나이스옥션 법원경매 인천 2023타경523262 [1] 인천광역시 서구 석남동 581-39 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2023.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 " 석남서초등학교" 북측 및 북서측 인근에 소재하며, 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하고 있음

교통상황

본건까지 대체로 차량 통행 가능하며, 인근에 시내노선버스정류장과 동측으로 지하철역( 인천2호선 "서부여성회관역")이 소재하여 대체로 대중교통이용편의도는 보통 정도임

형태 및 이용상태

- 기호 2 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 정방형의 토지로 주거용 내지 주상용 건물부지로 이용 중임 - 기호 4 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 정방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 5 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 장방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 7 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 장방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 14 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 정방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 15 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임

인접 도로상태

- 기호 2 : 서측으로 노폭 약8미터의 도로에 접함 - 기호 4 : 서측으로 노폭 약3미터의 도로에 접함 - 기호 5 : 서측으로 노폭 약3미터의 막다른 도로에 접함 - 기호 7 : 동측으로 노폭 약 4~6 미터의 도로에 접함 - 기호 14 : 서측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접함 - 기호 15 : 서측으로 노폭 약3미터의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 2 : 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> - 기호 4, 5, 7, 14, 15 : 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

후첨 "지적개황도" 및 "건물개황도" 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임 - 기타 : 해당사항 없음

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호 1,3,8,16 : 벽돌조 슬래브지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임 - 기호 6 : 적연와조, 슬래브 내지 샌드위치 판넬 지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임 - 기호 13 : 벽돌조 기와지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임

이용상태

- 기호 1,3,8,16 : 단독주택 - 기호 6 : 다가구주택으로 이용 중임 다만 일부 공실상태도 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 감정평가명세표와 건물개황도 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임 - 기 타 : 없음

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 " 석남서초등학교" 북측 및 북서측 인근에 소재하며, 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하고 있음

교통상황

본건까지 대체로 차량 통행 가능하며, 인근에 시내노선버스정류장과 동측으로 지하철역( 인천2호선 "서부여성회관역")이 소재하여 대체로 대중교통이용편의도는 보통 정도임

건물의 구조

- 기호 9, 11, 12 : 벽돌조 슬래브지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임 - 기호 10, 19 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 및 평스라브지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 - 기호 20 : 벽돌조 슬래브지붕 건물로서 외벽: 몰탁위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임

이용상태

모두 주택으로 이용 중임

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 내지 정방형의 토지로 다세대주택 내지 연립주택 부지로 이용 중임

인접 도로상태등

- 기호 9,10,12,19: 서측으로 노폭 약4~5미터의 도로에 접함 - 기호 11 : 동측으로 노폭 약3미터의 막다른 도로에 접함 - 기호20 : 북측으로 16미터, 남측 및 서측으로 약 4미터의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 9,10,11, 12,19 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> -기호 20 : 제2종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임 - 기 타 : 없음

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2023타경523262 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 석남동 581-39

* 용도: 근린주택

* 감정가: 488,440,520원 (약 4억 8,844만원)

* 토지면적: 132.60㎡ (약 40.1평)

* 토지지분: 132.6㎡ (약 40.1평)

* 건물면적: 177.24㎡ (약 53.6평)

* 건물지분: 177.24㎡ (약 53.6평)

* 건물 제시외면적: 12.75㎡ (약 3.9평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 길OO

* 특이사항: 중복사건, 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "석남서초등학교" 북측 및 북서측 인근에 자리하고 있음.

* 주위환경: 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의시설이 비교적 잘 갖추어진 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 통행이 대체로 가능하며, 인근에 시내노선버스정류장이 소재함. 또한 동측으로는 인천2호선 "서부여성회관역"이 위치하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 평가됨.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 1월 21일 접수된 주식회사에스케이인베스트먼트대부의 근저당권(을5)이 말소기준권리로서, 해당 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 소멸 예정 권리: 다수의 강제경매 및 가압류 기록이 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있어 매각과 동시에 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있음. 해당 지상권의 구체적인 내용(존속기간, 권리자 등)에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요하며, 인수 부담이 될 수 있으므로 주의 깊게 검토해야 함.

* 임차인 현황: 인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원으로 파악됨. 다만, 임대관계는 미상으로, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 현장 조사 및 추가 확인이 필수적임.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 인천 서구 석남동의 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있음.

* 주변에 단독주택, 다세대주택, 아파트 등 주거 시설과 함께 제1종 근린생활시설이 소재하고 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있음.

* 대중교통 접근성이 보통 수준이며, 이는 상권 활성화에 긍정적 요인으로 작용할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 북측 및 북서측 인근에 석남서초등학교가 위치하여 자녀들의 교육 환경이 양호함.

* 교통: 시내버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 지하철 2호선 서부여성회관역을 통해 서울 및 인천 주요 지역으로의 이동이 용이함.

* 주거환경: 주변이 주택가로 형성되어 있어 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대한 경매 사건이 중복으로 진행되고 있는 점은 혼란을 야기할 수 있으므로, 진행 상황을 면밀히 파악해야 함.

* 일괄매각 및 제시외 건물 포함: 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 제시외 건물도 포함되므로, 낙찰 후 관련 법적 검토 및 현장 확인이 필요함.

* 임대관계 미상: 임차인의 보증금 총액은 0원이지만, 실제 임대 관계가 미상으로 남아있어, 점유 및 명도 과정에서 예기치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

* 미상 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 그 상세 내용이 불분명하여 잠재적인 인수 부담으로 작용할 수 있음. 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적임.

* 건물 이용 상태: 다가구주택으로 이용 중이나 일부 공실 상태가 있다는 점은 수익률 산정 시 고려해야 할 사항임.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 석남동의 안정적인 주거 지역에 위치한 근린주택으로, 주거 및 상업 시설이 혼재된 입지 조건을 갖추고 있습니다. 복잡했던 권리 관계가 말소기준권리 하위로 정리되면서 명확해질 것으로 보이나, 매각 후에도 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인은 신중한 접근이 요구됩니다. 이러한 점들을 충분히 인지하고 철저한 사전 조사를 거친다면, 지역 내에서의 가치 상승 및 안정적인 임대 수익 창출을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 주거 입지: 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 밀집한 지역에 위치하여 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 편리한 교통망: 시내버스정류장 및 지하철역 인접으로 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 혼합 용도 건물: 근린생활시설과 주택이 복합된 건물로, 임대 및 자체 활용 등 다양한 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 시세 경쟁력: 현 시세 대비 합리적인 수준의 감정가로 책정되어 있어, 경매 절차를 통해 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변의 소규모 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 38.97㎡ ~ 47.76㎡ 규모의 주택들이 7,700만원에서 10,500만원 선에서 거래된 것으로 파악되었습니다. 그러나 본 물건은 이들보다 면적이 훨씬 넓고 근린생활시설 용도가 복합된 근린주택으로, 직접적인 비교는 제한적입니다.

본 물건의 감정가는 488,440,520원입니다. 제시된 주변 시세와 감정가를 종합적으로 고려하고, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 및 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 감안할 때, 낙찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 결정될 가능성이 있습니다.

보수적인 접근을 권장하며, 예상 입찰가는 450,000,000원에서 520,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 480,000,000원 (약 4억 8,000만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.