나이스옥션 법원경매 인천 2023타경523262 [8] 인천광역시 서구 석남동 590-1 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2023.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 " 석남서초등학교" 북측 및 북서측 인근에 소재하며, 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하고 있음

교통상황

본건까지 대체로 차량 통행 가능하며, 인근에 시내노선버스정류장과 동측으로 지하철역( 인천2호선 "서부여성회관역")이 소재하여 대체로 대중교통이용편의도는 보통 정도임

형태 및 이용상태

- 기호 2 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 정방형의 토지로 주거용 내지 주상용 건물부지로 이용 중임 - 기호 4 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 정방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 5 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 장방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 7 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 장방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 14 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 정방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임 - 기호 15 : 인접도로 및 토지와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로 단독주택 건물부지로 이용 중임

인접 도로상태

- 기호 2 : 서측으로 노폭 약8미터의 도로에 접함 - 기호 4 : 서측으로 노폭 약3미터의 도로에 접함 - 기호 5 : 서측으로 노폭 약3미터의 막다른 도로에 접함 - 기호 7 : 동측으로 노폭 약 4~6 미터의 도로에 접함 - 기호 14 : 서측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접함 - 기호 15 : 서측으로 노폭 약3미터의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 2 : 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> - 기호 4, 5, 7, 14, 15 : 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

후첨 "지적개황도" 및 "건물개황도" 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임 - 기타 : 해당사항 없음

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호 1,3,8,16 : 벽돌조 슬래브지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임 - 기호 6 : 적연와조, 슬래브 내지 샌드위치 판넬 지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임 - 기호 13 : 벽돌조 기와지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임

이용상태

- 기호 1,3,8,16 : 단독주택 - 기호 6 : 다가구주택으로 이용 중임 다만 일부 공실상태도 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 감정평가명세표와 건물개황도 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임 - 기 타 : 없음

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 " 석남서초등학교" 북측 및 북서측 인근에 소재하며, 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하고 있음

교통상황

본건까지 대체로 차량 통행 가능하며, 인근에 시내노선버스정류장과 동측으로 지하철역( 인천2호선 "서부여성회관역")이 소재하여 대체로 대중교통이용편의도는 보통 정도임

건물의 구조

- 기호 9, 11, 12 : 벽돌조 슬래브지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임 - 기호 10, 19 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 및 평스라브지붕 건물로서 외벽: 연와조 치장쌓기 등 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 - 기호 20 : 벽돌조 슬래브지붕 건물로서 외벽: 몰탁위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 창호: 샷시 창호 등임

이용상태

모두 주택으로 이용 중임

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 내지 정방형의 토지로 다세대주택 내지 연립주택 부지로 이용 중임

인접 도로상태등

- 기호 9,10,12,19: 서측으로 노폭 약4~5미터의 도로에 접함 - 기호 11 : 동측으로 노폭 약3미터의 막다른 도로에 접함 - 기호20 : 북측으로 16미터, 남측 및 서측으로 약 4미터의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 9,10,11, 12,19 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> -기호 20 : 제2종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임 - 기 타 : 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

인천지방법원 2023타경523262 (8)

2.2. 소재지

인천광역시 서구 석남동 590-1 1층101호

2.3. 용도

다세대주택

2.4. 감정가

72,000,000원

2.5. 면적

토지면적: 23.41㎡ (약 7.08평)

건물면적: 28.26㎡ (약 8.55평)

2.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2.7. 경매구분

부동산 강제경매

2.8. 채권자

길OO

2.9. 특이사항

중복사건, 대항력있는임차인, 공동담보

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "석남서초등학교" 북측 및 북서측 인근에 소재하며, 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 대체로 차량 통행이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 인천2호선 "서부여성회관역"이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

1.1. 3. 인접 도로상태

본 건 건물은 서측으로 노폭 약 8미터의 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 임차인 현황

* 임차인: CUISONGZHE

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-11-23

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 권리관계 및 계약 내용을 반드시 확인해야 하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 최송철

보증금: 35,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-11-23

확정일자: 2020-11-23

배당신고일자: 2023-07-31

대항력: 있음

비고: 경매 물건 명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 최송철 임차인의 보증금 3,500만원은 배당에서 전액 변제될 것으로 예상되나, 최종 배당 결과에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.2. 2. 등기부 요약

말소기준권리: 을5, 주식회사현영홀딩스 근저당권 (접수일자: 2022-04-26)

낙찰 시 소멸될 권리: 을5 근저당권, 갑7 강제경매, 갑8 강제경매, 갑9 임의경매.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

1.2. 3. 권리분석 요약

본건은 대항력 있는 임차인(최송철, CUISONGZHE)이 존재합니다. 최송철 임차인의 보증금 3,500만원은 배당 절차에 따라 인수 또는 소멸될 수 있으며, 경매 물건 명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나 최종 배당 결과에 따라 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다. CUISONGZHE 임차인의 보증금 0원 표기는 추가적인 확인이 필요하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 지역

본건은 주로 단독주택, 다세대주택으로 이루어진 주거 지역 내에 위치하고 있습니다.

1.3. 2. 상업시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 서부여성회관역 인근의 상권을 이용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 교육시설

석남서초등학교가 북측 및 북서측 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다. (관련 법률에 따른 상대보호구역, 절대보호구역 지정)

1.4. 2. 교통

인천2호선 서부여성회관역 및 시내버스정류장을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.4. 3. 주변 환경

주거 밀집 지역으로 비교적 조용한 편이나, 다세대주택이 다수 분포하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 중복사건

본 건은 중복사건으로, 복잡한 권리 관계 및 경매 절차 진행 가능성이 있습니다.

1.5. 2. 대항력 있는 임차인

최송철 임차인의 보증금 3,500만원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. CUISONGZHE 임차인의 보증금 0원 표기는 명확한 확인이 필요하며, 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.5. 3. 건축물 노후도

건물 사용승인일이 1989년 5월 17일로 약 37년 경과하여 노후화로 인한 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.5. 4. 토지 이용계획

본 건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 건축 및 개발 제한 사항을 확인해야 합니다.

1.5. 5. 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 건 인근에 위치한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 석남동에 위치한 다세대주택으로, 주변 주거 환경이 형성되어 있으며 대중교통 이용이 가능한 입지입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 중복사건이라는 점에서 권리분석에 신중을 기해야 하며, 건물 노후화로 인한 잠재적 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천2호선 역세권 인접 지역으로 향후 지역 개발 및 부동산 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 감정가가 최근 시세 대비 낮게 형성되어 있어, 시세 비교를 통한 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

* 주거지로서의 기본적인 수요가 꾸준히 확보될 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 유사 건물의 거래가는 다음과 같습니다.

* 한빛빌라 (1992년 준공, 40.98㎡ 전용): 7,700만원 (2026년 1월)

* 경성빌라가동 (1992년 준공, 38.97㎡ 전용): 10,000만원 (2026년 1월)

* 대명그린빌 (2011년 준공, 47.76㎡ 전용): 10,500만원 (2026년 1월)

본 건의 건물 전용면적은 28.26㎡ (약 8.55평)으로, 최근 매매 사례 중 가장 작은 면적인 38.97㎡보다도 작습니다. 또한, 본 건은 1989년 준공으로 연식이 오래되었습니다. 감정가 7,200만원은 최근 매매 사례의 최저가(7,700만원)보다 낮습니다.

1.8. 2. 예상 입찰가 산정

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성(3,500만원)을 고려해야 하며, 건물 노후도 및 추가적인 수리 비용 발생 가능성을 감안해야 합니다. 이러한 요소들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가 수준 또는 그 이하에서 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 6,000만원 ~ 7,000만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 임차인 보증금 인수 여부, 최종 배당 결과, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.