나이스옥션 법원경매 인천 2023타경523262 [7] 인천광역시 서구 석남동 590-8 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2023.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 " 석남서초등학교" 북측 및 북서측 인근에 소재하며, 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하고 있음

교통상황

본건까지 대체로 차량 통행 가능하며, 인근에 시내노선버스정류장과 동측으로 지하철역( 인천2호선 "서부여성회관역")이 소재하여 대체로 대중교통이용편의도는 보통 정도임

형태 및 이용상태

- 기호 2 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 정방형의 토지로 주거용 내지 주상용 건물부지로 이용 중임 - 기호 4 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 정방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 5 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 장방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 7 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 장방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 14 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 정방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 15 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임

인접 도로상태

- 기호 2 : 서측으로 노폭 약8미터의 도로에 접함 - 기호 4 : 서측으로 노폭 약3미터의 도로에 접함 - 기호 5 : 서측으로 노폭 약3미터의 막다른 도로에 접함 - 기호 7 : 동측으로 노폭 약 4~6 미터의 도로에 접함 - 기호 14 : 서측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접함 - 기호 15 : 서측으로 노폭 약3미터의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 2 : 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> - 기호 4, 5, 7, 14, 15 : 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

후첨 "지적개황도" 및 "건물개황도" 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임 - 기타 : 해당사항 없음

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호 1,3,8,16 : 벽돌조 슬래브지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임 - 기호 6 : 적연와조, 슬래브 내지 샌드위치 판넬 지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임 - 기호 13 : 벽돌조 기와지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임

이용상태

- 기호 1,3,8,16 : 단독주택 - 기호 6 : 다가구주택으로 이용 중임 다만 일부 공실상태도 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 감정평가명세표와 건물개황도 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임 - 기 타 : 없음

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 " 석남서초등학교" 북측 및 북서측 인근에 소재하며, 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하고 있음

교통상황

본건까지 대체로 차량 통행 가능하며, 인근에 시내노선버스정류장과 동측으로 지하철역( 인천2호선 "서부여성회관역")이 소재하여 대체로 대중교통이용편의도는 보통 정도임

건물의 구조

- 기호 9, 11, 12 : 벽돌조 슬래브지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임 - 기호 10, 19 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 및 평스라브지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 - 기호 20 : 벽돌조 슬래브지붕 건물로서 외벽: 몰탁위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임

이용상태

모두 주택으로 이용 중임

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 내지 정방형의 토지로 다세대주택 내지 연립주택 부지로 이용 중임

인접 도로상태등

- 기호 9,10,12,19: 서측으로 노폭 약4~5미터의 도로에 접함 - 기호 11 : 동측으로 노폭 약3미터의 막다른 도로에 접함 - 기호20 : 북측으로 16미터, 남측 및 서측으로 약 4미터의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 9,10,11, 12,19 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> -기호 20 : 제2종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임 - 기 타 : 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2023타경523262 (7)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 590-8, 3층 301호 (수정빌라)

용도: 다세대주택

감정가: 94,000,000원

건물면적: 37.62㎡ (약 11.38평)

토지면적: 23.35㎡ (약 7.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 길OO

건축물 정보:

건물명: 수정빌라

주구조: 벽돌조 (연와조)

지붕: 콘크리트 슬라브, 기와

사용승인일: 1990년 05월 24일

이용승인일: 1990년 11월 12일

층수: 지하 1층, 지상 3층 (본건 3층)

구분건물 정보:

호수: 301호

전용면적: 37.62㎡

2. 입지조건

위치: 인천광역시 서구 석남동 소재 "석남서초등학교" 북측 및 북서측 인근에 위치.

주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거지역.

교통 상황:

* 차량 통행은 대체로 원활하며, 인접 도로의 노폭은 약 3~8미터 수준.

* 인근에 시내버스정류장이 소재하며, 동측으로 지하철 2호선 "서부여성회관역"이 위치하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준.

토지이용계획:

* 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 04월 26일 접수된 주식회사현영홀딩스의 근저당권 (금액: 720,000,000원) (말소 예정)

인수되는 권리: 지상권 (물건명세서 참고)

중복사건: 해당 (2025타경1990 임의경매 건 존재)

임차인 현황:

* * 남동현 (임차인)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-19

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금 없음.

* * 심복희 (임차인)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2010-11-22

* 확정일자: 2023-09-12

* 배당신고일자: 2023-09-08

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 20,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높음.

4. 상권분석

주변 상권: 주거 밀집 지역 내 형성된 일반적인 근린생활시설 위주의 상권. 배후 주거 수요를 기반으로 하며, 대규모 상업 시설은 부재.

지역 특성: 다세대주택 및 단독주택이 다수 분포하는 지역으로, 안정적인 주거 환경을 제공.

5. 생활정보

교육 시설: 인근에 석남서초등학교가 위치하여 통학이 용이함.

교통 편의: 서부여성회관역(인천2호선) 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리함.

주거 환경: 주변에 아파트, 주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 심복희 임차인의 보증금 20,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있어, 실질적인 취득 비용 증가 요인이 됨.

건축 연도: 1990년 준공으로 건물이 노후화되어 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

중복 사건: 다수의 경매 사건이 중복 진행 중이며, 이는 매각 절차의 복잡성 및 지연 가능성을 내포함.

혐오시설: 물건지 주변 직접적으로 확인된 혐오시설은 없으나, 인천 서구 지역 내 혐오시설 집단화에 대한 일부 언급이 있어 관련 지역 정보는 추가 확인 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 석남동에 위치한 다세대주택으로, 역세권 및 초등학교 인접 등 실거주 관점에서 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 20,000,000원 인수 리스크가 존재하며, 건축 연도가 오래되었다는 점은 반드시 고려해야 할 사항입니다.

감정가는 94,000,000원이나, 최근 유사 면적의 실거래가가 100,000,000원인 점을 감안하면, 임차인 인수 비용까지 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

중복 사건 및 임차인 인수 가능성 등 잠재적 리스크를 면밀히 분석하여 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

실거주 만족도: 지하철역 및 초등학교 인접으로 직주근접 및 교육 환경이 비교적 우수하여 실거주 목적에 적합.

시세 차익 기대: 주변 시세 및 향후 지역 개발 가능성을 고려 시, 저가 취득을 통한 시세 차익 기대 가능. (단, 인수되는 보증금 고려)

안정적인 주거지: 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요 확보.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 94,000,000원이며, 유사 면적(약 38.97㎡)의 최근 매매가는 100,000,000원으로 조사되었습니다.

대항력 있는 임차인 심복희 씨의 보증금 20,000,000원을 인수한다고 가정할 때, 낙찰자가 실질적으로 부담해야 하는 금액은 (입찰가 - 20,000,000원)이 됩니다.

따라서, 예상되는 적정 시장 가치를 95,000,000원으로 볼 때, 실질적인 입찰 가능 금액은 75,000,000원 선에서 고려될 수 있습니다.

최근 매매 사례(77,000,000원) 및 감정가(94,000,000원), 그리고 인수 보증금(20,000,000원)을 종합적으로 고려하여, 보수적인 접근 시 75,000,000원 ~ 80,000,000원 범위를 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.