나이스옥션 법원경매 인천 2023타경523262 [11] 인천광역시 서구 석남동 590-19 거평하이츠 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2023.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 " 석남서초등학교" 북측 및 북서측 인근에 소재하며, 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하고 있음

교통상황

본건까지 대체로 차량 통행 가능하며, 인근에 시내노선버스정류장과 동측으로 지하철역( 인천2호선 "서부여성회관역")이 소재하여 대체로 대중교통이용편의도는 보통 정도임

형태 및 이용상태

- 기호 2 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 정방형의 토지로 주거용 내지 주상용 건물부지로 이용 중임 - 기호 4 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 정방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 5 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 장방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 7 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 장방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 14 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 정방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 15 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임

인접 도로상태

- 기호 2 : 서측으로 노폭 약8미터의 도로에 접함 - 기호 4 : 서측으로 노폭 약3미터의 도로에 접함 - 기호 5 : 서측으로 노폭 약3미터의 막다른 도로에 접함 - 기호 7 : 동측으로 노폭 약 4~6 미터의 도로에 접함 - 기호 14 : 서측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접함 - 기호 15 : 서측으로 노폭 약3미터의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 2 : 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> - 기호 4, 5, 7, 14, 15 : 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

후첨 "지적개황도" 및 "건물개황도" 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임 - 기타 : 해당사항 없음

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호 1,3,8,16 : 벽돌조 슬래브지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임 - 기호 6 : 적연와조, 슬래브 내지 샌드위치 판넬 지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임 - 기호 13 : 벽돌조 기와지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임

이용상태

- 기호 1,3,8,16 : 단독주택 - 기호 6 : 다가구주택으로 이용 중임 다만 일부 공실상태도 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 감정평가명세표와 건물개황도 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임 - 기 타 : 없음

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 " 석남서초등학교" 북측 및 북서측 인근에 소재하며, 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하고 있음

교통상황

본건까지 대체로 차량 통행 가능하며, 인근에 시내노선버스정류장과 동측으로 지하철역( 인천2호선 "서부여성회관역")이 소재하여 대체로 대중교통이용편의도는 보통 정도임

건물의 구조

- 기호 9, 11, 12 : 벽돌조 슬래브지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임 - 기호 10, 19 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 및 평스라브지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 - 기호 20 : 벽돌조 슬래브지붕 건물로서 외벽: 몰탁위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임

이용상태

모두 주택으로 이용 중임

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 내지 정방형의 토지로 다세대주택 내지 연립주택 부지로 이용 중임

인접 도로상태등

- 기호 9,10,12,19: 서측으로 노폭 약4~5미터의 도로에 접함 - 기호 11 : 동측으로 노폭 약3미터의 막다른 도로에 접함 - 기호20 : 북측으로 16미터, 남측 및 서측으로 약 4미터의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 9,10,11, 12,19 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> -기호 20 : 제2종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임 - 기 타 : 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2023타경523262 (11)

1.2. 소재지

* 주소: 인천광역시 서구 석남동 590-19 거평하이츠 4층401호

* 신주소: 인천광역시 서구 석남로62번길 3, 4층401호 (석남동, 거평하이츠)

1.3. 건물 정보

* 건물명: 거평하이츠

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 및 평스라브지붕

* 사용승인일: 2003년 03월 27일 (건축물대장상)

* 층수: 지상 4층 (총 5층 건물)

* 용도: 다세대주택

1.4. 면적 정보

* 토지 면적 (공유지분): 36.17㎡ (약 10.94평)

* 건물 면적 (전용면적): 50.66㎡ (약 15.32평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.5. 감정가 및 매각 대상

* 감정가: 106,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.6. 경매 정보

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 길OO

* 중복사건: 명시됨

* 공동담보: 명시됨

* SGI 인수조건 변경: 명시됨

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '석남서초등학교' 북측 및 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 토지 이용현황상, 본건 토지(기호 2, 4, 5, 7, 14, 15)는 인접 도로와 등고평탄하며 주거용 또는 주상용 건물부지로 이용 중입니다.

* 해당 지역은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 통행이 대체로 가능합니다.

* 인근에 시내버스정류장이 위치하며, 동측으로는 인천2호선 '서부여성회관역'이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

* 본건은 서측으로 노폭 약 8미터의 도로, 또는 약 3~4미터의 도로에 접하고 있습니다. (건물별 상이)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 등기부등본 상 말소기준권리는 2020년 10월 15일 접수된 황영희 씨의 근저당권 (채권최고액 390,000,000원) 입니다.

3.2. 소멸/인수 권리 분석

* 말소기준권리보다 선순위의 권리는 현재 확인되지 않습니다.

* 말소기준권리 및 그 이후 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 다만, 아래 '임차인 현황 및 권리관계' 섹션에서 별도 상세 분석이 필요한 권리가 존재합니다.

3.3. 임차인 현황 및 권리관계

* 임차인 정보:

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 오 )

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-23

* 확정일자: 2020-08-21

* 배당신고일자: 2022-10-25

* 대항력: 없음 (임차인 현황 상 기재)

* 권리분석 상 특이사항:

* 임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 명시되어 있으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '을구 순위 6번 주택임차권등기 (한국토지주택공사, 95,000,000원)'가 언급되었습니다.

* 또한, 'SGI 인수조건 변경' 사항이 명시되어 있어, 해당 임차권의 인수 여부 및 SGI 관련 조건 변경 내용에 대한 철저한 확인이 반드시 필요합니다.

* 해당 임차권 등기가 말소 예정으로 등기부 요약에 기재되어 있음에도, 물건명세서상 소멸되지 않는 권리로 분류된 점은 혼란의 여지가 있으며, 법률 전문가와 상담하여 정확한 인수 여부를 파악해야 합니다.

3.4. 특이사항 (중복사건, 공동담보, SGI)

* 중복사건: 동일 물건에 대한 다수의 경매 사건이 진행 중일 수 있음을 시사합니다. 경매 진행 상황 및 기일 등을 면밀히 확인해야 합니다.

* 공동담보: 본건 채무와 관련하여 타 부동산도 담보로 제공되었음을 의미합니다. 이는 경매 취하나 변경 가능성을 내포할 수 있습니다.

* SGI 인수조건 변경: 서울보증보험(SGI) 관련 인수 조건이 변경되었음을 나타냅니다. 이는 인수 시 추가적인 부담이나 변동 사항이 발생할 수 있음을 의미하므로, 계약 내용 및 관련 서류를 상세히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (JSON 데이터 활용)

* 본건(전용면적 약 50.66㎡)과 유사한 면적/종류의 주변 다세대주택 최근 매매 사례를 분석한 결과, 3.3㎡당 시세는 대략 2,220,000원 수준으로 추정됩니다.

* 이는 제공된 JSON 데이터의 매매가 및 면적을 기반으로 산출되었으며, 건물 신축 연도, 층수, 개별 단지 특성에 따라 차이가 있을 수 있습니다.

4.2. 최근 매매 동향

* 사례 1: 한빛빌라 (신축연도: 1992, 층: 3층), 전용면적 40.98㎡, 매매가 77,000,000원

* 사례 2: 경성빌라가동 (신축연도: 1992, 층: 4층), 전용면적 38.97㎡, 매매가 100,000,000원

* 사례 3: 대명그린빌 (신축연도: 2011, 층: 4층), 전용면적 47.76㎡, 매매가 105,000,000원

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 상세 편의시설은 지도 검색 등을 통해 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 교육시설

* 단지 인근에 석남서초등학교가 소재하여 초등 교육 시설 이용이 용이합니다.

* 또한, 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육적 환경이 보호되는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계의 불확실성 (임차인, SGI)

* 가장 큰 리스크 요인은 임차인의 권리 관계입니다.

* '대항력 없음'으로 명시된 임차인이 있으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되며 'SGI 인수조건 변경'이 있어, 실제 낙찰자가 인수해야 하는 보증금이 발생할 가능성이 존재합니다.

* 이 부분은 법률 전문가와 상담하여 명확한 법적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

6.2. 중복사건 및 공동담보 관련

* 중복사건으로 인한 경매 절차의 복잡성 및 변경 가능성이 존재합니다.

* 공동담보 물건으로 인해 채권 변제 순위 및 낙찰 후 발생하는 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 서구 석남동에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건 및 교통은 보통 수준입니다.

* 감정가는 1억 6백만원이며, 주변 시세 분석 결과와 크게 벗어나지 않는 범위로 판단됩니다.

* 하지만, 임차인 권리 관계의 불확실성, SGI 인수조건 변경, 중복사건 등 심각한 권리상 리스크가 존재합니다.

* 이러한 리스크 요인들이 명확하게 해소되지 않는다면, 상당한 주의와 추가적인 법률 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치.

* 합리적인 감정가와 주변 시세.

* 권리관계 리스크가 해소될 경우, 추가적인 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가는 현재 감정가(106,000,000원)와 주변 시세(약 100,000,000원 ~ 115,000,000원 추정)를 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 특히, 임차인 권리 및 SGI 인수조건 변경 등 잠재적 리스크의 해소 여부에 따라 최종 입찰가가 달라질 수 있습니다.

* 현재로서는 인수 보증금이 없으므로, 감정가 수준 또는 소폭 상향된 금액을 고려해 볼 수 있으나, 정확한 리스크 분석 결과를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

* 권장 희망 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 110,000,000원

* 상기 범위는 잠재적 리스크 해소 및 추가 조사 결과를 반영하여 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.