나이스옥션 법원경매 인천 2023타경523262 [6] 인천광역시 서구 석남동 590-21 거평하이츠 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2023.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 " 석남서초등학교" 북측 및 북서측 인근에 소재하며, 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하고 있음

교통상황

본건까지 대체로 차량 통행 가능하며, 인근에 시내노선버스정류장과 동측으로 지하철역( 인천2호선 "서부여성회관역")이 소재하여 대체로 대중교통이용편의도는 보통 정도임

형태 및 이용상태

- 기호 2 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 정방형의 토지로 주거용 내지 주상용 건물부지로 이용 중임 - 기호 4 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 정방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 5 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 장방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 7 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 장방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 14 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 정방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 15 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임

인접 도로상태

- 기호 2 : 서측으로 노폭 약8미터의 도로에 접함 - 기호 4 : 서측으로 노폭 약3미터의 도로에 접함 - 기호 5 : 서측으로 노폭 약3미터의 막다른 도로에 접함 - 기호 7 : 동측으로 노폭 약 4~6 미터의 도로에 접함 - 기호 14 : 서측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접함 - 기호 15 : 서측으로 노폭 약3미터의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 2 : 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> - 기호 4, 5, 7, 14, 15 : 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

후첨 "지적개황도" 및 "건물개황도" 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임 - 기타 : 해당사항 없음

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호 1,3,8,16 : 벽돌조 슬래브지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임 - 기호 6 : 적연와조, 슬래브 내지 샌드위치 판넬 지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임 - 기호 13 : 벽돌조 기와지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임

이용상태

- 기호 1,3,8,16 : 단독주택 - 기호 6 : 다가구주택으로 이용 중임 다만 일부 공실상태도 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 감정평가명세표와 건물개황도 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임 - 기 타 : 없음

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 " 석남서초등학교" 북측 및 북서측 인근에 소재하며, 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하고 있음

교통상황

본건까지 대체로 차량 통행 가능하며, 인근에 시내노선버스정류장과 동측으로 지하철역( 인천2호선 "서부여성회관역")이 소재하여 대체로 대중교통이용편의도는 보통 정도임

건물의 구조

- 기호 9, 11, 12 : 벽돌조 슬래브지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임 - 기호 10, 19 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 및 평스라브지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 - 기호 20 : 벽돌조 슬래브지붕 건물로서 외벽: 몰탁위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임

이용상태

모두 주택으로 이용 중임

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 내지 정방형의 토지로 다세대주택 내지 연립주택 부지로 이용 중임

인접 도로상태등

- 기호 9,10,12,19: 서측으로 노폭 약4~5미터의 도로에 접함 - 기호 11 : 동측으로 노폭 약3미터의 막다른 도로에 접함 - 기호20 : 북측으로 16미터, 남측 및 서측으로 약 4미터의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 9,10,11, 12,19 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> -기호 20 : 제2종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임 - 기 타 : 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2023타경523262 (6)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 590-21 거평하이츠 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 106,000,000원

1.2. 면적

토지면적: 36.20㎡ (약 10.95평)

토지 지분: 36.2㎡ (약 10.95평)

건물면적: 50.66㎡ (약 15.32평)

건물 지분: 50.66㎡ (약 15.32평)

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 길OO

1.4. 특이사항

중복사건, 대항력있는 임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 인천광역시 서구 석남동 소재 \"석남서초등학교\" 북측 및 북서측 인근에 소재하며, 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 대체로 차량 통행이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 동측으로는 지하철 2호선 \"서부여성회관역\"이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 정도입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

말소기준권리: 을3, 근저당 (2022-04-26), 주식회사현영홀딩스, 720,000,000원. (매각으로 소멸 예정)

강제경매: 갑6, 길명규 외 12명, 640,459,632원 (2023-07-11). (매각으로 소멸 예정)

임의경매: 갑7, 주식회사현영홀딩스, (2025타경1990). (매각으로 소멸 예정)

소유권 이전: 갑3, 갑4, 갑5 (2008-02-04, 2009-04-02, 2020-10-16)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

3.2. 임차인 현황

임차인: 김마리나

보증금: 15,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2019-12-18

확정일자: 2018-08-22

배당신고일자: 2023-08-03

대항력: 있음

인수 보증금: 0원

* 주의: 김마리나 임차인은 대항력이 있으나, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 현재 인수 보증금은 0원으로 분석되나, 배당 절차 및 결과 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 상업 시설

본 건은 주거 지역에 위치하며, 주변에 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 서부여성회관역이 인근에 위치하여 유동인구 및 접근성 확보에 긍정적입니다.

4.2. 주변 시설

주요 편의시설 및 관공서 등은 지하철역 및 주변 상업시설을 통해 이용 가능합니다. 서부여성회관, 홈플러스 가좌점, 거북시장 등이 인근에 소재합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 석남서초등학교, 석남중학교, 인천건지초등학교, 인천보건고등학교, 예화여자고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의 시설

마트, 병원, 은행 등은 대중교통 또는 차량으로 접근 가능합니다.

5.3. 주거 환경

주거 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 예상할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

중복사건: 본 건 외 다른 경매 사건이 진행 중일 수 있어 권리 관계 및 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

대항력 있는 임차인: 김마리나 임차인은 대항력이 있으나, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. (현재 인수 보증금 0원으로 표기되어 있으나, 배당 절차 확인 필수)

공동담보: 공동담보물건으로, 다른 물건의 경매 진행 결과에 따라 본 건의 진행 또는 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 건물 노후도

본 건은 1992년 준공된 건물로, 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 토지 이용계획 및 제한

토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 여부

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본 건 인근에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 주거 지역임을 감안할 때 쾌적한 환경이 유지될 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 석남동에 위치한 다세대주택으로, 서부여성회관역 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 1992년 준공되어 노후도가 있으나, 감정가는 1억 6백만원으로 비교적 낮은 편입니다. 대항력 있는 임차인, 중복사건, 공동담보 등의 특이사항이 있어 권리 분석 및 명도 계획을 철저히 세워야 합니다. 주변 시세 분석을 통해 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 개발 잠재력

석남동 지역의 개발 가능성과 서부여성회관역 역세권의 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 가격 경쟁력

감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있어, 시세 차익을 얻을 기회가 있습니다.

8.3. 실수요자 적합성

다세대주택으로 소형 면적을 찾는 실수요자에게 적합한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건의 건물 면적은 50.66㎡ (약 15.32평)이며, 1992년에 준공되었습니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 1월 기준 유사한 건축 연도(1992년)와 면적대의 다세대주택 시세는 7,700만원에서 10,000만원 수준입니다. 구체적으로는, 1992년식 40.98㎡의 한빛빌라가 7,700만원, 1992년식 38.97㎡의 경성빌라가동이 10,000만원에 거래되었습니다. 2011년식의 대명그린빌(47.76㎡)은 10,500만원에 거래되었으나, 건축 연도가 최신이고 면적이 다소 크므로 본 건과의 직접적인 비교는 어렵습니다. 따라서 본 건의 감정가(106,000,000원)는 최근 시세 범위(7,700만원 ~ 10,000만원)와 유사하거나 상회하는 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

대항력 있는 임차인의 인수 보증금은 현재 0원으로 분석되나, 최종 배당 여부 확인이 필요합니다. 최근 거래된 유사 물건들의 시세를 고려할 때, 1992년식 38.97㎡의 경성빌라가동이 10,000만원에 거래된 점을 감안하여, 본 건(50.66㎡, 2층)의 예상 입찰가는 시세 하단과 상단의 중간 지점을 고려하여 8,500만원 ~ 9,500만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이는 감정가(106,000,000원)보다 낮은 수준입니다. 최종 입찰가는 주변 시세 변동, 경매 당일 응찰자 수, 본인의 자금 계획, 명도 비용, 예상 수리비 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.