나이스옥션 법원경매 인천 2024타경555990 [1] 인천광역시 서구 검암동 531-9 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2024.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "인천은지초등학교" 서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트, 공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장 및 검바위역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지상5층 건물 중 제3층 제302호로서,
외벽 : 석재 붙임 및 드라이비트 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2011-10-14)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 다세대주택으로 되어있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2구획정리), 도로(접합),
가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-06-10)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

본건은 "집합건축물대장 건축물현황도" 상의 위치와 "현황"상의 위치가 상이하므로, 경매진행시 각 호별 위치 등을 재확인 하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 이 사건 매각대상물건은 공부 및 출입문 표시상 302호이나 “건축물대장의 건축물현황도”상의 위치와 “현황”상의 위치가 불일치한 상태임. 공부와 현황을 일치시키기 위해선 301호 소유자와 함께 건축물표시(건축물현황도) 변경신청을 하여야 함.
2. 최고가매수신고인은 매각결정기일까지 건축물표시변경신청서와 향후 공부와 현황 불일치로 인하여 발생할 수 있는 법적 문제에 대해 이의를 제기하지 않겠다는 취지의 서면(각 인감 날인 및 인감증명서 제출) 요함(미제출 시 매수보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경555990 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 531-9 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 187,000,000원

토지면적: 39.76㎡ (약 12.03평)

건물면적: 59.29㎡ (약 17.93평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일자: 2011년 10월 14일

특이사항: HUG 인수조건 변경, 건축물대장상 위치와 현황 불일치

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "인천은지초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트, 공원 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 본 건 인근에 버스정류장 및 지하철 검바위역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

* 인접 도로상태: 본 건 남측으로 도로가 있어 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정(2024타경555990)이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권이전: 2011-12-02 (장 ), 2017-06-30 (김 ), 2020-10-13 (정 )

* 주택임차권: 2022-11-04 접수 (김 ), 보증금 184,000,000원, 전입 2020-09-25, 확정 2020-08-24. 본 임차권은 HUG(주택도시보증공사)의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다. (대항력 없음)

* 강제경매: 2024-08-30 접수 (주택도시보증공사), 184,000,000원. 본 건이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 분포하여 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 인천은지초등학교가 인근에 있으며, 검바위역과 버스정류장이 가까워 교통 및 생활 편의성이 양호합니다.

* 주변 환경: 공원이 인근에 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부와 현황 불일치: 본 건은 공부 및 출입문 표시상 302호이나, 건축물대장의 건축물현황도상 위치와 실제 현황상의 위치가 불일치하는 상태입니다. 이로 인해 공부와 현황을 일치시키기 위해서는 301호 소유자와 함께 건축물표시 변경 신청을 해야 합니다.

* 매수신청인의 의무: 최고가매수신고인은 매각결정기일까지 건축물표시변경신청서 및 향후 공부와 현황 불일치로 발생할 수 있는 법적 문제에 대해 이의를 제기하지 않겠다는 취지의 서면(인감 날인 및 인감증명서 제출)을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금 미반환의 불이익이 발생할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG 인수조건 변경으로 인해 권리 관계 및 매각 조건에 변동이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 인근에 초등학교와 지하철역이 있어 입지 조건은 비교적 양호합니다. 감정가는 187,000,000원입니다. 그러나 건축물대장과 실제 현황상의 위치가 불일치하는 심각한 문제가 있으며, 이를 해결하기 위한 매수인의 추가적인 노력과 비용 발생이 예상됩니다. 또한, HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 사항은 매각 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 검암역세권 인근 다세대주택으로 향후 지역 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 채권자가 HUG(주택도시보증공사)로, 보증금 관련 문제가 명확하게 정리될 가능성이 높습니다.

* 건축물 관련 문제가 해결될 경우, 정상적인 주택으로 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 1월에 거래된 인천 서구 검암동 616-1번지 뉴베스트(616-1) 62.67㎡의 경우 179,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 건물 면적 59.29㎡를 고려할 때, 평당 거래가격을 적용하면 약 169,000,000원 수준으로 추정됩니다.

하지만 본건은 건축물 위치 불일치라는 중대한 하자를 가지고 있으며, 이를 해결하기 위한 매수인의 적극적인 대처가 요구됩니다. 이러한 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적인 분석 결과, 예상 입찰가는 160,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 유사 물건의 시세와 본건의 하자 사항을 종합적으로 고려한 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.