로340번길이 개설되어 있는 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 광로3류(폭 40m~50m)(접함), 대로1
류(폭 35m ~40m)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 일반철도(저촉), 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<
수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본건 임대관계 미상임.
(2) 본건 이용상황ㆍ관리상태 등 입찰시 재확인바람.

물건 비고

제1종근린생활시설(현황 공실)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 수원지방법원 2025타경57261 (2)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 139-18, 한일베라체에코플러스 근린생활시설 1층 109호

용도: 제1종 근린생활시설 (현황 공실)

감정가: 1,460,000,000원

토지 면적: 21.34㎡ (약 6.46평)

건물 면적: 77.53㎡ (약 23.45평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 비손푸른엔지니어링주식회사

감정평가서 작성일: 2026-06-14 (물건명세서 기준)

1.1. 입지조건

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- 위치: 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 "우만사거리" 동측에 위치합니다.

- 주변 환경: 각종 근린생활시설, 아파트, 업무시설(오피스텔) 등이 혼재하는 지역입니다.

- 교통:

* 차량 접근성: 제반 차량 출입이 자유로운 상태이며, 인근 시도 및 국도 배치상 차량 이용이 편리합니다.

* 대중교통: 인근 버스정류장 및 노선으로 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

- 도로: 남측으로 왕복 8차선의 중부대로(국도42호선), 서측으로 우만고가차도 하단 권광로, 북측으로 권광로340번길이 개설되어 있습니다.

1.2. 권리분석

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- 경매 개시 사건: 수원지방법원 2025타경57261 (강제경매)

- 채권자: 비손푸른엔지니어링주식회사

- 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2022.10.19. 접수, 17억 8,800만원)

- 매각으로 소멸되는 권리:

* 모든 근저당, 가압류, 강제경매, 임의경매, 압류 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 동일 일자 경매 개시로, 매각으로 소멸될 예정입니다.

- 인수되는 권리: 없음.

- 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상입니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

- 등기부채권 총액: 1,820,762,400원

1.3. 상권분석

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- 지역 특성: 우만사거리 인근 상업 및 주거 복합 지역으로, 풍부한 유동인구와 배후 수요를 갖추고 있습니다.

- 용도 적합성: 제1종 근린생활시설로서, 소매점, 음식점, 서비스업 등 다양한 업종이 입점 가능합니다.

- 현황: 본건은 현재 공실 상태입니다. (신규 임차인 확보 또는 직접 운영 계획 필요)

1.4. 생활정보

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- 주변 시설: 아파트 단지, 오피스텔, 다양한 상가 및 업무시설이 밀집해 있어 생활 편의 시설 이용이 매우 편리합니다. 갤러리아백화점, 뉴코아아울렛, 홈플러스 등 대형 쇼핑 시설과 가톨릭대학교 성빈센트병원, 아주대학교병원 등 대형 병원 이용이 용이합니다.

- 교통 환경: 주요 간선도로에 인접하고 대중교통망이 잘 갖춰져 있어, 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

- 주변 환경에 대한 추가 조사 결과, 수원시 팔달구 우만동은 일반적으로 상업 및 주거 기능이 혼합된 도심 지역으로, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 도시계획상 '일반철도(저촉)' 사항이 있으나, 이에 대한 구체적인 영향은 별도 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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- 중복 사건: 본 사건은 중복 사건으로 분류되어 있어, 관련 경매 절차 진행 상황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

- 현 공실 상태: 현재 임차인이 없어 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵습니다. 공실 장기화 가능성에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

- 임대 관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (인수되는 보증금은 없으나, 점유자가 있을 경우 별도 협의 필요)

- 토지이용계획상 제한: 도시지역, 준주거지역, 방화지구, 시가지경관지구, 일반철도(저촉), 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 규제가 적용됩니다. 이는 향후 건물 증축, 용도 변경 등에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본건은 수원시 팔달구 우만동의 핵심 상권에 위치한 신축(2022년 사용승인) 근린상가입니다. 우수한 입지와 편리한 교통망, 풍부한 주변 인프라를 갖추고 있어 잠재적 가치가 높습니다. 다만, 현재 공실 상태이며 중복 사건으로 인한 불확실성, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 사전 조사를 통해 이러한 위험 요소를 해소하는 것이 중요합니다. 권리 분석상 낙찰 후 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

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- 최상의 입지: 수원 중심부 상업/주거 밀집 지역으로 미래 가치 상승 기대.

- 신축 건물: 하자 및 유지보수 부담 적음.

- 일괄 매각: 토지 소유권 확보로 안정적인 건물 가치 보장.

- 시세 차익 기회: 경매 절차를 통한 시세 대비 합리적인 가격 매수 가능성.

1.8. 예상 입찰가

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- 감정가: 1,460,000,000원

- 인수 보증금: 0원

- 본건의 경우, 현재 공실 상태 및 중복 사건 등 잠재적 리스크를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 주변 시세, 향후 공실 해소 가능성, 명도 비용, 취득세 등 제반 비용을 면밀히 검토한 후, 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 정확한 입찰가는 현장 조사 및 최신 시세 분석을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

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