나이스옥션 법원경매 성남 2024타경64555 [1] 경기도 광주시 태전동 687 쌍용스윗닷홈 301동 7층706호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요감정 · 평가일 2024.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 장지동 소재 "광남고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근 간선도로변으로 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 15층 중 제7층 제704호로서
(사용승인일:2004.01.05)
외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
창 호 : 섀시창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.
(※후첨 "현황도(건물이용 및 임대개황도)" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 "아파트"건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 개설되어 공도와의 연계가 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(2018-03-29)(교육환경보호구역 세부내용은 관할 교육지원청에 별도 확인요[광주한솔숲유치원]), 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광남고]), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계

미상입니다.



기타

---

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 성남지원 2024타경64555 (1)

소재지: 경기도 광주시 태전동 687 쌍용스윗닷홈 301동 7층 706호

용도: 아파트

건축년도: 2004년 (사용승인일: 2004.01.05)

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 60.04㎡ (약 18.16평)

건물면적: 84.75㎡ (약 25.63평) - 전용면적 기준

아파트 단지 전체 면적: 46,723.897㎡

아파트 단지 세대수: 409세대

아파트 단지 총 주차 대수: 235대 (지상 12대, 지하 15대 - '아파트 정보' 참조)

1.3. 경매 정보

감정가: 360,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 태전동 소재 "광남고등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변으로 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 정보 검색 결과, 본건 주변에 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 상세 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2021년 2월 25일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을9, 357,600,000원)입니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리(을10 근저당, 갑8 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 471,600,000원입니다.

최초 소유권 이전은 최삼식 씨 앞으로 2013년 1월 11일에 이루어졌습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황에 따르면, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서 상 지상권 관련 특이사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주변이 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 지역이므로, 기본적인 생활 편의시설은 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 주변 시세

최근 매매 정보 분석 결과, 전용면적 약 84.75㎡ (약 25.63평) 아파트의 실거래가는 2026년 6월 기준으로 1층 매물이 3억 1천 7백만원, 12층 매물이 3억 5천 3백만원에 거래되었습니다.

전세/월세 정보상으로는 보증금이 2천만원대 후반으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등의 복리시설이 마련되어 있습니다.

인근 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 북서측 인근에 광남고등학교가 위치해 있습니다.

또한, 태전초등학교, 광남중학교 등 다수의 교육시설이 단지 주변에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 의료시설

광주 태전동 지역에는 태전중앙병원, 광주기독병원 등 종합병원급 의료시설과 다양한 의원급 의료기관이 위치하고 있어 의료 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부상 말소기준권리 이후 권리들은 소멸되나, 임차인 정보가 미상인 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있어, 인수 여부 및 명도 과정에서 추가적인 확인과 주의가 필요합니다.

6.2. 물리적 리스크

본건은 2004년에 사용승인된 아파트로, 10년 이상의 연식이 경과함에 따라 시설 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 정확한 내부 상태는 반드시 현장 확인이 필요합니다.

6.3. 시장 리스크

최근 매매가가 감정가(3억 6천만원)와 유사하거나 일부 낮은 편(최고 3억 5천 3백만원)입니다. 부동산 시장 변동에 따라 시세 하락 가능성이 있으며, 감정가가 현 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 태전동에 위치한 아파트로, 주변 환경 및 교통이 편리하고 교육, 의료, 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

권리관계는 비교적 명확하나, 임차인 정보 미상으로 인한 불확실성은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

최근 시세와 감정가를 비교했을 때, 낙찰가 결정에 신중을 기해야 하며, 현장 조사를 통한 정확한 물건 가치 평가가 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 아파트 수요가 예상되는 지역에 위치하고 있습니다.

* 적절한 시세 조사를 통해 낙찰가율을 낮춘다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 및 교통망 개선에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 360,000,000원

최근 시세 범위: 317,000,000원 ~ 353,000,000원 (전용면적 84.75㎡ 기준)

본건은 중간층(7층)에 해당하며, 임차인 정보 미상 등의 잠재적 리스크를 고려할 때, 시장 시세 하단부 또는 중간값에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 85~90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 325,000,000원 ~ 335,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.