나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경55966 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 127-13 뉴평강온새미로원 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선율감정 · 평가일 2024.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동에 소재하는 "서울용마초등학교" 북동측 인근에 위치하며,
주위에는 단독주택, 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은
무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물내 제5층 제501호로서,
(사용승인일:2017.05.04)
외벽: 석재붙임 및 판넬붙임 등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 샷시창호 등 마감.

이용상태

본건은 다세대주택 1세대(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

위생급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 다세대주택 및 근린
생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 동측으로 노폭 약 3-4M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건에는 제시외건물 ㉠(위반건축물(주택과-15744, 2018.4.12)501호 45㎡ 조립식패널조 주거
위반)이 소재하니 경매 진행시 재확인 하시기바람.

임대관계 미상임.

물건 비고

. 제시외 건물 포함
. 건축물대장 상 위반건축물표시 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경55966 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 127-13 뉴평강온새미로원 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 382,500,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 강OOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 30.70㎡ (약 9.29평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 43.30㎡ (약 13.09평)

건물 제시외면적: 45.00㎡ (약 13.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물정보

사용승인일: 2017년 05월 04일

건축물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

건물 층수: 5층 건물 내 5층 501호

건물 용도: 다세대주택 (총 7세대) 및 근린생활시설(사무소)

1.4. 특이사항

제시외 건물 (45㎡) 포함 매각.

건축물대장 상 위반건축물 표기 있음.

공동담보 물건.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동에 소재하며, "서울용마초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변에는 단독주택, 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속합니다.

또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

2.4. 주변시설

* 서울용마초등학교 등 교육시설 인접.

* 다수의 주거용 건물 및 근린생활시설이 소재합니다.

* 본건 주변 지역에서 특별히 주목할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 순위 근저당권 (강북신용협동조합, 2017.06.01. 접수)이 말소기준권리입니다.

3.2. 권리관계 요약

등기부등본 상 소유권 보존 등기 이후 다수의 근저당, 가압류, 압류가 존재하며, 모두 말소될 예정입니다.

총 채권액 합계는 2,560,000,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황 및 주의사항

임대 관계는 미상입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인의 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 대항력 유무와 관계없이 해당 임차인과 관련된 권리 관계를 추가 확인해야 하므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건 소재지는 주거 밀집 지역으로서, 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다. 주거 가치에 영향을 미치는 지역적 특성을 가지고 있습니다.

4.2. 건물 내 상가 시설

건축물대장상 본 건물은 다세대주택 7세대와 더불어 근린생활시설(사무소)로도 이용되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 5층에 위치합니다.

외벽은 석재붙임 및 판넬, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

위생급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 건물 이용상태

본건은 현재 다세대주택 1세대로 이용 중입니다.

5.3. 주변 생활편의시설

* 서울용마초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변에 마트, 병원, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 (제시외 건물)

건축물대장상 위반건축물 표기가 있으며, 45.00㎡ (약 13.61평) 규모의 제시외 건물이 존재합니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등 법적 제재 대상이 될 수 있으며, 재산권 행사 및 건물 가치 하락의 요인이 될 수 있습니다. 이 부분은 반드시 현장 재확인 및 관련 법규 검토가 필요합니다.

6.2. 미상 임대차 관계

임차인 현황에서 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 보증금 및 월세가 확인되지 않은 임차인이 있을 경우, 대항력 여부 및 보증금 반환 의무 승계 등을 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 기타

토지이용계획 상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 최고 층수 제한이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2017년 준공된 비교적 신축 건물에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 교통은 무난한 편입니다. 하지만 건축물대장 상 위반건축물(제시외 건물 45㎡) 표기 및 이에 따른 잠재적 법적 리스크가 존재하는 점이 가장 큰 특징이자 위험 요소입니다. 따라서, 해당 물건 입찰 시 위반건축물 관련 법규, 예상되는 행정처분 및 복구 비용 등을 충분히 조사하고, 이에 대한 리스크를 감안한 입찰가 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2017년 준공)로 건물 자체의 노후도가 낮습니다.

* 5층 고층에 위치하여 채광 및 조망이 상대적으로 양호할 수 있습니다.

* 중곡동 지역의 주거 가치는 꾸준한 편입니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 382,500,000원입니다. 제공된 최근 매매 사례(2026년 3월)를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건의 다세대주택 거래 가격은 전용면적 14.27평 기준 약 981만원/평에서, 16.37평 기준 약 2,871만원/평까지 다양하게 형성되어 있습니다. 특히 2014년 준공된 4층 54.13㎡(약 16.37평)의 다세대주택이 470,000,000원(약 2,871만원/평)에 거래된 사례를 고려할 때, 본건의 감정가는 시장가 대비 적정한 수준으로 판단됩니다.

하지만, 본건은 45㎡ 규모의 위반건축물이 존재하여 이로 인한 가치 하락 요인을 고려해야 합니다. 위반건축물로 인한 잠재적 리스크(이행강제금, 원상복구 의무 등)와 관련 비용을 감안할 때, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

현 시세 및 위반건축물 리스크를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 330,000,000원 ~ 360,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다. 본 물건은 법적 리스크 분석이 매우 중요하므로, 입찰 전 위반건축물 관련 상세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.