나이스옥션 법원경매 인천 2023타경523262 [10] 인천광역시 서구 석남동 581-35 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2023.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 " 석남서초등학교" 북측 및 북서측 인근에 소재하며, 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하고 있음

교통상황

본건까지 대체로 차량 통행 가능하며, 인근에 시내노선버스정류장과 동측으로 지하철역( 인천2호선 "서부여성회관역")이 소재하여 대체로 대중교통이용편의도는 보통 정도임

형태 및 이용상태

- 기호 2 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 정방형의 토지로 주거용 내지 주상용 건물부지로 이용 중임 - 기호 4 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 정방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 5 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 장방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 7 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 장방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 14 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 정방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 15 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임

인접 도로상태

- 기호 2 : 서측으로 노폭 약8미터의 도로에 접함 - 기호 4 : 서측으로 노폭 약3미터의 도로에 접함 - 기호 5 : 서측으로 노폭 약3미터의 막다른 도로에 접함 - 기호 7 : 동측으로 노폭 약 4~6 미터의 도로에 접함 - 기호 14 : 서측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접함 - 기호 15 : 서측으로 노폭 약3미터의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 2 : 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> - 기호 4, 5, 7, 14, 15 : 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

후첨 "지적개황도" 및 "건물개황도" 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임 - 기타 : 해당사항 없음

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호 1,3,8,16 : 벽돌조 슬래브지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임 - 기호 6 : 적연와조, 슬래브 내지 샌드위치 판넬 지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임 - 기호 13 : 벽돌조 기와지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임

이용상태

- 기호 1,3,8,16 : 단독주택 - 기호 6 : 다가구주택으로 이용 중임 다만 일부 공실상태도 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 감정평가명세표와 건물개황도 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임 - 기 타 : 없음

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 " 석남서초등학교" 북측 및 북서측 인근에 소재하며, 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하고 있음

교통상황

본건까지 대체로 차량 통행 가능하며, 인근에 시내노선버스정류장과 동측으로 지하철역( 인천2호선 "서부여성회관역")이 소재하여 대체로 대중교통이용편의도는 보통 정도임

건물의 구조

- 기호 9, 11, 12 : 벽돌조 슬래브지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임 - 기호 10, 19 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 및 평스라브지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 - 기호 20 : 벽돌조 슬래브지붕 건물로서 외벽: 몰탁위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임

이용상태

모두 주택으로 이용 중임

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 내지 정방형의 토지로 다세대주택 내지 연립주택 부지로 이용 중임

인접 도로상태등

- 기호 9,10,12,19: 서측으로 노폭 약4~5미터의 도로에 접함 - 기호 11 : 동측으로 노폭 약3미터의 막다른 도로에 접함 - 기호20 : 북측으로 16미터, 남측 및 서측으로 약 4미터의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 9,10,11, 12,19 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> -기호 20 : 제2종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임 - 기 타 : 없음

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 본 사건(2023타경523262호)의 "부동산현황조사보고서와 감정평가서"가 자사건(2023타경523774호)에서도 별도로 시행되었는바, 당해 매각물건명세서는 본 사건의 자료를 기준으로 작성하였음.(감정평가서 및 현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 인천지방법원 2023타경523262 (10)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 581-35

용도: 단독주택

감정평가액: 458,247,550원

토지면적: 145.20㎡ (약 43.92평)

건물면적: 197.40㎡ (약 59.71평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 길OO

건축년도: 1988년

구조: 벽돌조 (연와조), 슬래브 지붕

총 층수: 지하 1층, 지상 2층

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 석남동에 소재하며, "석남서초등학교" 북측 및 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 차량 접근은 대체로 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 동측으로 인천2호선 "서부여성회관역"이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다. 토지는 주거용 또는 주상용 건물 부지로 이용 중이며, 서측 및 동측으로 도로에 접해 있습니다. 지역 지구는 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2020년 10월 15일 접수된 황영희의 근저당권 (권리금액 390,000,000원)입니다. 경매개시결정 등기(2023타경523262호, 길명규외 12명 채권, 640,459,632원) 및 이후 접수된 권리들은 말소기준권리 이후로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 토지 기준 458,675,000원, 건물 기준 390,000,000원으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 권혜지: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-04-20, 대항력 없음.

* 박경화: 보증금 30,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2017-10-10, 확정일자 2017-10-10, 배당신고일자 2023-08-02, 대항력 있음.

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 다수의 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지가 자리하고 있습니다. 근린생활시설이 산재하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다. 인천2호선 서부여성회관역이 인접해 있어 역세권으로서의 가치를 일부 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 석남서초등학교가 북측 및 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통시설: 인천2호선 서부여성회관역 및 다수의 시내버스 노선이 운행되어 교통 이용이 편리한 편입니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 박경화 씨는 대항력이 있으나, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않는 경우, 잔여 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다. 현재 명시된 인수 보증금은 0원이지만, 대항력 유무와 배당 신고 일자를 고려할 때, 보증금 인수 가능성에 대한 법률적 검토 및 명확한 확인이 반드시 필요합니다. 만약 보증금 인수가 발생할 경우, 이는 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미칩니다.

* 중복사건: 본 건과 동일한 물건에 대해 2023타경523774호의 경매도 진행 중입니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로 설정되어 있어, 관련 채권 및 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 총 면적 33.44㎡의 제시외 건물이 존재하며, 일괄매각에 포함됩니다. 이는 매각 가격 산정 및 명도 시 고려해야 할 사항입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 석남동에 위치한 단독주택으로, 제2종일반주거지역에 속합니다. 석남서초등학교 인근으로 교육 환경이 양호하며, 인천2호선 서부여성회관역을 통한 교통 접근성도 보통 이상입니다. 건물 자체는 1988년에 건축되어 연식이 있으나, 전반적으로 주거지로서의 기본적인 요건을 갖추고 있습니다. 권리분석 상 인수될 것으로 보이는 권리는 없으나, 대항력 있는 임차인 박경화 씨의 보증금 인수 여부가 불확실하다는 점은 최대 리스크로 작용할 수 있습니다. 이 부분에 대한 명확한 소명 및 확인 없이 입찰을 진행할 경우 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 서구 지역의 지속적인 개발 및 도시 재생 사업으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 넓은 토지 면적(약 43.92평)을 보유한 단독주택으로서의 희소성 및 활용 가치.

* 역세권(인천2호선) 인접으로 인한 우수한 교통 접근성.

* 권리상 큰 문제가 없을 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

주변 최근 매매 정보는 주로 다세대 주택으로, 본 건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 해당 거래 정보들을 바탕으로 산출된 단위 면적당 가격(약 200~250만원/㎡)은 본건의 토지 가치 및 단독주택의 가치를 충분히 반영하기 어렵습니다.

본 건의 감정가는 458,247,550원이며, 토지면적 145.20㎡, 건물면적 197.40㎡를 고려할 때, 이는 해당 지역의 시세를 반영하는 수준으로 판단됩니다.

가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인 박경화 씨의 보증금 30,000,000원에 대한 인수 여부입니다. 현재 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 이를 기준으로 입찰가를 산정하되, 만약 인수 시 추가 비용이 발생할 수 있다는 점을 반드시 유념해야 합니다.

인천 서구 석남동 581-35 주변에 대한 혐오시설 검색 결과, 특별히 문제될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

종합적으로 볼 때, 감정가(458,247,550원)를 기준으로 보수적으로 접근하여, 대항력 있는 임차인 관련 불확실성을 감안하여 감정가의 70~80% 수준을 고려할 수 있습니다.

* 감정가 80% 수준: 약 366,598,044원

* 감정가 70% 수준: 약 320,773,285원

따라서, 인수 보증금 0원을 전제로 할 때, 3억 2천만원에서 3억 7천만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

본 보고서는 제공된 정보에 기반한 분석이며, 실제 입찰 전 현장 조사 및 권리 관계에 대한 추가적인 법률적 검토를 강력히 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.