나이스옥션 법원경매 평택 2024타경45901 [1] 경기도 평택시 칠원동 613 평택지제역동문굿모닝힐맘시티3단지 306동 12층1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼감정 · 평가일 2024.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 칠원동 소재 "평택새빛초등학교" 서측 인근에 위치하는 아파트로, 주
위는 아파트단지 및 이를 배후지로 하는 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 공동주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사
정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 27층 건내 12층 1204호로,
(사용승인일자:2021.08.13.)
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 드레스룸, 다용도실, 파우더룸, 욕실2 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 열병합발전에 의한 지역난방설비, 옥내소화전, 승강기설비, 화재탐지
기, 스프링클러, 중앙현관 보안장치 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 전체는 북측, 서측 및 남측으로 각각 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(신촌지구), 중로1류(폭20m-25m)(접합), 중로2류(폭15m
-20m)(접합) 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역((가칭)신촌중학교(교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상
대보호구역(평택새빛초등학교(교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역
((가칭)신촌중학교(교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 평택시 칠원동 613 평택지제역동문굿모닝힐맘시티3단지 306동 12층1204호

1.2. 건물 내역

건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평) (전용면적 기준 추정)

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

층수: 27층 중 12층

사용승인일자: 2021.08.13

용도: 아파트

1.3. 토지 내역

토지면적: 60.31㎡ (약 18.24평)

토지지분: 60.3076㎡

1.4. 감정가

435,000,000원

1.5. 사건 정보

사건번호: 평택지원 2024타경45901 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 평택시 칠원동 소재 "평택새빛초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 공동주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 시설

지도 서비스 등을 통한 상세한 주변 시설 확인이 어려운 관계로, 직접 현장을 방문하여 인근 혐오시설이나 기타 불리한 시설물의 존재 여부를 반드시 확인하시기 바랍니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 12월 1일에 접수된 서안성농업협동조합의 근저당권(권리금액: 392,400,000원)입니다.

3.2. 등기부 현황

등기부등본상 확인되는 근저당권, 가압류, 임의경매 개시결정 등 모든 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (총 등기부채권 합계: 596,911,131원)

3.3. 인수되는 권리

등기부상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요"라고 기재되어 있으나, 등기부 상세 내역에서 지상권이 명시적으로 확인되지 않았습니다. 이에 대한 면밀한 조사가 필요하며, 만약 실제 지상권이 존재할 경우 인수될 수 있는 잠재적 위험이 있습니다.

3.4. 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수할 보증금은 0원입니다.

임대 관계가 미상이므로, 실제 거주하고 있는 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금, 차임 등 계약 내용을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 건은 아파트 단지 내에 위치하여 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 이용할 수 있습니다. 배후 주거 단지가 형성되어 있어 기본적인 상권은 유지될 것으로 보이나, 대규모 상업시설과의 연계성은 다소 떨어질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 평택지제역동문굿모닝힐맘시티3단지

준공년도: 2021년

총 세대수: 1134세대

총 동수: 15동 (복리시설 포함 시 14동으로 표기된 정보도 있음)

최고층: 27층

주차대수: 총 1252대 (건축물대장 기준)

단지 내 편의시설: 관리사무소, 경로당, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간 등

5.2. 편의 시설

인근에 평택새빛초등학교가 위치하고 있으며, 단지 내외로 녹지 공간 및 커뮤니티 시설이 잘 갖춰져 있어 주거 생활에 편리함을 더합니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리분석 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요"라는 문구가 존재하여, 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상으로, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 존재 가능성에 대한 조사가 요구됩니다.

* 감정평가액(435,000,000원)이 최근 실거래가(약 26,800만원 ~ 33,500만원) 대비 높은 수준으로, 시세 대비 낙찰가가 높게 형성될 가능성이 있습니다.

* 건축물대장상 주차대수 정보(118대)와 총괄표제부의 주차대수 정보(1252대) 간 차이가 있어, 실제 주차 환경에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용승인된 신축 아파트로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 평택지제역 인근의 주거 단지 내에 위치하여 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 모든 권리관계는 말소될 것으로 보이나, '지상권' 관련 문구와 임대 관계 미상이라는 점은 반드시 추가 확인이 필요합니다. 감정가가 시세보다 높게 책정된 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 2021년 준공된 신축 아파트로 즉시 입주 및 활용 가능합니다.

* 평택지제역 역세권 단지로서 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

* 관련 등기부상 권리들은 매각으로 소멸되어 권리관계가 깔끔할 것으로 예상됩니다.

* 아파트 단지 내 및 주변으로 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(약 59.7㎡ ~ 74.8㎡)의 거래 금액은 268,000,000원에서 335,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 면적(84.97㎡)을 감안한 예상 시세는 약 380,000,000원에서 400,000,000원 수준으로 추정됩니다.

이는 감정가 435,000,000원보다 낮은 수준입니다.

권리 분석상 잠재적 위험 요소를 추가로 검토해야 하며, 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황을 고려할 때, 예상 입찰가는 약 390,000,000원을 기준으로 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.