나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42410 [2] 경기도 평택시 유천동 466 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다옴감정 · 평가일 2025.08.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 유천동 소재 ""유천1동 마을회관"" 남서측 인근에 소재하며, 본건 주위는 중소규모의 공장, 농경지 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 일부까지 차량 진출입 가능(일련번호1,5 차량진입 불가능)하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통이용상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호1:부정형의 토지로서 전기타 상태임.
일련번호3:부정형의 토지로서 지목 및 현황 도로임.
일련번호4:인접필지 및 인접도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서 전기타 상태임.
일련번호5:사다리형의 토지로서 전기타 상태임.
일련번호6:인접필지 및 인접도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 근린생활 건부지임.
일련번호7:사다리형의 토지로서 전기타 상태임.
일련번호8:세장형의 토지로서 전기타 상태임.

인접 도로상태

일련번호1,5:본건 동측 및 남동측으로 지적도상 노폭 약2~3m 내외의 도로와 접하나 현황은 폐도상태로서 동일 소유자의 인접필지를 통하여 출입가능함.
일련번호3:지목 및 현황 도로임.
일련번호4:본건 동측으로 현황 및 지목 도로인 노폭 약3~4m 내외의 일련번호3을 통하여 주간선도로와 연계가능함.
일련번호6:본건 서측의 현황 및 지목 도로인 노폭 약3~4m 내외의 일련번호3을 통하여 주간선도로와 연계가능함.
일련번호7,8:본건 서측으로 노폭 약2~3m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
일련번호(2) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
일련번호(3) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함)
일련번호(4) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함)
일련번호(5) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함)
일련번호(6) :생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함)
일련번호(7) :생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함)

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시외물건 기호㉠~㉢이 소재하며, 일련번호1,5 지적 경계지점에 수개의 컨테이너BOX가 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-(가) 경량철골구조 샌드위치판넬구조지붕 단층건으로서(사용승인일:2019.10.17),
외벽 : 샌드위치 판넬 마감
내벽 : 샌드위치 판넬 마감
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

가) 근린생활시설 창고 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비,급배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각
목록4,5는 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 미반환)
목록5 경계부분에 수개의 이동이 가능한 컨테이너는 매각에서 제외하고, 위 목록은 지적도상 도로와 접하나 현황은 폐도상태임(차량진입불가능)
목록2 내부에 다량의 집기류가 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경42410 (2)

* 소재지: 경기도 평택시 유천동 466

* 용도: 공장 (제1종 근린생활시설)

* 감정가: 808,330,000원

* 토지면적: 1,388.00㎡ (약 420평)

* 건물면적: 198.00㎡ (약 60평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 평택농업협동조합 (추정)

* 특이사항: 농지취득자격증명, 대항력 있는 임차인, 공동담보, 일괄매각

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 건은 경기도 평택시 유천동 소재 "유천1동 마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 중소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황:

일부까지 차량 진출입이 가능하나, 일련번호 1, 5번지는 차량 진입이 불가능합니다. 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태:

일련번호 1, 4, 5, 7, 8번지는 부정형 또는 사다리형, 세장형 토지이며, 전기타 상태입니다. 일련번호 3번지는 부정형 토지로 지목 및 현황 도로입니다. 일련번호 6번지는 근린생활건부지로 이용 중입니다.

* 도로 현황:

일련번호 1, 5번지는 동측 및 남동측으로 지적도상 약 2~3m 폭의 도로와 접하나 현황은 폐도 상태로, 동일 소유자 필지를 통해 출입 가능합니다. 일련번호 3번지는 지목 및 현황 도로입니다. 일련번호 4, 6번지는 서측의 일련번호 3번지(약 3~4m 폭)를 통해 주간선도로와 연계 가능합니다. 일련번호 7, 8번지는 서측으로 약 2~3m 폭의 도로와 접합니다.

* 토지 이용계획 및 제한 상태:

본 건 토지는 생산관리지역 및 계획관리지역에 속하며, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(300m, 500m 이내), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25. 지정, 외국인/법인/단체 주택 취득 한함) 등의 제한 사항이 있습니다. 일부 필지는 건축법상 도로에 포함됩니다.

3. 권리분석

* 권리 현황:

본 건은 토지 및 건물 일괄매각이며, 말소기준권리는 2023년 12월 14일 접수된 평택농업협동조합의 근저당권(744,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으므로, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

없음.

* 말소기준권리:

평택농업협동조합 근저당권 (접수일: 2023-12-14, 채권액: 744,000,000원)

* 임차인 현황:

- 임차인: 심

- 보증금: 3,000,000원

- 차임: 300,000원

- 전입일자: 2021-01-05

- 대항력: 있음

- 비고: 확정일자 및 배당신고일자 없음.

임차인은 대항력이 있으나, 보증금이 낮아 낙찰자가 인수해야 할 금액은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

* 등기부 현황:

- 토지: 최병상 소유권 이전(1981), 김현종 소유권 이전(2018), 평택농업협동조합 근저당(2023, 말소기준, 말소), 평택 임의경매개시(2025, 말소)

- 건물: 김현종 소유권 보존(2019), 평택농업협동조합 근저당(2023, 말소기준, 말소), 평택 임의경매개시(2025, 말소)

총 채권액은 약 7.44억 원입니다.

4. 상권분석

* 지역 특성:

본 물건이 위치한 지역은 중소규모 공장과 농경지가 혼재되어 있어, 주변 개발 정도가 높지 않은 지역으로 판단됩니다.

* 개발 가능성:

평택시는 지속적인 개발 계획이 있는 지역이나, 본 물건의 구체적인 개발 가능성은 주변 환경 및 정책 변화에 따라 달라질 수 있습니다. 현재로서는 공장 또는 창고 용도로의 활용이 주된 목적이 될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교통 편의:

인근 버스정류장을 통해 시내 이동이 가능하나, 주요 교통망까지의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

* 편의시설:

제공된 정보만으로는 주변 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 구체적인 파악이 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

* 법규 및 행정 사항:

- 농지취득자격증명: 목록 4, 5번지는 농취증이 필요하며, 미제출 시 매각 절차에 문제가 발생하거나 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

- 토지거래계약에 관한 허가구역: 지정 기간(2025.08.26.~2026.08.25.) 내 외국인, 법인, 단체 등이 주택을 취득하는 경우 허가가 필요합니다.

- 가축사육제한구역: 인근 지역의 가축 사육에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

* 물리적 특성:

- 접근성: 목록 5번지는 현황 폐도 상태로 차량 진입이 불가능하며, 일부 토지(1, 5번지)는 폭이 좁거나 폐도에 접해 있어 접근에 제한이 있을 수 있습니다.

- 현황 물건: 목록 5번지 경계 부분에 수개의 이동 가능한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 목록 2번지 내부에 다량의 집기류가 있어, 명도 시 별도 처리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 권리 관련 사항:

- 대항력 있는 임차인: 심 임차인은 전입일자(2021.01.05.) 기준으로 대항력을 보유하고 있습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 협의 시 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

* 물건 평가:

본 건은 경기도 평택시 유천동에 위치한 공장 용도의 부동산으로, 중소규모 공장 및 농경지가 혼재된 입지입니다. 전체적으로 접근성 및 토지 이용에 일부 제약 사항이 존재합니다.

* 총평:

건축물 사용승인일이 2019년으로 비교적 신축이며, 제1종 근린생활시설 및 창고 용도로 활용 가능합니다. 농지취득자격증명 요건, 폐도 및 차량 진입 불가 등의 물리적 제약, 그리고 대항력 있는 임차인의 존재는 입찰 시 신중한 검토를 요합니다. 전반적인 권리 관계는 명확하여 소멸될 예정입니다.

8. 투자 포인트

* 시장 잠재력:

평택시는 지속적인 산업 단지 조성 및 개발로 인한 미래 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

* 수익성 고려사항:

본 물건은 공장 또는 창고 용도로 활용 시 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 주변 시세 및 임대 수요 파악이 중요하며, 접근성 제약 등을 감안한 임대료 책정이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

* 산정 근거:

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정합니다. 본 건의 경우 인수되는 임차인 보증금이 없으므로, 감정가 808,330,000원을 기준으로 하되, 권리 분석, 물건 상태, 명도 비용, 주변 시세, 유사 물건 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 고려 사항:

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 정밀 조사, 주변 시세 조사, 그리고 농지 취득 가능 여부 및 관련 절차 확인이 필수적입니다. 또한, 제시외 물건(컨테이너) 및 건물 내부 집기류 처리 비용도 예상 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

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