나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508801 [2] 인천광역시 서구 가정동 루원시티상업5블럭2로트 벨라미루원1동 4층411호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가정동 소재 '인천 2호선 가정역' 북서측 인근에 위치하는 구분건물(벨라미루원1동 제410호, 제411호)로서, 주위는 대규모 아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 기타 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 가정역(인천 2호선)이 소재하여 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 11층건중 4층 410호, 411호임.

이용상태

공히 '제1종 근린생활시설'로 이용중임(현황 공실).

설비내역

위생 및 급.배수설비, 시스템에어컨설비(각 1대), 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북측, 동측 및 남측으로 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(루원시티도시개발), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(루원시티 도시개발사업)<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

1. 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨.
2. 대지권 취득여부와 대지권 등기는 매수인의 책임과 부담으로 함.
3. 2026. 5. 27.자 인천 서구청 사실조회 회신에 의하면 본건 해당 호수는 대지 부분의 취득세는 납부되었다고 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경508801 (2)

채권자: 안OOOOOOOOO

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 가정동 루원시티상업5블럭2로트 벨라미루원1동 4층411호

용도: 근린상가

감정가: 224,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 35.24㎡ (약 10.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, 대지권미등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가정동 소재 '인천 2호선 가정역' 북서측 인근에 위치하는 구분건물(벨라미루원1동)입니다. 주위는 대규모 아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 인천 2호선 가정역이 소재하여 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 물건은 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(루원시티도시개발), 가축사육제한구역, 도시개발구역(루원시티 도시개발사업), 과밀억제권역 내에 위치합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 갑2 (2023-06-12): 소유권이전1번신탁등기말소 (권리자: 정보람)

* 을1 (2023-06-12): 근저당권 (채권자: 안양원예농업협동조합, 권리금액: 364,800,000원) - 말소기준권리

* 을2 (2023-06-19): 근저당권공동담보목록 (채권자: 주식회사웨스턴팔오, 권리금액: 390,000,000원) - 말소

* 갑3 (2025-04-16): 임의경매 (채권자: 안양원예농업협동조합, 권리금액: 304,638,751원) - 말소

등기부채권 총액은 754,800,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 이에 대한 확인 및 주의가 필요합니다.

3.3. 말소기준권리

을1 근저당권 (2023-06-12, 안양원예농업협동조합)이 말소기준권리이며, 본 건 경매로 인해 을1, 을2, 갑3 권리는 말소될 예정입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 건의 경우, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 보고서상 명확히 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건이 위치한 루원시티는 대규모 아파트 단지와 함께 조성된 상업 및 주거 복합 지역입니다. 인천 2호선 가정역을 중심으로 다양한 근린생활시설, 음식점, 학원 등이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 또한, 주변에 정서진중앙시장도 위치하여 상권 이용에 시너지를 낼 수 있습니다.

4.2. 본건 이용 현황

본건은 제1종 근린생활시설로 이용 중이며, 현재는 공실 상태입니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 시스템 에어컨(각 1대), 승강기 설비, 화재 탐지 및 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 인천 2호선 가정역과 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 있어 교통이 편리합니다. 또한, 대규모 아파트 단지들이 인접해 있어 잠재적인 배후 수요가 풍부하며, 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거환경

해당 물건은 상가이므로 직접적인 주거환경과는 무관하나, 주변에 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 지역의 전반적인 생활 편의시설 및 인프라를 공유할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

본건은 대지권 미등기 상태이나, 감정평가 및 매각 대상에 포함되어 있습니다. 대지권 취득 및 등기 진행은 매수인의 책임과 부담으로 이루어져야 합니다. 다만, 2026년 5월 27일자 인천 서구청 사실조회 회신에 따라 본건 해당 호수는 대지 부분의 취득세가 납부된 것으로 확인되었습니다.

6.2. 공동담보

본 건은 다른 부동산과 공동으로 담보 제공된 물건입니다. 이는 채무 총액이 크다는 점을 시사하며, 채무 변제 과정에서 추가적인 담보물 처리가 이루어질 수 있습니다.

6.3. 현재 공실

건물이 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 즉시 임대가 이루어지지 않을 경우 공실 위험을 감수해야 합니다.

7. 종합 의견

인천지방법원 2025타경508801 (2) 사건의 본 물건은 인천 2호선 가정역 인근의 루원시티에 위치한 근린상가입니다. 역세권 입지와 주변 대규모 주거 단지를 배후로 한 상권의 잠재력은 높으나, 대지권 미등기 및 현재 공실 상태는 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 대지권 미등기 문제는 취득세 납부가 확인되었으므로 매수인의 책임 하에 등기 절차를 진행해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 2호선 가정역 초역세권 입지 (북서측 인근)

* 루원시티 개발 사업 지역 내 위치로 향후 발전 가능성 존재

* 대규모 아파트 단지 인접으로 잠재적 배후 수요 풍부

* 근린생활시설로 다양한 업종의 영업 가능성

* 대지권 미등기 이슈에도 불구하고 취득세 납부 확인으로 리스크 완화

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 224,000,000원이며, 현재 임차인 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 대지권 미등기, 현 공실 등의 리스크 요인을 고려하여, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 최근 인근 지역 유사 상가의 실거래가, 현재 시장 상황, 향후 임대 예상 수익률 등을 종합적으로 고려한 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

주변에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설(예: 하수처리장, 쓰레기 소각장 등)은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.