나이스옥션 법원경매 인천 2023타경523262 [3] 인천광역시 서구 석남동 589-7 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2023.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 " 석남서초등학교" 북측 및 북서측 인근에 소재하며, 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하고 있음

교통상황

본건까지 대체로 차량 통행 가능하며, 인근에 시내노선버스정류장과 동측으로 지하철역( 인천2호선 "서부여성회관역")이 소재하여 대체로 대중교통이용편의도는 보통 정도임

형태 및 이용상태

- 기호 2 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 정방형의 토지로 주거용 내지 주상용 건물부지로 이용 중임 - 기호 4 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 정방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 5 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 장방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 7 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 장방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 14 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 정방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 15 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임

인접 도로상태

- 기호 2 : 서측으로 노폭 약8미터의 도로에 접함 - 기호 4 : 서측으로 노폭 약3미터의 도로에 접함 - 기호 5 : 서측으로 노폭 약3미터의 막다른 도로에 접함 - 기호 7 : 동측으로 노폭 약 4~6 미터의 도로에 접함 - 기호 14 : 서측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접함 - 기호 15 : 서측으로 노폭 약3미터의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 2 : 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> - 기호 4, 5, 7, 14, 15 : 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

후첨 "지적개황도" 및 "건물개황도" 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임 - 기타 : 해당사항 없음

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호 1,3,8,16 : 벽돌조 슬래브지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임 - 기호 6 : 적연와조, 슬래브 내지 샌드위치 판넬 지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임 - 기호 13 : 벽돌조 기와지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임

이용상태

- 기호 1,3,8,16 : 단독주택 - 기호 6 : 다가구주택으로 이용 중임 다만 일부 공실상태도 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 감정평가명세표와 건물개황도 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임 - 기 타 : 없음

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 " 석남서초등학교" 북측 및 북서측 인근에 소재하며, 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하고 있음

교통상황

본건까지 대체로 차량 통행 가능하며, 인근에 시내노선버스정류장과 동측으로 지하철역( 인천2호선 "서부여성회관역")이 소재하여 대체로 대중교통이용편의도는 보통 정도임

건물의 구조

- 기호 9, 11, 12 : 벽돌조 슬래브지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임 - 기호 10, 19 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 및 평스라브지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 - 기호 20 : 벽돌조 슬래브지붕 건물로서 외벽: 몰탁위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임

이용상태

모두 주택으로 이용 중임

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 내지 정방형의 토지로 다세대주택 내지 연립주택 부지로 이용 중임

인접 도로상태등

- 기호 9,10,12,19: 서측으로 노폭 약4~5미터의 도로에 접함 - 기호 11 : 동측으로 노폭 약3미터의 막다른 도로에 접함 - 기호20 : 북측으로 16미터, 남측 및 서측으로 약 4미터의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 9,10,11, 12,19 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> -기호 20 : 제2종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임 - 기 타 : 없음

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2023타경523262 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 길OO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 석남동 589-7

용도: 다가구주택

감정가: 573,108,860원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인, 공동담보

1.3. 면적 정보

토지면적: 178.30㎡ (약 54.0평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 225.35㎡ (약 68.2평)

건물제시외면적: 41.50㎡ (약 12.5평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "석남서초등학교" 북측 및 북서측 인근에 소재하며, 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거지역의 특징을 보입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 통행이 대체로 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 동측으로는 지하철 2호선 "서부여성회관역"이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 건물 이용상태

토지는 인접 도로와 등고평탄한 정방형 또는 장방형의 토지로 주거용, 주상용, 단독주택 건물부지로 이용 중입니다.

건물은 벽돌조, 적연와조 등의 구조로 주택(단독주택, 다가구주택)으로 이용 중이며, 일부 공실 상태가 있을 수 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역 등의 도시계획법상 제한을 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 4월 26일 접수된 주식회사현영홀딩스의 근저당(을6, 토지 / 을13, 건물)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 목록6 건물에 설정된 전세권(주식회사그라미, 25,000,000원, 2021년 4월 5일 등기)이 있으며, 이는 매수인에게 인수됩니다.

기타 등기된 채권 총액(토지 기준)은 788,675,000원, (건물 기준)은 745,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 다수의 임차인이 존재하며, 이 중 일부는 대항력을 보유하고 있어 권리 분석 시 각별한 주의가 필요합니다.

* N (NEPALNIRAJ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-04-03, 대항력 있음.

* Q (QUANYONGZHE): 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-11-06, 확정 2020-11-06, 배당 2023-08-09, 대항력 있음.

* T (TAMANGROSHAN): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-04-03, 대항력 있음.

* Y (YANGLIANSHU): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-10-23, 대항력 없음.

* 김 (김경희): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-12-14, 대항력 없음.

* 박 (박수미): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-10-18, 대항력 있음.

* 이 (이규남): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2012-10-22, 대항력 있음.

* 주식회사그라미: 보증금 25,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음. (참고: 등기부상 동일 명의의 전세권 25,000,000원은 매수인에게 인수됨)

* 주식회사 그라미: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

인수 가능한 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금(Q 30,000,000원) 및 등기부상 인수되는 전세권(25,000,000원)은 별도로 고려해야 합니다. 또한, 보증금이 미상인 대항력 있는 임차인(N , T , 박 , 이 )의 보증금 액수에 대한 추가 확인이 필수적이며, 이에 따른 추가 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 활동이 이루어지는 상권입니다. 석남서초등학교가 인접해 있어 배후 수요 및 유동 인구의 잠재력이 있습니다.

4.2. 경쟁 환경

주변에 다양한 규모의 상가 및 주택이 있어, 업종에 따라 경쟁이 존재할 수 있습니다. 주택가 상권에 적합한 소매, 서비스, 요식업 등이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 북측 및 북서측 인근에 석남서초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 교통 및 편의시설

인천 2호선 서부여성회관역이 동측에 위치하며, 버스정류장도 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

대항력 있는 임차인(Q , N , T , 박 , 이 )이 다수 존재하며, 이들의 보증금(특히 Q 30,000,000원) 및 등기부상 인수되는 전세권(주식회사그라미 25,000,000원)은 낙찰자가 부담해야 할 비용입니다. 보증금이 미상인 임차인의 경우, 실제 인수 금액이 상당할 수 있어 주의가 필요합니다.

6.2. 복잡한 권리 관계

중복사건 및 공동담보 물건으로 경매 절차가 진행되고 있어, 권리 관계가 복잡하고 추가적인 분석이 요구됩니다.

6.3. 제시외 건물 포함

일괄매각 대상에 제시외 건물(41.50㎡)이 포함되어 있어, 이에 대한 현황 파악 및 처리 방안을 고려해야 합니다.

6.4. 지역 환경

인천 서구 지역에서는 과거부터 일부 지역에 폐기물 처리 시설, 소각장 등 이른바 '혐오시설' 설치에 대한 주민들의 우려와 반대가 제기된 바 있습니다. 본건 소재지 인근에는 직접적인 혐오시설이 확인되지 않으나, 광역적인 지역 환경 변화 가능성도 장기적인 관점에서 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 석남동에 위치한 다가구주택으로, 초등학교와 지하철역이 인접해 있어 주거 입지로서의 장점을 지니고 있습니다. 그러나 다수의 대항력 있는 임차인 및 인수되는 전세권으로 인한 권리 문제가 복잡하게 얽혀 있어, 철저한 권리 분석과 추가적인 조사 없이는 투자가 어려울 수 있습니다. 특히 보증금 미상의 대항력 있는 임차인에 대한 명확한 확인이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 주거 선호도가 높은 지역에 위치하며, 초등학교 및 지하철역이 인접하여 기본적인 생활 인프라가 우수합니다.

* 다가구주택으로, 향후 임대 수익 창출 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 권리 관계의 복잡성을 해결하고 명도를 성공적으로 진행한다면, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 감정가 외에 다음과 같은 사항을 반드시 고려해야 합니다.

* 인수되는 보증금 및 전세금: Q 30,000,000원 + 주식회사그라미 전세권 25,000,000원 = 총 55,000,000원 (추정)

* 보증금이 미상인 대항력 있는 임차인들의 보증금 (추가 부담 가능성)

* 명도에 소요되는 비용 및 시간

* 건물 수리 및 유지보수 비용

* 공실 발생 위험 및 예상 임대 수익률

* 인근 유사 물건의 시세 동향

상기 제반 사항, 특히 복잡한 권리 관계와 임차인 관련 불확실성을 감안할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 권리 분석 전문가와의 심층 상담 및 현장 조사를 통해 총 예상 취득 비용을 산출한 후, 적정 수익률을 고려하여 결정해야 합니다. 따라서, 본 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.