나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경59814 [1] 서울특별시 송파구 오금동 43 28동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아감정 · 평가일 2024.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 오금동 소재 "오금역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택 등 공동주택 및 근린생활시설, 상업, 업무시설 등이 밀집 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 "오금역", "방이역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건내 제3층 제302호로서
외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽: 벽지 및 타일 마감 등
창호: 샷시 창호 마감 등

이용상태

본건은 아파트로 이용 중이며 상세 이용 상태는 "호별배치도 및 내부구조도" 참조 바랍니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난발설비, 승강기, 소화전 등이 설비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 부정형의 평지로 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측 및 남서측으로 광대로와 접하는 등 단지를 둘러싸고 도로와 접하며 단지 내 도로를 통하여 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1>
도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역(2024-07-25), 지구단위계획구역(2024-07-25), 공공공지(2024-07-25)(저촉), 공원(2024-07-25)(저촉), 노외주차장(2024-07-25)(저촉), 도로(2024-07-25)(저촉), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2024-07-25)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

기호2>
도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2024-07-25), 도로(2021-12-24)(접합), 도로(접합), 도시철도(2021-02-25)(저촉), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2024-07-25)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경59814 (1)

1.2. 소재지: 서울특별시 송파구 오금동 43 28동 3층302호

1.3. 물건종별: 아파트

1.4. 감정평가액: 2,090,000,000원

1.5. 토지면적: 102.13㎡ (약 30.89평)

1.6. 건물면적: 170.32㎡ (약 51.52평)

1.7. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분: 부동산강제경매

1.9. 채권자: 김OO

1.10. 아파트명: 오금현대아파트

1.11. 건축연도: 1984년 (사용승인일 1984.12.26)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경: 본 건은 서울특별시 송파구 오금동 소재 "오금역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택 등 공동주택 및 근린생활시설, 상업, 업무시설 등이 밀집 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통입니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

2.2. 교통 환경: 본 건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 "오금역", "방이역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호합니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

2.3. 도로 접근성: 본 건 단지 북서측 및 남서측으로 광대로와 접하는 등 단지를 둘러싸고 도로와 접하며 단지 내 도로를 통하여 연계되어 있습니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

2.4. 토지이용계획:

* 기호1: 도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역(2024-07-25), 지구단위계획구역(2024-07-25), 공공공지(2024-07-25)(저촉), 공원(2024-07-25)(저촉), 노외주차장(2024-07-25)(저촉), 도로(2024-07-25)(저촉), 도로(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30), 정비구역(2024-07-25), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호).

* 기호2: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2024-07-25), 도로(2021-12-24)(접합), 도로(접합), 도시철도(2021-02-25)(저촉), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30), 정비구역(2024-07-25), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호).

* ※ 일부 토지이용계획에 공공공지, 공원, 노외주차장, 도로, 도시철도 등과 저촉되는 사항이 확인됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리: 을9 (2009-05-20, 서전주새마을금고 근저당) [cite:DEED_SUMMARY]

3.2. 인수되는 권리: 없음. 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다. [cite:DEED_SUMMARY, PROPERTY_MEMO]

3.3. 임차인 현황:

* * 조원기 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2009-06-30, 대항력 없음)

* ※ 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부 요약:

* 갑1 (1986-11-03): 소유권이전 (문봉영)

* 갑2 (2002-03-20): 소유권이전 (정문수)

* 갑5 (2009-05-20): 소유권이전 (매매, 이경숙)

* 을9 (2009-05-20): 근저당 (서전주새마을금고, 1,105,000,000원) - 말소기준권리

* 을11 (2018-01-11): 근저당 (임채갑, 600,000,000원) - 말소

* 갑14 (2024-08-12): 강제경매 (김희금, 1,000,000,000원) - 말소 (본건 경매개시결정)

* ※ 등기부채권 총액: 1,705,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성: 주위는 아파트단지, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설, 상업, 업무시설이 밀집된 주거지대로서 지역 내 상업 기능 또한 일정 수준 갖추고 있습니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

4.2. 잠재적 혐오시설: 제공된 자료 및 주변 환경에 대한 설명에서는 명확히 언급된 혐오시설은 없습니다. 다만, 송파구 오금동 일대의 정확한 환경 조사를 위해서는 현장 답사 및 상세 지도 확인이 필요합니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

5. 생활정보

5.1. 주거 환경: 본 건은 아파트로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전 등이 설비되어 있어 기본적인 생활 편의가 제공됩니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

5.2. 교육 환경: 감정평가서상 교육환경보호구역에 해당하는 지역이 언급되어 있으나, 상세 학군 정보는 별도 확인이 필요합니다.

5.3. 편의시설: 인근에 근린생활시설 및 상업, 업무시설이 밀집되어 있어 이용이 편리합니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정평가액의 적정성: 본 건의 감정평가액은 2,090,000,000원(20억 9천만원)으로 책정되었으나, 최근 실거래가 정보에 따르면 동일 면적(170.32㎡)이 335,000,000원(3억 3천 5백만원)에 거래된 사례가 있습니다. 이는 감정평가액과 실제 시세 간에 매우 큰 괴리가 존재함을 시사하며, 감정평가액 산정의 정확성에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

6.2. 노후화: 1984년 준공된 아파트로, 건축 연령이 높아 향후 재건축 또는 리모델링과 관련된 이슈가 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 저촉: 일부 토지 지목에 공공공지, 공원, 노외주차장, 도로, 도시철도 등과 저촉되는 사항이 존재하여, 해당 토지의 개발 행위 또는 이용에 제약이 있을 수 있습니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요: 본 건은 서울 송파구 오금동에 위치한 오금현대아파트 28동 302호(전용 170.32㎡)로, 역세권에 자리하고 있어 입지적 장점을 가지고 있습니다.

7.2. 권리관계: 임차인 조원기는 대항력이 없으며, 말소기준권리인 근저당을 포함한 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 권리상 안전한 물건입니다.

7.3. 시세 대비 감정가: 본 물건의 가장 큰 특징은 현저하게 높은 감정평가액(20.9억 원)과 최근 실거래가(약 3.35억 원) 간의 큰 격차입니다. 이러한 차이는 감정평가액 오류 또는 특별한 사정이 있을 가능성을 시사하며, 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

7.4. 투자 고려사항: 만약 감정평가액이 실제 시세를 과도하게 상회하는 오류로 판단될 경우, 실거래가 수준으로 낙찰받는다면 상당한 투자 수익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 그러나 감정평가액 자체를 기준으로 판단하는 것은 매우 위험합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 탁월한 입지: 지하철 5호선 오금역 역세권에 위치하며, 송파구의 우수한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

8.2. 권리상 무하자: 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 권리 상태를 인수하게 되어 명도 및 법적 문제에서 비교적 자유롭습니다.

8.3. 높은 시세 차익 가능성: 감정가와 시세의 큰 괴리 덕분에, 시세에 맞춰 낙찰받을 경우 상당한 시세 차익을 얻을 수 있는 잠재력이 있습니다.

8.4. 역세권 대형 평형: 전용면적 170.32㎡(약 51.52평)의 대형 평형은 넓은 주거 공간을 선호하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석:

* 본 물건의 전용면적은 170.32㎡ (약 51.52평)입니다.

* 최근 2026년 3월 17일, 동일 면적(170.32㎡)이 6층에서 335,000,000원(3억 3천 5백만원)에 거래되었습니다. [cite:SALE_JSON_2]

* 참고로, 84.98㎡ (약 25.71평) 면적은 2026년 2월 4일 260,000,000원(2억 6천만원) [cite:SALE_JSON_1] 및 2026년 3월 19일 195,300,000원(1억 9천 5백 3십만원) [cite:SALE_JSON_3]에 거래되었습니다.

* 본 물건의 감정가는 2,090,000,000원 (20억 9천만원)으로, 최근 실거래가 대비 약 6배 이상 높게 책정되어 있습니다. 이는 매우 이례적인 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정:

* 이처럼 현저한 시세-감정가 괴리를 고려할 때, 감정가(20.9억 원)를 기준으로 입찰하는 것은 매우 위험합니다.

* 안전하게 최근 실거래가(170.32㎡ 기준 3.35억 원)를 기준으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 낙찰 가능성을 높이고자 한다면, 최근 실거래가에 약간의 프리미엄을 더하거나, 해당 면적의 평균 시세 범위를 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

* 권장 입찰가 범위: 350,000,000원 ~ 400,000,000원 (3억 5천만원 ~ 4억원)

* ※ 본 입찰가는 최근 실거래가와 시장 상황을 반영한 추정치이며, 최종 결정은 현장 조사 및 추가 시세 분석 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.

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