나이스옥션 법원경매 인천 2023타경523262 [5] 인천광역시 서구 석남동 590-18 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2023.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 " 석남서초등학교" 북측 및 북서측 인근에 소재하며, 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하고 있음

교통상황

본건까지 대체로 차량 통행 가능하며, 인근에 시내노선버스정류장과 동측으로 지하철역( 인천2호선 "서부여성회관역")이 소재하여 대체로 대중교통이용편의도는 보통 정도임

형태 및 이용상태

- 기호 2 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 정방형의 토지로 주거용 내지 주상용 건물부지로 이용 중임 - 기호 4 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 정방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 5 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 장방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 7 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 장방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 14 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 정방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 15 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임

인접 도로상태

- 기호 2 : 서측으로 노폭 약8미터의 도로에 접함 - 기호 4 : 서측으로 노폭 약3미터의 도로에 접함 - 기호 5 : 서측으로 노폭 약3미터의 막다른 도로에 접함 - 기호 7 : 동측으로 노폭 약 4~6 미터의 도로에 접함 - 기호 14 : 서측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접함 - 기호 15 : 서측으로 노폭 약3미터의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 2 : 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> - 기호 4, 5, 7, 14, 15 : 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

후첨 "지적개황도" 및 "건물개황도" 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임 - 기타 : 해당사항 없음

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호 1,3,8,16 : 벽돌조 슬래브지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임 - 기호 6 : 적연와조, 슬래브 내지 샌드위치 판넬 지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임 - 기호 13 : 벽돌조 기와지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임

이용상태

- 기호 1,3,8,16 : 단독주택 - 기호 6 : 다가구주택으로 이용 중임 다만 일부 공실상태도 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 감정평가명세표와 건물개황도 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임 - 기 타 : 없음

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 " 석남서초등학교" 북측 및 북서측 인근에 소재하며, 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하고 있음

교통상황

본건까지 대체로 차량 통행 가능하며, 인근에 시내노선버스정류장과 동측으로 지하철역( 인천2호선 "서부여성회관역")이 소재하여 대체로 대중교통이용편의도는 보통 정도임

건물의 구조

- 기호 9, 11, 12 : 벽돌조 슬래브지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임 - 기호 10, 19 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 및 평스라브지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 - 기호 20 : 벽돌조 슬래브지붕 건물로서 외벽: 몰탁위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임

이용상태

모두 주택으로 이용 중임

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 내지 정방형의 토지로 다세대주택 내지 연립주택 부지로 이용 중임

인접 도로상태등

- 기호 9,10,12,19: 서측으로 노폭 약4~5미터의 도로에 접함 - 기호 11 : 동측으로 노폭 약3미터의 막다른 도로에 접함 - 기호20 : 북측으로 16미터, 남측 및 서측으로 약 4미터의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 9,10,11, 12,19 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> -기호 20 : 제2종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임 - 기 타 : 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

(빈 줄 2개)

사건번호: 인천지방법원 2023타경523262 (5)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 590-18, 2층 201호 (개풍빌라 나동 201호)

용도: 다세대주택

감정가: 79,000,000원 (7천 9백만원)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 길

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

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본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "석남서초등학교" 북측 및 북서측 인근에 위치하며, 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

(빈 줄 1개)

본건까지 차량 통행이 대체로 가능하며, 인근에 시내노선버스정류장이 소재합니다. 동측으로는 인천2호선 "서부여성회관역"이 위치하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

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토지는 대체로 정방형 또는 장방형의 토지로 주거용 또는 주상용 건물부지로 이용 중입니다. 본건이 접한 도로는 서측, 동측 등에 위치하며 노폭은 약 3~8미터로 다양하며, 일부 막다른 도로에 접한 경우도 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

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본건 토지는 제2종일반주거지역으로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(기호 2), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

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본건 경매는 채권자 길명규 외 12명의 강제경매(2023타경523262)에 의해 진행됩니다. 등기부상 2022년 4월 26일 접수된 주식회사 현영홀딩스의 근저당권(720,000,000원)이 말소기준권리가 될 수 있으나, 해당 권리가 '말소' 처리된 것으로 확인됩니다. 따라서 현재 진행 중인 강제경매 개시 결정 기입 등기가 사실상의 말소기준권리로서, 이보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

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매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 존부 및 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

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임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어, 명도 시 임차인과의 별도 협의 또는 명도 소송이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

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본건은 제2종일반주거지역 내 위치하며, 주변에 주거시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 서부여성회관역(인천2호선) 및 버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 상업 시설 접근성 또한 보통 수준입니다.

5. 생활정보

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5.1. 주변 편의시설

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석남서초등학교가 인근에 위치하며, 대중교통 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건축물 정보

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* 건물명: 개풍빌라 나동 201호

* 주용도: 다세대주택

* 구조: 벽돌구조, 슬래브지붕

* 사용승인일: 1989년 5월 17일

* 건물면적: 29.40㎡ (약 8.90평)

* 토지면적: 25.26㎡ (약 7.64평)

6. 잠재적 리스크

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* 중복사건 및 공동담보: 복수의 경매 사건이 얽혀 있어 경매 진행 과정에서 변동 가능성이 있습니다.

* 건축 연도: 1989년 준공으로 노후화가 진행되어 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 관련 정보가 불확실하여 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 미소멸 권리(지상권): 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 권리 분석에 있어 주의가 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

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본건은 인천 서구 석남동에 위치한 다세대주택으로, 주거 환경이 양호한 편입니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준이며, 감정가는 7천 9백만원입니다. 권리 분석상 말소기준권리의 '말소' 처리 여부와 미소멸 지상권 등 확인이 필요한 사항이 존재하지만, 인수되는 보증금이 없어 비교적 권리 관계는 명확한 편입니다. 다만, 중복사건, 공동담보, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

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* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 낮을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 교통망 확충 및 지역 개발에 따른 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 안정적인 배후 수요: 주거 밀집 지역으로 실거주 또는 임대 수익 목적으로 접근 가능합니다.

* 소액 투자 가능성: 상대적으로 낮은 감정가로 소액 투자를 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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최근 주변 시세 분석 결과, 비슷한 건축 연도(1992년식)의 인근 다세대주택(약 40.98㎡)이 7,700만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 건축 연도가 더 오래되었고(1989년식), 면적도 29.40㎡로 더 작습니다. 이러한 점들을 감안할 때, 현재 감정가 7,900만원은 다소 높은 수준일 수 있습니다. 또한, 중복사건, 공동담보, 임대 관계 미상 등 리스크 요인을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 예상 입찰가는 65,000,000원 ~ 73,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 최근 시장 동향, 그리고 해당 경매 물건의 경쟁률 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.