나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51948 [4] 서울특별시 성동구 용답동 6-4 엘케이플레이스4차 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜윰감정 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 용답동 소재 ""용답동주민센터"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철5호선 ""답십리역""이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의 정도는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 스라브지붕 지하1층/지상6층 건내 6개호로서

외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽: 인테리어 및 벽지도배, 일부 타일 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

일련번호 1: 도시형생활주택으로 이용중임. 일련번호 2: 도시형생활주택으로 이용중임.
일련번호 3: 도시형생활주택으로 이용중임. 일련번호 4: 도시형생활주택으로 이용중임.
일련번호 5: 도시형생활주택으로 이용중임. 일련번호 6: 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 공용승강기설비, 소방설비 등이 있는것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 장방형 토지로서 주거용(도시형생활주택-단지형 다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 토지의 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에, 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

용답동 6-4번지: 제2종일반주거지역, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

용답동 6-5번지: 제2종일반주거지역 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 현장조사 당시 본건 일부는 점유자의 폐문 부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비
의 작동여부 및 누수여부, 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰시 이점
유의하시기 바라며, 각 호별로 내부 인테리어 등 사유로 거실 일부는 방으로 이용중인것으
로 조사되었으니, 입찰 시 이점 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 서울특별시 성동구 용답동 6-4에 위치한 엘케이플레이스4차 2층204호 도시형생활주택으로, 사건번호는 서울동부지방법원 2025타경51948 (4)입니다. 해당 물건의 감정가는 405,000,000원이며, 토지 면적은 14.60㎡(약 4.42평)이고 건물 면적은 25.09㎡(약 7.59평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다. 채권자는 든OOOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 성동구 용답동 소재 "용답동주민센터" 남측 인근에 자리하고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 "답십리역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 물건이 소재한 토지는 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에, 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 토지 및 건물이 일괄 매각됩니다.

주요 권리 분석 내용은 다음과 같습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 여

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-04-01

* 확정일자: 2025-01-15

* 배당신고일자: 2025-09-23

* 대항력: 없음

* 임차인: 전

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-05-20

* 확정일자: 해당 없음

* 배당신고일자: 해당 없음

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 집합건물 등기부 채권 총액: 0원

1.3. 건물 및 토지 현황

* 건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬라브 지붕의 지하 1층, 지상 6층 건물로, 본 건은 2층 204호에 해당합니다.

* 건물 마감: 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등이며, 내벽은 인테리어 및 벽지도배, 일부 타일 마감 등이 되어 있습니다. 창호는 샷시 창호입니다.

* 이용 상태: 본 건은 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 공용승강기설비, 소방설비 등이 설치된 것으로 추정됩니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 본 건의 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 장방형 토지로서, 주거용(도시형생활주택-단지형 다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건의 토지(용답동 6-4번지, 6-5번지)는 제2종일반주거지역으로, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역(77-257m), 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등이 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택 등을 취득 시 토지거래계약에 관한 허가를 받아야 하는 구역입니다.

* 공부와의 차이: 없습니다.

1.4. 상권분석

* 주위 환경: 본 건이 위치한 용답동 일대는 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 1: [리보빌라] - 620,000,000원, 전용 면적 49.54㎡ (2008년 건축)

* 최근 매매 사례 2: [물댄동산] - 550,000,000원, 전용 면적 19.88㎡ (2023년 건축)

* 최근 매매 사례 3: [청계리버빌6차] - 530,000,000원, 전용 면적 15.3㎡ (2023년 건축)

* 면적별 시세 비교:

* 본 건 감정가 기준 3.3㎡당 가격 (건물 면적 25.09㎡ 기준): 약 16,100,000원/3.3㎡

* 최근 거래 사례 2 (2023년 건축) 3.3㎡당 가격: 약 27,660,000원/3.3㎡

* 최근 거래 사례 3 (2023년 건축) 3.3㎡당 가격: 약 34,640,000원/3.3㎡

* 분석: 본 건과 유사한 건축 연도(2023년) 및 면적(15.3㎡~19.88㎡)을 가진 인근 다세대주택의 최근 실거래가는 5.3억 원에서 5.5억 원 수준으로, 3.3㎡당 가격이 약 2,760만 원에서 3,460만 원으로 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가는 4.05억 원이며, 건물 면적 기준 3.3㎡당 약 1,610만 원으로, 최근 신축 건물의 시세 대비 낮게 평가된 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 답십리역이 인근에 위치하여 서울 시내로의 접근성이 우수합니다. 다수의 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 시설: 답십리역 주변으로는 답십리 현대시장, 고미술 상가 등이 있어 지역 특색을 느낄 수 있으며, 다양한 식당과 카페가 있습니다. 간데메공원, 답십리 영화미디어아트센터 등 문화 및 여가 시설도 이용 가능합니다.

* 혐오시설: 본 건 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 인접한 혐오시설(교도소, 화장장, 대규모 폐기물 처리 시설 등)은 파악되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 내부 상태 확인 불가: 현장 조사 당시 일부 점유자의 폐문 부재로 인해 내부를 확인할 수 없었습니다. 따라서 제반 설비의 작동 여부, 누수 여부, 내부 인테리어 상태 등을 파악하기 어렵습니다. 입찰 시 이 점을 유의해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 본 건의 정확한 임대 관계는 확인되지 않았습니다. (기재된 임차인 외 미상)

* 토지이용계획상 제한: 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역(외국인 등)에 해당하여 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 2023년 11월 사용 승인된 비교적 신축급인 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 평가됩니다. 그러나 감정가가 최근 실거래가 대비 현저히 낮은 수준으로 평가되어, 해당 물건에 대한 입찰 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다. 또한, 현장 조사가 제한적이었던 점과 임대 관계 미확인 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 소형 주택으로 실거주 목적이나 소액 투자, 임대 수익 창출을 위한 상품으로 적합합니다.

* 감정가와 최근 신축 다세대주택의 실거래가 사이에 상당한 격차가 존재하여, 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

* 지하철 5호선 답십리역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 높고, 지역 내 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 405,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 최근 유사 신축 다세대주택(15.3㎡ ~ 19.88㎡, 2023년 건축)의 실거래가는 5.3억~5.5억 원이며, 3.3㎡당 가격은 약 2,760만 원 ~ 3,460만 원으로 분석됩니다.

* 본 건의 전용 면적(25.09㎡)에 상기 시장가(평균 약 3,100만 원/3.3㎡)를 적용 시, 추정 시장 가치는 약 7.7억 원 수준으로 판단됩니다.

* 현재 감정가는 4.05억 원으로, 시장가와 큰 격차가 존재합니다.

* 보수적인 접근 시: 감정가 대비 110% 수준인 약 4.4억 원부터 고려해 볼 수 있습니다.

* 적극적인 접근 시 (시장가 반영): 시장 상황 및 경쟁 강도를 고려하여 약 5.5억 원 ~ 6.0억 원 수준을 목표로 하되, 현장 확인 결과 및 최종 경매 분위기를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.