나이스옥션 법원경매 인천 2023타경523262 [9] 인천광역시 서구 석남동 591-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2023.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 " 석남서초등학교" 북측 및 북서측 인근에 소재하며, 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하고 있음

교통상황

본건까지 대체로 차량 통행 가능하며, 인근에 시내노선버스정류장과 동측으로 지하철역( 인천2호선 "서부여성회관역")이 소재하여 대체로 대중교통이용편의도는 보통 정도임

형태 및 이용상태

- 기호 2 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 정방형의 토지로 주거용 내지 주상용 건물부지로 이용 중임 - 기호 4 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 정방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 5 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 장방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 7 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 장방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 14 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 정방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 15 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임

인접 도로상태

- 기호 2 : 서측으로 노폭 약8미터의 도로에 접함 - 기호 4 : 서측으로 노폭 약3미터의 도로에 접함 - 기호 5 : 서측으로 노폭 약3미터의 막다른 도로에 접함 - 기호 7 : 동측으로 노폭 약 4~6 미터의 도로에 접함 - 기호 14 : 서측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접함 - 기호 15 : 서측으로 노폭 약3미터의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 2 : 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> - 기호 4, 5, 7, 14, 15 : 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

후첨 "지적개황도" 및 "건물개황도" 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임 - 기타 : 해당사항 없음

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호 1,3,8,16 : 벽돌조 슬래브지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임 - 기호 6 : 적연와조, 슬래브 내지 샌드위치 판넬 지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임 - 기호 13 : 벽돌조 기와지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임

이용상태

- 기호 1,3,8,16 : 단독주택 - 기호 6 : 다가구주택으로 이용 중임 다만 일부 공실상태도 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 감정평가명세표와 건물개황도 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임 - 기 타 : 없음

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 " 석남서초등학교" 북측 및 북서측 인근에 소재하며, 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하고 있음

교통상황

본건까지 대체로 차량 통행 가능하며, 인근에 시내노선버스정류장과 동측으로 지하철역( 인천2호선 "서부여성회관역")이 소재하여 대체로 대중교통이용편의도는 보통 정도임

건물의 구조

- 기호 9, 11, 12 : 벽돌조 슬래브지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임 - 기호 10, 19 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 및 평스라브지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 - 기호 20 : 벽돌조 슬래브지붕 건물로서 외벽: 몰탁위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임

이용상태

모두 주택으로 이용 중임

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 내지 정방형의 토지로 다세대주택 내지 연립주택 부지로 이용 중임

인접 도로상태등

- 기호 9,10,12,19: 서측으로 노폭 약4~5미터의 도로에 접함 - 기호 11 : 동측으로 노폭 약3미터의 막다른 도로에 접함 - 기호20 : 북측으로 16미터, 남측 및 서측으로 약 4미터의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 9,10,11, 12,19 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> -기호 20 : 제2종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임 - 기 타 : 없음

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 본 사건(2023타경523262호)의 "부동산현황조사보고서와 감정평가서"가 자사건(2023타경523774호)에서도 별도로 시행되었는바, 당해 매각물건명세서는 본 사건의 자료를 기준으로 작성하였음.(감정평가서 및 현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 서구 석남동 591-5번지에 위치한 단독주택입니다.

감정가는 515,749,100원이며, 토지 면적은 164.10㎡ (약 49.64평)이고 건물 면적은 69.06㎡ (약 20.89평)입니다.

또한, 공부상 면적 외에 제시외 건물 면적이 24.00㎡ (약 7.26평) 포함되어 있으며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

본 경매는 부동산 강제 경매이며, 채권자는 길OO입니다.

본 사건은 중복사건 및 공동담보 물건으로 진행되고 있으며, 제시외 건물은 일괄 매각에 포함됩니다.

본 사건(2023타경523262호)의 부동산 현황 조사 보고서와 감정평가서가 타 경매 사건(2023타경523774호)에서도 별도로 시행되었으므로, 해당 매각 물건 명세서는 본 사건의 자료를 기준으로 작성되었습니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경:

본 건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "석남서초등학교" 북측 및 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

교통상황:

대체로 차량 통행이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있습니다.

동측으로는 인천2호선 "서부여성회관역"이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

황영희의 근저당권 (접수일자 2020-10-15, 채권액 390,000,000원)이 말소기준권리입니다.

말소되는 권리:

말소기준권리인 근저당권 외, 을13 근저당권, 갑9, 갑10 강제경매, 갑11 가압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-12-16

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음.

* 임차인: 정

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-12-16

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인들은 보증금 및 차임이 없는 상태로 전입하였으며, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 그러나 보증금 및 차임이 미상인 경우처럼, 금액은 명확하나 대항력이 없는 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 환경:

본 건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

단독주택, 다세대, 아파트 등 다양한 주거 형태가 공존하고 있어 안정적인 수요층 확보가 예상됩니다.

잠재적 가치:

제2종 일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 주거 환경 개선 또는 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 주변 시세와의 격차가 존재하는 점은 상권 활성화에 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교육 시설:

인근에 석남서초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

해당 구역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

교통 시설:

대중교통 이용이 편리한 편이며, 인천2호선 서부여성회관역을 이용할 수 있습니다.

편의 시설:

단지 내 또는 주변에 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후화:

건축물대장상의 건축일자(1978년)를 고려할 때, 건물이 상당히 노후화되었으므로 유지보수 또는 리모델링/재건축 비용이 발생할 수 있습니다.

제시외 건물:

공부상 면적 외 제시외 건물(24.00㎡)이 존재하며, 이는 감정평가에 포함되어 일괄 매각 처리됩니다. 낙찰자는 해당 건물의 현황 및 법적 문제를 인수하게 됩니다.

중복사건 및 공동담보:

본 건은 중복 사건 및 공동 담보 물건으로, 경매 절차의 복잡성이나 추후 법적 분쟁의 가능성이 있을 수 있습니다. 다만, 현 단계에서는 권리 분석상 큰 문제가 없는 것으로 판단됩니다.

혐오시설 유무:

제공된 정보 내에서는 인근 혐오시설에 대한 언급이 없으나, 최종 입찰 전 현장 조사 시 주변 시설에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 석남동의 주거지에 위치하며, 초등학교 및 지하철역 접근성이 양호한 편입니다.

토지 면적이 상대적으로 넓고, 일괄 매각되는 제시외 건물을 포함한 종합적인 활용 가치가 있습니다.

다만, 건물의 노후화, 제시외 건물 문제, 중복/공동 담보 경매의 복잡성 등은 고려해야 할 사항입니다.

주변 다세대 주택 시세에 비해 감정가가 높게 책정되어 있으나, 이는 토지 가치 및 건물 현황에 따른 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 가치: 164.10㎡ (약 49.64평)의 토지를 확보할 수 있습니다.

우수한 입지: 학교 및 지하철역 인근으로 주거 생활 편의성이 좋습니다.

주거지 개발 잠재력: 제2종 일반주거지역으로 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 활용 또는 개발 계획 수립이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 515,749,100 원

말소기준 권리(근저당): 390,000,000 원

현재 경매 신청 채권액: 640,459,632 원

주변 다세대 주택의 최근 매매 정보(2026년 1월 거래 기준, 7700만 원 ~ 10,500만 원)는 본 건의 감정가(5억 1천만 원)와 큰 차이를 보이고 있습니다. 이는 본 물건이 일반적인 다세대 주택과는 다른 특성(단독주택, 넓은 토지 면적, 복합 건물 가능성 등)을 가지고 있음을 시사합니다.

건축 연도(1978년)가 오래되어 리모델링 또는 재건축에 상당한 비용이 예상될 수 있습니다.

말소기준 권리인 3억 9천만 원 이상의 입찰이 이루어져야 하며, 채권액 총액을 고려하면 경쟁이 치열할 수 있습니다.

하지만, 주변 시세와의 격차 및 건물 노후화 등을 감안할 때, 감정가 이하 또는 감정가 부근에서의 낙찰 가능성도 존재합니다.

보수적으로 접근하여, 감정가 515,749,100원의 80% ~ 90% 수준인 약 410,000,000 원 ~ 460,000,000 원 범위에서 입찰가격을 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 유사 물건의 최근 시세 조사, 개발 가능성 등에 대한 심층적인 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.