나이스옥션 법원경매 성남 2024타경4508 [1] 경기도 하남시 덕풍동 695 덕풍벽산블루밍아파트 107동 17층1705호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백상감정 · 평가일 2024.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 하남시 덕풍동, 남한고등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택,
근린생활시설 등이 혼성된 일반주거지대임.

교통상황

도로망이 잘 정비되어 있고, 간선도로인 하남대로 및 지하철 5호선 하남시청역까지
600미터 거리로서, 대중교통시설 및 간선도로 접근성 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골트러스지붕 19층 아파트의 제17층으로서
외벽은 모르터위페인트칠 등,
내벽은 벽지도배, 타일붙임 등이고,
창호는 샛시창호임.

이용상태

아파트 단위세대로서 방(3개), 거실, 주방/식당, 욕실(2개) 등으로 구성되어 있음.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비, 도시가스이용설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

오각형 평지로서, 아파트단지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

폭 15미터 포장도로인 신평로와 접하여, 통행 및 승용차 접근 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합),
중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역), 상대보호구역(학교환경위생
정화구역, [남한고등학교]), 상대보호구역(학교환경위생정화구역, [동부중학교]),
상대보호구역(학교환경위생정화구역,[동부초등학교]), 절대보호구역(학교환경위생정화구역,
[남한고등학교]), 절대보호구역(학교환경위생정화구역, [동부중학교]), 과밀억제지역,
배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역. (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2024타경4508 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 아OOOOOOOOOOOOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 717,000,000원

물건 종별: 아파트

1.2. 소재지 및 건물 정보

주소: 경기도 하남시 덕풍동 695 덕풍벽산블루밍아파트 107동 17층 1705호

건물 구조: 철근콘크리트구조, 경량철골트러스지붕 19층 아파트 중 17층

사용승인일: 2007년 04월 30일

전용 면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

공용 면적: 제공되지 않음

건축물 총 면적: 90,753.41㎡ (벽산블루밍아파트 단지 전체)

총 세대수: 696세대 (벽산블루밍아파트 단지 전체)

층수: 최고 25층, 최저 2층 (단지 기준)

1.3. 토지 정보

토지 면적: 37.00㎡ (약 11.19평) (본건 토지 지분)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용 계획: 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합)

제한 사항: 가축사육제한구역(전부제한지역), 상대보호구역(남한고등학교, 동부중학교, 동부초등학교), 절대보호구역(남한고등학교, 동부중학교), 과밀억제지역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

1.4. 특이사항

특이사항: 유동화물건

주의사항: 임대관계 미상

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

해당 물건은 경기도 하남시 덕풍동에 위치하며, 남한고등학교 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반 주거지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 환경

도로망이 잘 정비되어 있으며, 간선도로인 하남대로 및 지하철 5호선 하남시청역까지 약 600미터 거리로 대중교통 이용 및 간선도로 접근성이 양호합니다. 또한, 폭 15미터 포장도로인 신평로와 접하여 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.3. 주변 환경 분석 (혐오시설 유무)

해당 물건의 소재지(경기도 하남시 덕풍동 695 덕풍벽산블루밍아파트) 주변에 대한 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 일부 제한 구역(가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등)이 존재하나, 직접적인 혐오시설로 보기는 어렵습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건물의 등기부등본 요약에 따르면, 현재까지 소유권은 김선무에서 신상현으로 이전되었습니다. 말소기준권리는 2016년 10월 6일에 접수된 아이에이제십사차유동화전문유한회사의 근저당권(금251,700,000원)입니다. 이후 여러 건의 근저당권, 가압류, 압류 등이 설정되었으나, 전부 말소 예정으로 파악됩니다. 최종적으로 2024년 7월 18일에 아이에이제십사차유동화전문유한회사의 임의경매개시결정이 등기되었습니다.

등기부채권 총액은 938,955,867원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시되어 있지 않습니다. (단, 지상권은 매각으로 소멸되지 않으나, 현재 등기부상 지상권은 존재하지 않음)

3.3. 임차인 현황

임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 물건명세서 상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 속한 하남시 덕풍동 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼합된 일반 주거지역입니다. 이는 주거 생활의 편의성을 제공하는 동시에, 지역 내 상업 시설과의 연계성을 시사합니다.

4.2. 주변 상업 시설

단지 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 또한, 지하철 5호선 하남시청역 접근성이 양호하여 시내 접근성 또한 편리한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

내부 구조는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개로 구성되어 있습니다. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 소화설비, 도시가스 이용 설비 등 기본적인 생활 편의를 위한 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 단지 정보

덕풍벽산블루밍아파트는 총 9개동, 696세대로 구성된 단지입니다. 지상 및 지하 주차 공간을 포함하여 총 121대의 주차 공간이 마련되어 있으며, 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등의 복리시설을 갖추고 있습니다.

5.3. 교통 및 접근성

지하철 5호선 하남시청역까지 약 600m 거리이며, 하남대로 등 주요 간선도로 접근성이 우수하여 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미확인

본 물건은 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 현재 점유자가 누구인지, 법적 대항력이 있는 임차인이 존재하는지, 보증금이나 월세는 얼마인지 등 임대차 관계가 불분명합니다. 이는 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생의 위험을 내포하고 있습니다.

6.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 물건의 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 학교환경위생정화구역(상대/절대보호구역), 과밀억제지역 등 다양한 도시계획 및 규제를 받고 있습니다. 이러한 제한 사항은 향후 건축이나 재건축 등 개발 행위에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 유동화 물건

'유동화물건'이라는 표기는 해당 채권이 금융기관에서 유동화 전문회사로 이전되었음을 의미하며, 특별한 문제는 없으나 절차상 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 하남시 덕풍동에 위치한 아파트로서, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 아파트 자체는 17층에 위치하며, 적절한 면적과 구조를 지니고 있습니다. 등기부상 권리 관계는 대부분 말소될 예정으로 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 그러나 '임대관계 미상'이라는 점은 명도 과정에서의 잠재적 리스크로 반드시 고려해야 할 사항입니다. 또한, 감정가가 717,000,000원이지만, 최근 거래 사례를 보면 59.91㎡ 면적이 750,000,000원에서 777,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건 84.96㎡ 면적의 시세가 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

지하철 5호선 하남시청역과 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로망 접근성이 좋아 출퇴근 및 시내 이동이 용이합니다.

8.2. 안정적인 주거 환경

일반 주거지역 내에 위치하며, 주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼합되어 있어 주거 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

8.3. 권리 관계 명확성

등기부상 대부분의 권리가 말소될 예정이므로, 낙찰 후 권리 인수 부담이 적습니다.

8.4. 시세 차익 가능성

최근 거래 사례를 바탕으로 추정해 볼 때, 감정가 대비 시장 가치가 높을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 59.91㎡ 면적이 750,000,000원에서 777,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건 84.96㎡ 면적의 시장 가치는 감정가 717,000,000원보다 높을 것으로 예상됩니다. 59.91㎡ 면적의 최고 거래가(777,000,000원)를 기준으로 면적 비례 시, 84.96㎡ 면적의 예상 시세는 약 1,101,000,000원 수준으로 추정됩니다.

하지만 '임대관계 미상'이라는 잠재적 리스크를 고려하여, 감정가에 대한 프리미엄을 보수적으로 적용하고 시장 가치를 반영한 예상 입찰가는 약 850,000,000원에서 950,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

단, 철저한 현장 조사를 통해 실제 점유 관계 및 시장 동향을 추가로 확인한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

최종 예상 입찰가: 850,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.