나이스옥션 법원경매 인천 2023타경523262 [2] 인천광역시 서구 석남동 581-46 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2023.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 " 석남서초등학교" 북측 및 북서측 인근에 소재하며, 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하고 있음

교통상황

본건까지 대체로 차량 통행 가능하며, 인근에 시내노선버스정류장과 동측으로 지하철역( 인천2호선 "서부여성회관역")이 소재하여 대체로 대중교통이용편의도는 보통 정도임

형태 및 이용상태

- 기호 2 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 정방형의 토지로 주거용 내지 주상용 건물부지로 이용 중임 - 기호 4 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 정방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 5 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 장방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 7 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 장방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 14 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 정방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 15 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임

인접 도로상태

- 기호 2 : 서측으로 노폭 약8미터의 도로에 접함 - 기호 4 : 서측으로 노폭 약3미터의 도로에 접함 - 기호 5 : 서측으로 노폭 약3미터의 막다른 도로에 접함 - 기호 7 : 동측으로 노폭 약 4~6 미터의 도로에 접함 - 기호 14 : 서측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접함 - 기호 15 : 서측으로 노폭 약3미터의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 2 : 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> - 기호 4, 5, 7, 14, 15 : 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

후첨 "지적개황도" 및 "건물개황도" 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임 - 기타 : 해당사항 없음

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호 1,3,8,16 : 벽돌조 슬래브지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임 - 기호 6 : 적연와조, 슬래브 내지 샌드위치 판넬 지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임 - 기호 13 : 벽돌조 기와지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임

이용상태

- 기호 1,3,8,16 : 단독주택 - 기호 6 : 다가구주택으로 이용 중임 다만 일부 공실상태도 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 감정평가명세표와 건물개황도 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임 - 기 타 : 없음

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 " 석남서초등학교" 북측 및 북서측 인근에 소재하며, 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하고 있음

교통상황

본건까지 대체로 차량 통행 가능하며, 인근에 시내노선버스정류장과 동측으로 지하철역( 인천2호선 "서부여성회관역")이 소재하여 대체로 대중교통이용편의도는 보통 정도임

건물의 구조

- 기호 9, 11, 12 : 벽돌조 슬래브지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임 - 기호 10, 19 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 및 평스라브지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 - 기호 20 : 벽돌조 슬래브지붕 건물로서 외벽: 몰탁위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임

이용상태

모두 주택으로 이용 중임

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 내지 정방형의 토지로 다세대주택 내지 연립주택 부지로 이용 중임

인접 도로상태등

- 기호 9,10,12,19: 서측으로 노폭 약4~5미터의 도로에 접함 - 기호 11 : 동측으로 노폭 약3미터의 막다른 도로에 접함 - 기호20 : 북측으로 16미터, 남측 및 서측으로 약 4미터의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 9,10,11, 12,19 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> -기호 20 : 제2종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임 - 기 타 : 없음

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2023타경523262 (2)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 581-46

용도: 단독주택

감정가: 434,997,950원

토지면적: 132.50㎡ (약 40.08평)

토지지분: 132.5㎡ (약 40.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 206.49㎡ (약 62.47평)

건물지분: 206.49㎡ (약 62.47평)

건물 제시외면적: 31.50㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 길OO

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인, 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "석남서초등학교" 북측 및 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

* 교통상황

차량 통행이 대체로 가능한 도로망을 갖추고 있으며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 동측으로는 인천2호선 "서부여성회관역"이 위치하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 도로 접합, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역(상대보호구역, 절대보호구역), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 환경

해당 주소지 인근에는 석남서초등학교 등 교육 시설이 위치하고 있으며, 주거 밀집 지역으로 파악됩니다. 현재까지 분석된 정보로는 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

- 김종순: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-05-27, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 있음.

- 박광섭: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2015-01-06, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 있음.

- 이태환: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-12-10, 확정일자 2020-12-10, 배당신고일자 2023-08-02, 대항력 있음.

* 보증금 및 차임이 미상이거나 금액이 0원인 임차인이 있으나 대항력이 있으므로, 이에 대한 주의가 필요합니다. 특히 이태환 임차인은 50,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인으로, 인수 여부 및 배당 현황에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

법원 기록상 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하는 점은 잠재적 위험 요소로 고려해야 합니다.

* 등기부 요약

- 토지 등기부: 소유권 이전 이력이 있으며, 근저당권(황영희, 300,000,000원)이 말소기준권리로서, 이보다 후순위인 압류, 강제경매, 가압류 등은 매각으로 소멸됩니다.

- 건물 등기부: 토지 등기부와 유사한 권리 관계를 보이며, 동일한 근저당권(황영희, 300,000,000원)이 말소기준권리입니다.

- 등기부채권 총액 (토지+건물): 368,675,000원 (토지) + 300,000,000원 (건물, 근저당권 기준)

1.3. 상권분석

* 주변 연립, 다세대, 빌라 시세

최근 거래된 유사 빌라 시세 분석 결과, 2026년 1월 기준 40.98㎡(전용면적 추정) 한빛빌라 77,000,000원, 38.97㎡(전용면적 추정) 경성빌라 100,000,000원, 47.76㎡(전용면적 추정) 대명그린빌 105,000,000원 등으로 거래되었습니다. 이는 대략 160만원 ~ 220만원/㎡ 수준의 거래가격을 보이고 있습니다.

* 본건과의 비교

본건은 단독주택으로 용도 분류되어 있으나, 건물 구조 및 현황상 다가구주택으로도 이용 가능성이 있으며 총 건물 면적이 206.49㎡로, 비교 사례의 다세대 주택 전용면적보다 훨씬 넓습니다. 따라서 단순 면적당 가격 비교보다는 개별 물건의 가치 평가가 중요합니다. 감정가 434,997,950원은 이러한 규모와 지역적 특성을 반영한 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설

석남서초등학교가 인근에 위치하여 어린 자녀가 있는 가정에 유리합니다.

* 편의시설

주변에 근린생활시설이 분포하고 있으며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 기반시설

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인 존재: 가장 큰 위험 요소로, 임차인의 명도 절차 진행 시 예상치 못한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 특히 50,000,000원의 보증금을 가진 임차인이 존재하므로, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 부분과 대항력 존재 여부에 대한 면밀한 법리 검토가 필요합니다.

* 중복사건: 관련하여 추가적인 법적 분쟁이나 절차가 진행될 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 매각 대상에 포함되나, 별도의 관리가 필요할 수 있습니다.

* 건축 연도: 본건 건물은 1989년에 사용승인되었으며, 토지는 1991년 등기 시작으로 오래된 편에 속합니다. 리모델링 또는 유지보수에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 석남동에 위치한 단독주택으로, 주변 주거 환경 및 교통이 양호한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 다수 존재하며, 특히 50,000,000원의 보증금을 가진 임차인이 있다는 점은 명도 및 인수 관련 위험을 내포합니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 점은 낙찰자가 보증금을 직접 인수하지 않을 가능성을 시사하지만, 대항력의 효력으로 인한 법적 쟁점은 여전히 존재합니다. 오래된 건물 연식 또한 추가적인 관리 비용 발생 가능성을 높입니다.

1.7. 투자 포인트

* 잠재적 가치: 대항력 있는 임차인으로 인한 위험 요소로 인해 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 입지: 석남서초등학교 인근 주거 지역으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

* 다용도 활용: 단독주택이나 다가구주택으로의 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 434,997,950원을 기준으로, 대항력 있는 임차인 존재 및 명도 관련 리스크를 고려하여 약 10~15% 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 직접적인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 추정되나, 대항력으로 인한 법적 리스크 및 명도 과정에 따른 시간, 비용 등을 감안 시, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 대략 370,000,000원에서 390,000,000원 사이로 판단됩니다.

입찰 시에는 대항력 있는 임차인과의 명도 협상 전략을 철저히 준비하고, 법률 전문가와 상담하여 법적 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.