나이스옥션 법원경매 인천 2023타경523262 [4] 인천광역시 서구 석남동 589-19 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2023.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 " 석남서초등학교" 북측 및 북서측 인근에 소재하며, 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하고 있음

교통상황

본건까지 대체로 차량 통행 가능하며, 인근에 시내노선버스정류장과 동측으로 지하철역( 인천2호선 "서부여성회관역")이 소재하여 대체로 대중교통이용편의도는 보통 정도임

형태 및 이용상태

- 기호 2 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 정방형의 토지로 주거용 내지 주상용 건물부지로 이용 중임 - 기호 4 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 정방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 5 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 장방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 7 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 장방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 14 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 정방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 15 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임

인접 도로상태

- 기호 2 : 서측으로 노폭 약8미터의 도로에 접함 - 기호 4 : 서측으로 노폭 약3미터의 도로에 접함 - 기호 5 : 서측으로 노폭 약3미터의 막다른 도로에 접함 - 기호 7 : 동측으로 노폭 약 4~6 미터의 도로에 접함 - 기호 14 : 서측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접함 - 기호 15 : 서측으로 노폭 약3미터의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 2 : 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> - 기호 4, 5, 7, 14, 15 : 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

후첨 "지적개황도" 및 "건물개황도" 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임 - 기타 : 해당사항 없음

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호 1,3,8,16 : 벽돌조 슬래브지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임 - 기호 6 : 적연와조, 슬래브 내지 샌드위치 판넬 지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임 - 기호 13 : 벽돌조 기와지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임

이용상태

- 기호 1,3,8,16 : 단독주택 - 기호 6 : 다가구주택으로 이용 중임 다만 일부 공실상태도 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 감정평가명세표와 건물개황도 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임 - 기 타 : 없음

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 " 석남서초등학교" 북측 및 북서측 인근에 소재하며, 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하고 있음

교통상황

본건까지 대체로 차량 통행 가능하며, 인근에 시내노선버스정류장과 동측으로 지하철역( 인천2호선 "서부여성회관역")이 소재하여 대체로 대중교통이용편의도는 보통 정도임

건물의 구조

- 기호 9, 11, 12 : 벽돌조 슬래브지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임 - 기호 10, 19 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 및 평스라브지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 - 기호 20 : 벽돌조 슬래브지붕 건물로서 외벽: 몰탁위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임

이용상태

모두 주택으로 이용 중임

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 내지 정방형의 토지로 다세대주택 내지 연립주택 부지로 이용 중임

인접 도로상태등

- 기호 9,10,12,19: 서측으로 노폭 약4~5미터의 도로에 접함 - 기호 11 : 동측으로 노폭 약3미터의 막다른 도로에 접함 - 기호20 : 북측으로 16미터, 남측 및 서측으로 약 4미터의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 9,10,11, 12,19 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> -기호 20 : 제2종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임 - 기 타 : 없음

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2023타경523262 (4)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 589-19

용도: 단독주택 (다가구주택 및 구분건물 포함 가능성 있음)

감정가: 469,882,940원

토지면적: 139.50㎡ (약 42.2평)

건물면적: 219.45㎡ (약 66.3평)

제시외 건물 면적: 38.60㎡ (약 11.7평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 길명규 외 12명 (대표: 길OO)

특이사항: 중복사건, 공동담보 물건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.2. 상세 정보

토지이용:

* 형태 및 이용상태: 인접 도로 및 토지와 등고평탄한 정방형 또는 장방형 토지로, 주거용, 주상용, 단독주택 건물부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 서측(약 8m, 3m, 3m 막다른), 동측(약 4~6m), 서측(약 4m) 등 다양한 폭의 도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(일부 필지), 과밀억제권역.

건물이용:

* 건물의 구조: 주로 벽돌조 슬래브지붕 및 (철근)콘크리트, 기와지붕 등으로 구성됨. 외벽은 연와조 치장쌓기, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등임.

* 이용상태: 기호 1,3,8,16은 단독주택으로, 기호 6은 다가구주택(일부 공실)으로 이용 중이며, 구분건물은 모두 주택으로 이용 중임.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

* 건축물 정보: 1987년 10월 19일 사용 승인된 벽돌구조 건물이며, 지하 1층, 지상 2층으로 구성됨.

1.3. 입지조건

* 위치: 인천광역시 서구 석남동 소재 "석남서초등학교" 북측 및 북서측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역임.

* 교통: 차량 통행이 대체로 원활하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재함. 동측으로는 인천2호선 "서부여성회관역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

1.4. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 04월 26일 접수된 주식회사현영홀딩스의 근저당권(을4)임.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 강제경매, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 지상권 개요는 별도 확인 필요함.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임. 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 명도 시 주의가 요구됨.

1.5. 상권분석

* 본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업시설 이용이 가능함.

* 대중교통 이용 편의도가 보통 수준으로, 유동인구 확보 및 상권 활성화에 긍정적인 요인이 될 수 있음.

* 석남서초등학교가 인근에 위치하여 교육 관련 수요가 있을 것으로 판단됨.

1.6. 생활정보

* 주요 시설: 석남서초등학교가 도보 거리에 있으며, 인천2호선 서부여성회관역을 대중교통으로 이용 가능함.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능함.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통망도 갖추고 있어 생활 편의성이 보통 이상임.

1.7. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 명도 과정에서의 분쟁 발생 가능성이 있음. 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 미등기 계약 등이 존재할 수 있으므로 면밀한 조사가 필요함.

* 제시외 건물: 일괄매각 대상에 포함된 제시외 건물(38.60㎡)의 정확한 현황 및 법적 문제 여부 확인이 필요함.

* 건축물 노후화: 1987년 건축된 건물로, 건물 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

* 중복사건 및 공동담보: 동일 부동산에 대한 여러 경매 사건 및 담보가 존재하여 권리 관계가 복잡할 수 있으나, 본 사건의 말소기준권리 기준으로 정리가 예상됨.

1.8. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 석남동에 위치한 단독주택으로, 학군 및 교통 접근성이 양호한 입지에 자리하고 있음. 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 임차인 정보 미상 부분은 명도 절차 진행 시 주요 확인 사항임. 일괄매각 대상에 제시외 건물 포함 여부와 건축물 노후도에 따른 유지보수 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요함.

1.9. 투자 포인트

* 주변 개발 가능성이 있는 지역에 위치.

* 지하철역(인천2호선 서부여성회관역) 인근으로 대중교통 이용 편리.

* 초등학교 등 교육시설과 근린생활시설이 인접하여 주거 편의성 우수.

* 토지와 건물 일체를 취득할 수 있는 일괄매각 물건.

1.10. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 2026년 1월 거래 기준으로, 전용면적 약 38.97~47.76㎡(약 11.8~14.4평)의 다세대 주택이 7,700만원에서 10,500만원 사이로 거래되었음. 이는 본 건의 주용도인 단독주택(다가구/구분건물 포함 가능성)과는 직접적인 비교가 어려우며, 면적 또한 상당한 차이를 보임.

* 본 건은 토지 139.50㎡(약 42.2평)와 건물 219.45㎡(약 66.3평) 및 제시외 건물 38.60㎡(약 11.7평)를 포함한 총면적 약 258㎡ 규모로, 감정가는 469,882,940원(약 4.7억원)임.

* 주변 유사 단독주택 또는 다가구 주택의 최근 실거래가, 현재 매물 호가, 건물 연식 및 상태 등을 종합적으로 조사하여 시세 판단을 해야 함.

* 향후 본 물건의 정확한 시세 파악을 위해 현장 조사 및 주변 부동산 중개업소 상담이 필수적임.

* 추정 입찰가:

* 본 건의 잠재적 리스크(임대 관계 미상, 제시외 건물, 건축물 노후화 등)와 감정가를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

* 일반적인 경매 낙찰가율 및 본 물건의 특징을 감안할 때, 감정가 469,882,940원의 70% ~ 90% 수준을 예상해 볼 수 있음.

* 예상 입찰가 범위: 약 3억 5천만원 ~ 4억 2천만원.

* 인수 보증금은 없으므로, 예상 입찰가에서 별도 공제할 금액은 없음.

* 최종 입찰가 산정 시에는 상기 시세 분석 및 현장 조사 결과를 반드시 반영해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.