나이스옥션 법원경매 평택 2025타경1017 [5] 경기도 평택시 장당동 492-38 더라움 3층306호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "효명중학교" 북서측 인근에 위치하는 "더라움 제2층 제201호 ~ 제206호, 제3층 제301호 ~ 제306호, 제4층 제401호, 제402호"이며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 건물까지 차량출입이 가능하고, 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 내 제2층 제201호 ~ 제206호, 제3층 제301호 ~ 제306호, 제4층 제401호, 제402호로서, ㆍ외벽 : 석재 타일 붙임, 치장벽돌 마감 등 ㆍ내벽 : 무늬코트 마감, 기타 인테리어 마감 등 ㆍ창호 : 하이새시 마감 등으로서, 전반적인 관리상태는 보통입니다.

이용상태

기호(1,2) : 다세대주택(거실, 욕실 등)으로 이용 중입니다. 기호(3~6) : 다세대주택(거실, 방, 욕실 등)으로 이용 중입니다. 기호(7,8) : 다세대주택(거실, 욕식 등)으로 이용 중입니다. 기호(9~12) : 다세대주택(거실, 방, 욕실 등)으로 이용 중입니다. 기호(13) : 다세대주택(거실, 욕식 등)으로 이용 중입니다. 기호(14) : 다세대주택(거실, 방3, 드레스룸, 욕실2 등)으로 이용 중입니다.

설비내역

통상적인 위생 급ㆍ배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인근 토지와 대체로 등고ㆍ평탄한 자루형 토지로서, 5필 일단의 "다세대주택 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 12M 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

경기도 평택시 장당동 492-38, 경기도 평택시 장당동 492-20, 경기도 평택시 장당동 492-47 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(효명중고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)입니다. 경기도 평택시 장당동 491-10, 경기도 평택시 장당동 492-48 : 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(효명중고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26. ~ 26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)입니다.

공부와의 차이

1) 공부와의 차이 : 해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

2) 기타참고사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 평택시 장당동 492-38 더라움 3층 306호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 평택지원 2025타경1017 (5)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

채권자는 김OO입니다.

건물은 2014년에 사용승인되었으며, 철근콘크리트구조입니다.

감정가는 81,000,000원입니다.

토지 면적은 25.38㎡(약 7.68평)이며, 건물 면적은 26.76㎡(약 8.10평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "효명중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

서측으로 노폭 약 12M 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(효명중고), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시) 등의 제한 사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2015년 7월 8일에 접수된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

등기부상 모든 권리(근저당, 주택임차권, 압류, 강제경매, 임의경매)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서상 "대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음"이라는 특이사항이 존재하므로, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

등기부채권 총액은 768,400,000원으로, 채무 총액이 감정가에 비해 매우 높습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이석남 (이 )

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-30

* 확정일자: 2024-06-21

* 배당신고일자: 2024-07-01

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없으므로 보증금은 배당을 통해 우선적으로 변제받을 것으로 예상됩니다. 따라서 임차인으로 인한 추가적인 인수 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

효명중학교와 인접해 있어 학생 및 교직원을 대상으로 한 업종의 배후 수요도 기대할 수 있습니다.

다만, 대규모 상업지구와는 거리가 있어 중심 상권으로서의 기능은 제한적일 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 가능합니다.

* 교육: 효명중학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 분포하고 있습니다.

* 주변환경: 아파트 단지, 학교 등이 혼재되어 주거 환경은 보통입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 토지 별도등기: 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 토지 소유권이나 이용 권한에 복잡한 문제가 얽혀 있을 가능성이 있어, 향후 재산권 행사에 제약을 받을 수 있습니다. 이는 물건의 가치를 현저히 하락시킬 수 있는 중대한 사안입니다.

* 중복사건, 공동담보: 경매 절차 상 여러 사건이 얽혀 있거나 공동 담보로 제공된 경우, 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하므로, 경매 낙찰가율이 낮을 경우 채권자 일부가 만족하지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 평택시 장당동에 위치한 다세대주택으로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

하지만 "대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음"이라는 중대한 권리상 하자가 존재하여, 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다.

이러한 리스크 요인으로 인해 시세 대비 저가 매수가 가능하다면 투자 가치를 고려해 볼 수 있으나, 철저한 현장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 면적: 26.76㎡의 전용면적으로 1인 가구 또는 소규모 가구에게 적합합니다.

* 인근 개발 가능성: 평택시의 지속적인 개발 사업으로 향후 지역 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 저평가 가능성: "대지권 토지 별도등기"라는 리스크로 인해 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보(삼성명가씨동, 삼성타운4차 등)에 따르면, 해당 면적(26.76㎡)의 단위 면적당 가격은 약 226만원에서 292만원 수준으로 분석됩니다.

이를 바탕으로 환산한 시장 가치는 약 6,050만원에서 7,820만원 범위로 추정됩니다.

본건의 감정가는 81,000,000원이나, "대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음"이라는 중대한 권리 하자를 고려할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

또한, 임차인의 보증금 70,000,000원(대항력 없음)을 감안하여, 배당 가능성을 고려한 입찰가를 산정합니다.

종합적인 시장 분석과 리스크를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 약 75,000,000원 수준을 목표로 하는 것이 적정할 것으로 판단됩니다.

다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 건물 상태, 공실률, 권리 분석 심화 등을 추가로 파악하고, 경쟁 입찰 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.