나이스옥션 법원경매 인천 2023타경523262 [12] 인천광역시 서구 석남동 581-2 에이동호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2023.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 " 석남서초등학교" 북측 및 북서측 인근에 소재하며, 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하고 있음

교통상황

본건까지 대체로 차량 통행 가능하며, 인근에 시내노선버스정류장과 동측으로 지하철역( 인천2호선 "서부여성회관역")이 소재하여 대체로 대중교통이용편의도는 보통 정도임

형태 및 이용상태

- 기호 2 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 정방형의 토지로 주거용 내지 주상용 건물부지로 이용 중임 - 기호 4 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 정방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 5 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 장방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 7 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 장방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 14 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 정방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 15 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임

인접 도로상태

- 기호 2 : 서측으로 노폭 약8미터의 도로에 접함 - 기호 4 : 서측으로 노폭 약3미터의 도로에 접함 - 기호 5 : 서측으로 노폭 약3미터의 막다른 도로에 접함 - 기호 7 : 동측으로 노폭 약 4~6 미터의 도로에 접함 - 기호 14 : 서측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접함 - 기호 15 : 서측으로 노폭 약3미터의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 2 : 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> - 기호 4, 5, 7, 14, 15 : 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

후첨 "지적개황도" 및 "건물개황도" 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임 - 기타 : 해당사항 없음

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호 1,3,8,16 : 벽돌조 슬래브지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임 - 기호 6 : 적연와조, 슬래브 내지 샌드위치 판넬 지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임 - 기호 13 : 벽돌조 기와지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임

이용상태

- 기호 1,3,8,16 : 단독주택 - 기호 6 : 다가구주택으로 이용 중임 다만 일부 공실상태도 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 감정평가명세표와 건물개황도 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임 - 기 타 : 없음

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 " 석남서초등학교" 북측 및 북서측 인근에 소재하며, 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하고 있음

교통상황

본건까지 대체로 차량 통행 가능하며, 인근에 시내노선버스정류장과 동측으로 지하철역( 인천2호선 "서부여성회관역")이 소재하여 대체로 대중교통이용편의도는 보통 정도임

건물의 구조

- 기호 9, 11, 12 : 벽돌조 슬래브지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임 - 기호 10, 19 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 및 평스라브지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 - 기호 20 : 벽돌조 슬래브지붕 건물로서 외벽: 몰탁위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임

이용상태

모두 주택으로 이용 중임

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 내지 정방형의 토지로 다세대주택 내지 연립주택 부지로 이용 중임

인접 도로상태등

- 기호 9,10,12,19: 서측으로 노폭 약4~5미터의 도로에 접함 - 기호 11 : 동측으로 노폭 약3미터의 막다른 도로에 접함 - 기호20 : 북측으로 16미터, 남측 및 서측으로 약 4미터의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 9,10,11, 12,19 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> -기호 20 : 제2종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임 - 기 타 : 없음

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 21.은 지분매각, 공유자우선매수권 적용 안됨.
3. 본건 목록 20, 21(공유지분 32분의 1, 갑구 순위 82번 부분)은 각각 등기사항전부증명서상 건물, 토지로 등재되어 있는 반면, 집합건축물대장상 구분건물(연립주택)으로 등재되어 서로 상이하나, 평가에서는 집합건축물대장, 현황 및 거래관행 등에 따라 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 구분건물로 평가하였고, 한편 기호 21중 일부인 (공유지분 32분의1, 갑구 순위번호 86번)은 인천광역시 서구 석남동 581-2 제디동호 2층 201호와 연관된 대지로 추정되므로 토지ㆍ건물 일괄 금액에서 합리적 기준에 의해 배분된 토지만의 가격으로 기재하였다고 함.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2023타경523262 (12)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 길OO

1.2. 물건 기본사항

소재지: 인천광역시 서구 석남동 581-2 에이동호 (총괄표제부상 주소: 인천광역시 서구 석남로 86)

용도: 연립주택 (집합건축물대장상 구분건물)

감정가: 176,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

총 토지면적: 1,498.20㎡ (약 453.2평)

취득 토지 지분 면적: 93.6375㎡ (약 28.3평)

취득 건물 지분 면적: 546.83㎡ (약 165.4평)

건축물총괄표제부상 총 대지 면적: 1,944.28㎡

건축물총괄표제부상 총 건축 면적: 882.76㎡

건축물총괄표제부상 총 연면적: 1,944.28㎡

구분건물 정보 (전유부): A동 204호 (건축물번호: 1061184863)

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 중복사건, 공유자우선매수신고, 공동담보, 대지권미등기

* 일괄매각 대상임.

* 목록 21번은 지분매각이며, 공유자우선매수권이 적용되지 않음.

* 본건 목록 20, 21(공유지분 32분의 1, 갑구 순위 82번 부분)은 등기사항전부증명서상 건물, 토지로 등재되어 있으나, 집합건축물대장상 구분건물(연립주택)로 등재되어 있어 공부상 차이가 있음. 평가에서는 집합건축물대장, 현황, 거래 관행 등에 따라 건물 부분과 그 대지 사용권을 일괄하여 구분건물로 평가하였음.

* 기호 21 중 일부(공유지분 32분의 1, 갑구 순위번호 86번)는 인천광역시 서구 석남동 581-2 제디동호 2층 201호와 연관된 대지로 추정되어, 토지·건물 일괄 금액에서 합리적 기준에 의해 배분된 토지만의 가격으로 기재되었음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 석남동에 소재하며, "석남서초등학교" 북측 및 북서측 인근에 위치함. 주변에는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.

2.2. 교통 상황

차량 통행이 대체로 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재함. 동측으로는 인천2호선 "서부여성회관역"이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통 수준임.

2.3. 토지 및 건물 상태

* 토지: 인접 도로 및 토지와 등고평탄한 정방형 또는 장방형의 토지로, 주거용 및 단독주택 건물 부지로 이용 중임.

* 건물: 벽돌조 슬래브/기와/샌드위치 판넬 지붕 건물이 주를 이루며, 외벽은 연와조 치장 쌓기, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있음. 단독주택 및 다가구주택으로 이용 중이나 일부 공실 상태가 있을 수 있음. 위생, 급배수, 도시가스 설비가 되어 있음.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

* 제2종일반주거지역으로 지정되어 있음.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역에 해당함.

* 일부 토지는 도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

건물 등기부상 을9 (황영희, 근저당권, 2020.10.15. 접수, 390,000,000원)이 말소기준권리임.

3.2. 인수되는 권리

* 토지 등기부상 을1, 을15, 을44, 을46, 을47, 을53, 을58, 을61, 을66의 근저당권은 인수 대상임.

* 을1: 국민은행, 45,500,000원

* 을15: 한국양봉농업협동조합, 78,000,000원

* 을44: 신한은행, 36,000,000원

* 을46: 신한은행, 50,400,000원

* 을47: 농협은행주식회사, 58,800,000원

* 을53: 농협은행주식회사, 79,800,000원

* 을58: 한국스탠다드차타드은행, 68,400,000원

* 을61: 농협은행주식회사, 62,400,000원

* 을66: 서인천농업협동조합, 72,000,000원

* 총 인수되는 근저당권 채권 총액: 551,300,000원

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있음. 이는 낙찰자가 인수해야 하는 권리로서, 재산권 행사에 제약을 줄 수 있음.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정임. (예: 갑91, 갑90, 갑84, 갑82, 을70 등)

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계 0원으로, 명시된 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 보임. 다만, 등기부상 명시되지 않은 임차인이 존재할 가능성은 배제할 수 없음.

4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변으로 소규모 근린생활시설이 산재하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있음. 대규모 상업 시설 이용을 위해서는 대중교통을 이용해야 함.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 석남서초등학교가 소재하여 교육 환경은 양호한 편임.

5.2. 편의시설

단지 주변으로 소규모 편의점, 마트 등 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.3. 교통시설

인천2호선 서부여성회관역이 도보 거리(약 10~15분 내외 추정)에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 및 인천 주요 지역으로의 접근성이 보통 수준임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복잡한 권리관계 및 대규모 채무 인수

총 5억 5천만원 이상의 근저당권을 낙찰자가 인수해야 하며, 이는 감정가 1억 7천6백만원을 훨씬 초과하는 금액임. 이로 인해 사실상의 네거티브 에쿼티(부채가 자산 가치보다 큰 상태) 상태로 판단됨.

6.2. 지상권 인수

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하므로, 낙찰자는 해당 지상권에 따른 제약을 부담하게 됨. 이는 재산권 행사에 중대한 영향을 미칠 수 있는 매우 큰 위험 요소임.

6.3. 공부상 차이

등기부와 집합건축물대장 간의 건물 및 토지 등재 내용이 상이하여, 향후 행정 처리나 재산권 행사에 혼선이 발생할 수 있음.

6.4. 대지권 미등기

대지권이 미등기 상태로, 향후 대지권 확보 과정에서 추가적인 비용이나 절차가 발생할 수 있음.

6.5. 건물 면적 규모의 불확실성

제공된 정보상 건물 지분 면적이 546.83㎡로 매우 큰 편인데, 이는 일반적인 단일 연립주택 전용 면적을 초과하는 규모임. 해당 면적이 실제 낙찰받는 단위의 면적을 정확히 반영하는지, 혹은 복수의 건물이 포함된 것인지 추가 확인이 필요하며, 만약 단일 주거 공간이라면 면적 대비 가격의 적정성 검토가 더욱 중요해짐.

6.6. 혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 본건 바로 인근에 심각한 혐오 시설이 밀집해 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 광범위한 지역 조사를 통해 잠재적 혐오시설과의 거리 및 영향을 파악할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 석남동에 위치한 연립주택으로, 감정가는 1억 7천6백만원으로 책정되었음. 입지 조건은 보통 수준이며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임. 그러나 권리 분석 결과, 인수해야 할 근저당권 채무액이 5억 5천만원을 초과하여 부동산 가치를 상회하는 심각한 네거티브 에쿼티 상태임. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하여 낙찰자의 재산권 행사에 큰 제약을 초래할 수 있는 매우 높은 리스크를 안고 있음. 공부상 차이, 대지권 미등기 등 추가적인 위험 요인도 존재함. 이러한 복합적인 위험 요인으로 인해 투자 가치는 매우 낮다고 판단됨.

8. 투자 포인트

본건의 높은 권리 분석상 리스크와 부정적 재정 상태를 고려할 때, 적극적인 투자 포인트는 발견하기 어려움. 다만, 만약 다음과 같은 전제 조건 하에서 제한적인 고려가 가능할 수 있음.

* 이해관계인과의 협상을 통해 지상권 및 인수 채무 문제를 원만하게 해결할 수 있는 경우

* 부동산 가치 하락 요인을 상쇄할 만한 미래 가치 상승 요인이 강력하게 존재할 경우 (예: 대규모 개발 계획 등)

9. 예상 입찰가

본건은 인수해야 할 채무 총액(약 5억 5천만원)이 감정가(1억 7천6백만원)를 현저히 초과하는 심각한 네거티브 에쿼티 상태임. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이라는 중대한 권리 부담이 존재함. 이러한 조건들을 종합적으로 고려했을 때, 일반적인 투자 관점에서 본건에 입찰하는 것은 매우 신중해야 하며, 실질적인 투자 가치는 거의 없다고 판단됨.

그럼에도 불구하고, 경매 절차상 참여를 위한 최소한의 금액으로 본다면, 인수 채무 및 제반 위험을 감안하여 감정가의 30% 수준인 약 50,000,000원(5천만원) 이하로 매우 보수적으로 접근하는 것을 권고함. 다만, 이는 실제 낙찰 가능성을 담보하는 금액이 아니며, 법적 절차 비용 등을 고려하여 실익이 없을 가능성이 높음. 입찰 전 반드시 법률 전문가와 상담하여 인수되는 권리의 정확한 내용과 법적 효력을 면밀히 검토해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.